Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что получат риелторы от лицензирования деятельности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В лицензирующий орган надо подать заявление о выдаче лицензии и пакет подтверждающих документов, указанных в ст. 13 закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ. Учитывая, что лицензированию подлежат виды деятельности, контролируемые разными службами, формы таких заявлений будут отличаться.
Кому нужно получать лицензию
В статье 12 закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 04.05.2011 № 99-ФЗ приводится перечень видов деятельности, на которые требуются лицензии. Всего их 53, среди них:
- деятельность, связанная с шифрованием и защитой информации;
- деятельность, связанная с оружием и военной техникой;
- производство лекарств и медтехники;
- охранная и детективная деятельность;
- оказание услуг связи, телевидение и радиовещание;
- деятельность по изготовлению экземпляров аудиовизуальных произведений, компьютерных программ, баз данных и фонограмм на любых носителях;
- образовательная деятельность;
- фармацевтическая и медицинская деятельность;
- перевозки водным и воздушным транспортом;
- перевозки железнодорожным транспортом пассажиров и опасных грузов;
- перевозки пассажиров автотранспортом, оборудованным для перевозок более восьми человек.
Риэлтор нужна ли лицензия
Но сотрудники Росреестра не общаются с заявителями и не видят подлинников их документов, не испытывают эмоционального давления клиентов-заявителей, не вникают в обстоятельства их жизни. Государственные регистраторы не обследуют объект недвижимости, не выезжают на показы, не общаются с покупателями, не дискутируют о стоимости и способах расчетов, а все представления о нем ограничивают данными кадастровых паспортов. Ответственность государственных регистраторов, допустивших ошибку или халатность при регистрации прав, перед заявителями снижена до величины, не покрывающей, порой и 10 процентов стоимости объекта недвижимости, (в Москве – и того меньше), а правовая система допускает изъятие объекта (в т.ч. и жилого) собственности у добросовестного приобретателя.
Шaг 2. B чeм бyдeт фишкa?
Bыгoднo ли oткpыть aгeнтcтвo нeдвижимocти пo apeндe квapтиp? Cтoит ли oткpывaть aгeнтcтвo кoммepчecкoй нeдвижимocти? Oт чeгo oжидaть нaибoльшeй пpибыли? Чтoбы oтвeтить нa эти вoпpocы, дaвaйтe paccмoтpим вce вoзмoжныe нaпpaвлeния paбoты бyдyщeгo aгeнтcтвa, a тaкжe pяд ycлyг, кoтopыe нe тoлькo пpинecyт бизнecy дoпoлнитeльный дoxoд, нo и cтaнyт eгo кoнкypeнтным пpeимyщecтвoм.
Нaчнeм c ocнoвныx ceгмeнтoв pынкa. B зaвиcимocти oт нaзнaчeния oбъeктa pынoк дeлитcя нa жилyю, кoммepчecкyю и пpoмышлeннyю нeдвижимocть. Taкжe выдeляют нeзacтpoeнныe зeмeльныe yчacтки и нeдвижимocть cпeциaльнoгo нaзнaчeния (вpoдe цepквeй и aэpoпopтoв). B зaвиcимocти oт видa coбcтвeннocти paзличaют пepвичный и втopичный pынки нeдвижимocти: к пepвoмy oтнocятcя нoвocтpoйки, кo втopoмy — oбъeкты, y кoтopыx yжe был coбcтвeнник.
B зaвиcимocти oт клacca жилaя нeдвижимocтьдeлитcя нa экoнoм-, кoмфopт-, бизнec-, пpeмиyм- и элит-ceгмeнты. Нo нe бyдeм yглyблятьcя в этy клaccификaцию: oтмeтим тoлькo, чтo экoнoм-клaccy cвoйcтвeннa типoвaя зacтpoйкa, нeбoльшaя плoщaдь и yдaлeннocть oт цeнтpa, a элитнoмy — индивидyaльный apxитeктypный пpoeкт, дopoгиe cтpoймaтepиaлы, выcoкиe пoтoлки и пoдзeмный пapкинг. Нy a ecли гoвopить нeпocpeдcтвeннo o типax oпepaций, тo выдeляют pынoк apeнды нeдвижимocти (cюдa вxoдят дoлгocpoчнaя, кpaткocpoчнaя и пocyтoчнaя apeндa) и ee пpoдaжи.
Нaибoлee вocтpeбoвaннaя ycлyгa нa pынкe нeдвижимocти — кyпля и пpoдaжa квapтиp. Meнee пoпyляpны кyпля и пpoдaжa кoммepчecкoй и зaгopoднoй нeдвижимocти, eщe мeньший cпpoc нaблюдaeтcя нa apeндy квapтиp. Кaк пpaвилo, мeньшe вceгo пpибыли пpинocит apeндa зaгopoднoй нeдвижимocти.
К ycлyгaм, кoтopыe мoгyт oкaзывaть pиэлтopcкиe aгeнтcтвa, oтнocятcя кoнcyльтaции cпeциaлиcтoв, пoиcк пpoдaвцa и пoкyпaтeля, пepeвoд пoмeщeния из жилoгo фoндa в нeжилoй, пoдгoтoвкa пoлнoгo пaкeтa дoкyмeнтoв, cpoчный выкyп нeдвижимocти, юpидичecкoe coпpoвoждeниe cдeлки, пoмoщь в пoлyчeнии кpeдитa и oфopмлeнии ипoтeки, oцeнкa нeдвижимocти, пepeкpeдитoвaниe, oфopмлeниe пoлиca cтpaxoвaния и мнoгoe дpyгoe.
Чeм бoльшe ycлyг вы гoтoвы пpeдocтaвить, тeм вышe вaш aвтopитeт, тeм бoльший штaт coтpyдникoв вaм пoнaдoбитcя и c тeм бoльшим чиcлoм бaнкoв и зacтpoйщикoв вaм нeoбxoдимo бyдeт нaлaдить coтpyдничecтвo. Этo нeпpocтo, нo ecли вы вce-тaки нaчнeтe пpивoдить людeй к пapтнepaм пo бизнecy, тo cмoжeтe нe тoлькo oбecпeчить дoпoлнитeльныe cкидки или выгoдныe ycлoвия кpeдитoвaния cвoим клиeнтaм, нo и зapeкoмeндoвaть ceбя в кaчecтвe пpoфeccиoнaлoв cвoeгo дeлa.
Bпpoчeм, мoлoдoe aгeнтcтвo впoлнe мoжeт cпeциaлизиpoвaтьcя лишь нa нecкoлькиx нaпpaвлeнияx paбoты c нeдвижимocтью: этo тoт caмый cлyчaй, кoгдa лyчшe мeньшe, дa лyчшe. Pacшиpить cпeктp ycлyг никoгдa нe пoзднo.
Стереотипы о рынке недвижимости
Многие СМИ, которые выражают интересы крупных игроков рынка недвижимости, обрушивают на людей потоки агитации, убеждая население в том, что риэлторское агентство является своеобразным суперменом, решающим любые жилищные проблемы. Однако реальность несколько суровее красивой картинки, которую рисуют СМИ про ответственность риэлтора и т.д. Есть множество случаев, когда суд по истечении определенного срока признавал сделку недействительной, тем самым причиняя убытки и истцу, и ответчику, а иногда даже целым группам лиц (покупателей и продавцов). К тому же возврат денег, а также механизм обратного восстановления собственности – это крайне сложные процедуры, часто приводящие к неудовлетворительным результатам. В итоге пострадавшим приходится искать компромиссы, попутно неся дополнительные затраты.
Опытные участники рынка недвижимости, испытывающие дефицит времени или не обладающие профессиональными риэлторскими навыками, часто обращаются за консультациями к риэлторам, которые подберут оптимальный вариант, проанализируют всю документацию и удостоверятся в ее юридической чистоте. Но все же нужно помнить, что риэлтор – только посредник, отвечающий за надежное проведение сделки. Помощь риэлтора заключается в подборе объекта недвижимости, организации прозрачно сделки, передаче денег, также риэлтор может отговорить клиента от сомнительной сделки и т.д. Однако обязаности риэлтора за саму сделку уже выходит из его компетенции. Работа риэлтора будет считаться полностью выполненной, если сделка проведена в соответствии со всеми формальностями и без нарушений закона.
Многие большие агентства недвижимости в погоне за клиентами начали выпускать различные «сертификаты» и «гарантийные обязательства», и предлагать их клиентам. Агентства утверждают, что эти документы дают 100% гарантию по сделке, однако достаточно проанализировать любой такой «сертификат», и все сложности по получению денежного возмещения станут очевидными. Причина в том, что агентства с самого начала не принимает никаких финансовых обязательств, не страхует сделку и не выступает гарантом по сделкам. Главная задача любого агентства – посреднические услуги при заключении сделки, а дополнительные услуги и опции служат просто для привлечения клиентов. Как видно, обман риэлтора –
не такая уж и редкая ситуация и есть способы не платить риэлтору.
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: перечень услуг
Юридическое сопровождение сделок с личной и коммерческой недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение и др.) может подразумевать конкретную услугу. Например, экспресс-проверка объекта или составление предварительного и основного договора продажи. А может включать целый комплекс услуг (что называется под ключ).
Как правило, в сопровождение сделок с недвижимостью входит:
- Исследование юридической чистоты истории объекта и соблюдение прав текущего собственника.
- Правовая оценка ситуации (отсутствие ограничений на совершение сделки).
- Анализ представленных документов, а также получение/восстановление недостающих.
- Непосредственное участие в переговорах (уточнение характеристик объекта, прояснение целей и иных аспектов сделки).
- Проверка законности непосредственно самой процедуры сделки. Подтвердить или опровергнуть соответствие всех обстоятельств данной непростой процедуры установленным законодательным нормам под силу только опытному юристу, имеющему достойный практический стаж).
- Разработка наиболее удобной для клиента схемы оплаты сделки.
- Подготовка предварительного (при необходимости) и основного договора с учетом интересов клиента.
- Регистрация перехода прав в Росреестре.
Все тонкости сделок с недвижимостью
Сопровождение сделок с различными объектами недвижимости – это выявление и учет всех фактов, которые могут оказать существенное влияние на решение о целесообразности приобретения. Значение имеют любые «мелочи».
Покупка новостройки. Необходимо выяснить, введен ли дом в эксплуатацию, совпадает ли заявленная и фактическая площадь, присвоен ли квартире (и дому) почтовый адрес, подписан ли акт приема-передачи и т. д.
Приобретение вторичного жилья. Данная процедура также сопровождается тщательной проверкой со стороны юриста: проведенные перепланировки должны быть своевременно узаконены, квартира не должна находиться под арестом, являться предметом залога или судебного спора. Стоит убедиться, что не существует граждан, за которыми осталось право пользования помещением (следует учесть всех лиц, пропавших без вести, пребывающих на лечении в спецучреждении или местах заключения).
Что должно насторожить будущего собственника. Сюда входят такие моменты, как многократная перепродажа объекта за сравнительно небольшой период, подписание документов по сделке только и исключительно посредником, реализация квартиры юридическим лицом, продажа наследуемого имущества. Список остается открытым, потому что предусмотреть все краеугольные вопросы можно только после скрупулезного исследования документов по конкретному недвижимому имуществу.
Юридическое сопровождение – это возможность обнаружить скрытые риски в сделках. А также надежный способ предупредить потери в результате купли-продажи недвижимости. Грамотный юрист способен уже на стадии планирования выявить соответствие (несоответствие) целей приобретения и возможностей реального использования имущества. Даже юридически чистый объект недвижимости может иметь ряд законных, но скрытых ограничений. Это здания с запретом на реконструкцию (нельзя перестроить под нужды бизнеса), земля с нулевым ГПЗУ (невозможно организовать строительство), участки в зонах с особым охранным статусом (строительные работы требуют длительных согласований с различными ведомствами) и многое другое.
Что будет, если продать недвижимость без получения разрешения?
Сделка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, когда такое разрешение необходимо, не соответствует закону, поэтому не будет зарегистрирована в ЕГРН.
Если же Росреестр все же допустит регистрацию сделки, которая к тому же ухудшает имущественное положение подопечного, орган опеки и попечительства будет обязан обратиться в суд для оспаривания сделки с момента обнаружения им такого факта.
Согласно статистике около 80-85% сделок на рынке недвижимого имущества происходят через риэлторов. На сегодняшний день у них нет обязанностей по обеспечению чистоты юридических сделок. По мнению некоторых специалистов риэлторы не могут обеспечивать чистоту сделки только потому, что у них нет доступа ко всем данным.
Риэлтор не обязан заниматься расчетами, а также принимать и выдавать денежные средства. Они не занимаются ее оформлением, а только предлагают более выгодные варианты для клиента, предоставляют информацию о цене, анализируют рынок недвижимости, а также ведут переговоры.
ВАЖНО! Основное значение риэлтора — это фактический помощник, но не юридический. Неправильно на него возлагать данную функцию, пока законодательство не будет требовать от них обязательного юридического образования.
Несмотря на то, что рынок недвижимости остается нерегулируемым, риэлторы все же стараются своей деятельностью нормализовать рыночные процессы, влияют на цены на недвижимое имущество, пытаясь их поддерживать на оптимальном уровне, а также направляют действия сторон по сделке в законное русло.
Можно сказать, что они непосредственно участвуют в формировании стоимостных показателей части капитала РФ, который представлен в виде объекта недвижимости, что оказывает влияние на ликвидность экономики.
В России лицензируются многие виды деятельности. Все финансовые операции, связанные с ценными бумагами, а также производными финансовыми документами подлежат лицензированию и регулированию государством, в то время как рынок недвижимости так и остается нерегулируемым.
Лицензия для агентства недвижимости россия
Необходимость лицензирования.
Риэлторская деятельность представлена в виде посреднических услуг в совершении юридических сделок. Ее смысл заключается в возможности для покупателя или продавца выступать в качестве стороны сделки при помощи уполномоченного лица (риэлторского агентства).
ВНИМАНИЕ! Лицензирование выступает в роли регулирования государством предпринимательской деятельности, так как такое разрешение, выдаваемое физическим и юридическим лицам, подтверждает их профессионализм.
Изначально определение данного направления было прописано в Положении о лицензировании риэлторской деятельности. Однако с 2002 года оно утратило свою силу. Вместо него был принят стандарт “Услуги брокерские на рынке недвижимости”, по которому до сих пор и оказываются риэлторские услуги.
Привело это к тому, что посреднические услуги формально продолжали оказываться, но уже без соответствующего лицензирования, что значительно снизило качество осуществляемой деятельности и отсутствие профессиональной ответственности у специалистов.
Нцжна ли лицензия заниматься сделками с недвижимостью
Скорее всего, риэлтеры выберут более дешевый вариант.
Но в любом случае для привлечения клиентов им придется потратиться на приобретение «грамотки». » Русский фокус» провел экспертный опрос среди риэлторов, мнения которых по поводу нововведений разделились.
К.Апрелев, вице-президент РГР, президент агентства недвижимости «САВА» Система добровольной сертификации должна установить ориентиры для потребителей в оценке качества риэлторских услуг.
Лицензирование было необходимым условием для работы на рынке недвижимости, но не гарантировало качества оказания этих услуг, зато создавало серьезные административные барьеры — в первую очередь для мелких и средних компаний.
Да, крупные компании, исходя из издержек на лицензирование, возможно, потеряют больше. Ему теперь будет гораздо сложнее выбрать профессиональную фирму. Кроме того, отмена лицензии, на наш взгляд, будет способствовать увеличению количества ни за что не отвечающих фирм-однодневок и процветанию черного маклерства.
Риск потерять при этих нововведениях и квартиру, и деньги возрастает в несколько раз.
Нужно ли это было менять? И. Коростелева, Л.
Лицензионные требования
Лицензию можно получить лишь при условии соблюдения определенных требований: наличие технической базы (помещения, оборудование, специальная документация); работников необходимой квалификации и специальности; системы производственного контроля; размер уставного капитала и др. Приводятся эти требования по каждому виду лицензируемой деятельности в отдельных Положениях, утверждаемых постановлениями Правительства.
Например, лицензионные требования к перевозке пассажиров автотранспортом указаны в постановлении Правительства от 7 октября 2020 г. № 1616. Соискатель такой лицензии должен иметь:
- транспортные средства, соответствующие техническим требованиям для перевозки пассажиров и оснащенные аппаратурой спутниковой навигации ГЛОНАСС;
- помещения и оборудование для техобслуживания и ремонта транспортных средств;
- водителей транспортных средств, заключивших с ним трудовой договор или договор об оказании услуг, имеющих необходимые квалификацию и стаж работы, а также прошедших медицинское освидетельствование;
- специалиста, осуществляющего предрейсовый медицинский осмотр водителей транспортных средств или наличие договора с медицинской организацией или ИП, имеющими соответствующую лицензию.
С требованиями к выдаче лицензий по вашему виду деятельности вы можете ознакомиться, обратившись в соответствующий лицензирующий орган. Требования к получению лицензии на продажу алкоголя мы рассмотрим ниже, в отдельном разделе.
Ответственность за работу без лицензии
За нарушение законов о лицензировании предусмотрена административная ответственность:
- за деятельность без лицензии по статье 14.1 (п. 2) КоАП РФ: штраф для организаций от 40 до 50 тысяч рублей, для ИП – от 4 до 5 тысяч рублей, при этом допускается конфискация продукции, орудий производства и сырья;
- за деятельность с нарушением условий выданной лицензии по статье 14.1 (п. 3) КоАП РФ: штраф для организаций от 30 до 40 тысяч рублей, для ИП – от 3 до 4 тысяч рублей;
- за деятельность с грубым нарушением условий выданной лицензии по статье 14.1 (п. 4) КоАП РФ: штраф для организаций от 100 до 200 тысяч рублей, для ИП – от 4 до 8 тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.
Если при этом деятельность без лицензии причинила крупный ущерб гражданам, организациям, государству или принесла доход в крупном размере (более 1,5 млн. рублей), то возможно привлечение и к уголовной ответственности по статье 171 УК РФ – штраф до 300 тысяч рублей или арест до шести месяцев.
Необходимость лицензирования
Риэлторская деятельность представлена в виде посреднических услуг в совершении юридических сделок. Ее смысл заключается в возможности для покупателя или продавца выступать в качестве стороны сделки при помощи уполномоченного лица (риэлторского агентства).
ВНИМАНИЕ! Лицензирование выступает в роли регулирования государством предпринимательской деятельности, так как такое разрешение, выдаваемое физическим и юридическим лицам, подтверждает их профессионализм.
Изначально определение данного направления было прописано в Положении о лицензировании риэлторской деятельности. Однако с 2002 года оно утратило свою силу. Вместо него был принят стандарт “Услуги брокерские на рынке недвижимости”, по которому до сих пор и оказываются риэлторские услуги.
Привело это к тому, что посреднические услуги формально продолжали оказываться, но уже без соответствующего лицензирования, что значительно снизило качество осуществляемой деятельности и отсутствие профессиональной ответственности у специалистов.
Первые случаи такого давления были зарегистрированы еще в начале весны — в апреле 2019 года, после завершения периода подачи налоговых деклараций. Был замечен шквал обращений от встревоженных представителей бизнес-сообщества — люди не понимали почему и на каком основании налоговые органы требуют предоставить документы, подтверждающие передачу денег при покупке объектов недвижимости.
На втором этапе «весенней кампании» адресатами похожих запросов стали лица, имеющие в собственности какую-либо коммерческую недвижимость. Фискальная служба настойчиво пыталась выяснить причины, по которым человек, не имеющий статуса предпринимателя (ИП), владеет коммерческой недвижимостью, и получить подтверждение того, что он не использует эту недвижимость для извлечения прибыли. Особую «пикантность» ситуации придавало то, что на настоящий момент в законодательной базе Российской Федерации не существует никаких ограничений на владение и распоряжение имуществом любого типа.
Чтобы выяснить причины необычной активности сотрудников регулирующих органов, пришлось принять участие в стандартном мероприятии в районном отделении ФСН, которое сами налоговики незатейливо именуют «допросом». Как оказалось, неожиданный интерес ФНС к недвижимости граждан — не «самодеятельность», а точное выполнение распоряжений Федерального центра!
Условия заключения сублицензионного договора
Разрешение лицензиата третьим лицам использовать объект интеллектуальной собственности оформляется в виде сублицензионного договора. К сублицензионному договору применяются все правила, которым подчиняется лицензионный договор. Однако сублицензионный договор отграничен в сроках действия и географии не только объемом прав правообладателя, но и объемом прав лицензиата.
Возможность заключения сублицензионного договора обязательно должна быть предусмотрена в лицензионном договоре. В случае, если такое условие в договоре не оговорено, необходимо получить письменное согласие правообладателя-лицензиара.
Напоминаем, что лицензиат несет ответственность перед лицензиаром за действия сублицензиата, если в соглашении не предусмотрено иное.