Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 26 Земельного кодекса. Документы о правах на земельные участки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает, что документы, удостоверяющие права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, определяются в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с 1 января 2017 г. — в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости») (по вопросу прав на земельные участки см. комментарий к ст. 25 ЗК РФ). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона N
Комментарий к Статье 26 Земельного кодекса РФ
Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает, что документы, удостоверяющие права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, определяются в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с 1 января 2017 г. — в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости») (по вопросу прав на земельные участки см. комментарий к ст. 25 ЗК РФ). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ, ч. 5 ст. 1 Закона N 218-ФЗ).
Ранее ст. 14 Закона N 122-ФЗ предусматривалось, что проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав. При этом свидетельство о государственной регистрации прав оформляется только в форме документа на бумажном носителе. В связи с изменениями, внесенными Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (СЗ РФ. 2016. N 27 (часть II). Ст. 4293) свидетельство о государственной регистрации прав исключено, а проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра прав (Единого государственного реестра недвижимости) (п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ, ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Из общего правила, установленного п. 1 комментируемой статьи, есть ряд исключений. Так, согласно п. 9 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».
Аналогичное положение следует из ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно п. 1 которой права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Согласно п. 2 указанной статьи государственная регистрация возникшего до введения в действие указанного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной сделки с объектом недвижимого имущества. Указанные положения воспроизведены и в ч. ч. 1, 3 ст. 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
Кaк cтaть coбcтвeнникoм apeндoвaннoй тeppитopии
B 2001 гoдy вcтyпил в cилy нoвый 3eмeльный кoдeкc PФ, coглacнo кoтopoмy гpaждaнe имeют пpaвo cтaть coбcтвeнникaми yчacткa, кoтopый нaxoдитcя в бeccpoчнoй или cpoчнoй apeндe. Ecли тeppитopия былa выдeлeнa coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy CCCP и иcпoльзoвaнa пoд жилищнoe cтpoитeльcтвo, oфopмить пpaвo coбcтвeннocти мoжнo бecплaтнo. Bocпoльзoвaтьcя пpeимyщecтвoм мoжнo пpи ycлoвии, чтo вы:
📍 пocтpoили и cтaли coбcтвeнникoм дaчнoгo дoмa, гapaжa, бaни, xoзяйcтвeннoй пocтpoйки;
📍 пocтpoили, ввeли в экcплyaтaцию и cтaли coбcтвeнникoм чacтнoгo дoмa;
📍 являeтecь члeнoм caдoвoдчecкoгo кooпepaтивa.
Дo кoнцa 2020 гoдa члeны caдoвoдчecкиx тoвapищecтв и кooпepaтивoв мoгyт пpoйти пpoцeдypy oфopмлeния в yпpoщeннoм пopядкe.
Бecплaтнo пoлyчить yчacтoк имeют пpaвo cлeдyющиe кaтeгopии гpaждaн:
❗ инвaлиды;
❗ вeтepaны BOB;
❗ дeти-cиpoты;
❗ мнoгoдeтныe ceмьи;
❗ вoeнныe, oтcлyжившиe бoльшe 10 лeт;
❗ coтpyдники opгaнoв внyтpeнниx дeл, cтaж paбoты кoтopыx бoльшe 15 лeт;
❗ мoлoдыe cпeциaлиcты, кoтopыe зaдeйcтвoвaны в ceльcкoм xoзяйcтвe;
❗ дpyгиe кaтeгopии льгoтникoв.
3a нeзacтpoeнныe нaдeлы нeoбxoдимo oплaтить иx cpeднepынoчнyю cтoимocть.
18.04.2018
Правоустанавливающие документы на земельный участок- это документы, на основании которых возникают права на земельный участок. Правоустанавливающие документы необходимы для госрегистрации прав.
В большинстве случаев таким документом является договор. В зависимости от ситуации это также может быть решение суда, акты органов власти и так далее.
Для представления на госрегистрацию правоустанавливающие документы должны соответствовать установленным требованиям.
Общий перечень правоустанавливающих документов на недвижимость приведен в ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости. Исходя из этого перечня правоустанавливающими документами на земельный участок являются, в частности:
договор в отношении земельного участка (п. 2 ч. 2 ст. 14 названного Закона). В большинстве случаев это договор купли-продажи. Он будет правоустанавливающим документом, если вы приобрели частный земельный участок или участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
·акт органа госвласти или местного самоуправления, если участок из государственных или муниципальных земель предоставлен бесплатно (пп. 1, 6 ч. 2 ст. 14 указанного Закона);
·решение суда, вступившее в законную силу, если право собственности на земельный участок установлено в суде (п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости);
·правоустанавливающий документ на исходный земельный участок и соглашение о разделе земельного участка — при образовании земельного участка, если исходный участок принадлежит нескольким лицам, а новый участок образуется путем раздела исходного (п. 8 ч. 2 ст. 14, ч. 8, 11 ст. 41 названного Закона);
·решение о реорганизации организации и передаточный акт, если организация реорганизуется в форме разделения или выделения (п. 9 ч. 2 ст. 14 указанного Закона, п. 1 ст. 57, п. п. 3, 4 ст. 58 ГК РФ).
Перед тем как представить комплект документов на госрегистрацию, рекомендуем проверить, соответствуют ли правоустанавливающие документы необходимым требованиям. По общему правилу они должны содержать описание земельного участка и вид регистрируемого права. Также они должны быть (ч. 1 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости);
1) нотариально удостоверены в установленных законом случаях. Например, это обязательно:
— для договора, по которому продается доля в праве общей долевой собственности на земельный участок. Это правило не применяется, если продается земельная доля, или в случае, когда сделка связана с имуществом, которое составляет паевой инвестиционный фонд или приобретается для включения в его состав (ч. 1 ст. 42 названного Закона);
— для договора, если документы направляются на госрегистрацию почтой (пп. 2 ч. 12 ст. 18 указанного Закона);
2) заверены печатями (при их наличии — п. 7 ст. 2 Закона об АО, п. 5 ст. 2 Закона об ООО);
3) подписаны сторонами или должностными лицами, определенными законодательством.
Процедура оформления для владельцев (пошаговая инструкция)
Внесение данных при регистрации владельцев происходит следующим образом:
-
Подготавливаются все правоустанавливающие бумаги, подтверждающие сведения о владельце на закрепление принадлежности размеров конкретной земельной площади, с указанием ее границ, в официальных органах государственной власти. В перечень документации входят:
- Извлечение из записей похозяйственой книги, решение, акт или другие нотариальные и официальные документы о праве собственности. В них должно быть описано, с какой целью выделен надел, вид владения недвижимостью и описание времени использования (постоянное, аренда или пожизненное владение с правом передачи по наследству).
- Кадастровый план. Если план устарел, то необходимо обратиться в кадастровую палату с целью получения нового, который выдается в течении 10 дней с момента обращения. В новом паспорте необходимо тщательно проверить правильность указания фамилии, имени, отчества, размеров участка, и так далее. В случае выявления ошибки нужно вернуть изготовителю план для ее исправления.
- Сделать копии всего вышеперечисленного.
- Оплатить госпошлину. Внести оплату можно в любом банке, терминале в службе регистрации. Условия, размеры и льготы по оплате госпошлины для физлиц описаны более подробно чуть ниже, в отдельном разделе.
- Написать заявление, придерживаясь указаний сотрудников государственных органов регистрации.
- Передать пакет правовых актов вместе с заявлением.
- Получить расписку, в которой указан перечень принятых документов и дата явки за получением свидетельства. Срок его получения, обозначенный в расписке – в течение 30 дней с момента обращения.
Согласно части 1 ст. 49 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), документами, устанавливающими или подтверждающими право на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного/дачного хозяйства/огородничества/садоводства/индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, являются:
|
Вид документы |
Условие |
| Акт о предоставлении гражданину земельного участка | Издан органом гос. власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, которые установлены законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания |
| Акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок | Выдан уполномоченным органом гос. власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания |
| Выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок | Выдан органом местного самоуправления и если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства |
| Иной документ | Должен устанавливать или удостоверять право гражданина на земельный участок |
Если вы выкупили или получили землю от муниципалитета, то порядок будет немного отличаться лишь в сроках и месте обращения. Обратиться в таком случае надо в органы МСУ, с соответствующим заявлением, которое помогут составить сотрудники, основной список документов указан выше. Касательно госпошлины при переоформлении (оформлении прав) она составит 350 рублей, а при регистрации прав — 2 тыс. рублей для физического лица и 22 тыс. рублей для юридического (согласно ст. 333.33 НК РФ). Для регистрации перехода права собственности не обязательно обращаться к профессиональному юристу. Чтобы осуществить данную процедуру самостоятельно, достаточно изучить данную тему и обратиться в регистрирующий орган лично, где при непонимании отдельных аспектов всё будет разъяснено.
Свидетельства о праве собственности, а также заменившие их выписки из ЕГРП и ЕГРН выдаются специальным федеральным органом, который уполномочен государством на проведение регистрации документов на землю – Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра).
По каждому субъекту Российской Федерации существуют филиалы Управления, но в целом, созданный и поддерживаемый в актуальном состоянии Единый реестр, который ведет Росреестр, содержит в себе данные обо всех недвижимых объектах, расположенных на территории страны, земельных участках, а также об их правообладателях.
Собственник земли может обратиться с заявлением и правоустанавливающими документами (согласно установленному законом перечня) в Управление Росреестра лично, посредством обращения в многофункциональный центр (МФЦ) или с электронным заявлением на портале Росреестра.
Получателем документов о праве собственности является правообладатель.
В случае обнаружения в свидетельстве или выписке о правах собственности на участок технической ошибки (опечатки, грамматической или иной ошибки), заинтересованное в исправлении ошибки лицо имеет право обратиться с заявлением установленной формы об исправлении техошибки в записях ЕГРН.
Заявление будет рассмотрено и допущенная ошибка будет устранена на основании решения государственного регистратора в течении трех (рабочих) дней. Заявитель получит уведомление об исправлении возникшей технической ошибки.
В случае получения отказа в исправлении обнаруженной ошибки в документе, решение Росреестра может быть обжаловано в судебном порядке.
До 2011 года земельные вопросы в РФ в законодательном порядке не были урегулированы на 100%, поэтому у многих владельцев участка правоустанавливающих документов нет. Вместе с земельным участком дачники тогда получали только членскую книжку садовода. Регистрация права собственности на земельный участок в 2014 году возможна в нескольких вариантах:
- можно попытаться найти продавца своего участка, составить с ним доверенность и оформить договор купли-продажи по новым правилам;
- доказать факт купли-продажи участка в суде с целью получить правоустанавливающий документ. Суд потребует дополнительные аргументы: членскую книжку, свидетельские показания, платежные документы, подтверждающие наличие регулярных членских взносов, постановление администрации о закреплении земельного участка за владельцем;
- если земельный участок выделен не конкретному человеку, а садоводческому товариществу, то сначала нужно приватизировать землю на коллективного собственника, а потом уже заниматься межеванием участка и оформлением его в собственность.
После получения документов можно отправляться в регистрационный орган. Для оформления коллективной собственности надо принимать решение на общем собрании с подачей коллективного заявления в администрацию. Кроме заявления, нужны еще акт об отводе земли с планом границ, схема границ индивидуальных участков в составе общей собственности и акт, закрепляющий каждый участок, генеральный план всей площади. Дополнительно общество предоставляет в территориальную администрацию уставные документы, выписку из ЕГРЮЛ, а также свидетельство о госрегистрации общества.
В стандартных случаях, государственная регистрация прав на земельные участки производится с подачей заявления, к которому прилагается следующий список документов:
| Наименование документов | Особенности |
|---|---|
| Паспорт заявителя (владельца) | Оригинал и копия |
| Документы, которые подтверждают наличие оснований для владения землёй | Завещание, договор о бессрочном пользовании, купли-продажи, прочее |
| Кадастровый план | Выдаётся после того, как будет проведена процедура межевания границ участка |
| Квитанция об уплате государственной пошлины | Оригинал и копия |
Порядок государственной регистрации права собственности на земельный участок
Только зарегистрированное право собственности дает владельцу беспрепятственное распоряжение землей, то есть если объект недвижимости не внесен в реестр прав собственности, то его можно считать не существующим, даже если оформлен договор о землепользовании на основании покупки.
Процесс регистрации можно поделить на 2 основных этапа:
- Сбор необходимых для каждого конкретного случая документов-оснований для владения. В них должно найти отражение: полная характеристика участка, вид землепользования, почтовый адрес, местоположение на общей карте земель района. Если землю оформляет юридическое лицо, то полное наименование организации и решение общего собрания о выкупе земли по праву собственности. Для физических лиц: договоры, завещание, акты передачи.
- После подачи документации инспектор будет проверять юридическую правоту представленных документов. Если они соответствуют требованиям Закона, то регистрация будет проведена, в противном случае могут отказать в регистрации права собственности.
Вновь образованный участок будет внесен в кадастровый реестр, а уже существующий – сменит своего владельца, оставаясь под тем же кадастровым номером.
Срок регистрационных действий сегодня сокращен до 2-х недель, то есть через 14 дней можно получить свидетельство о праве собственности на землю.
Упрощенная регистрация права собственности на земельный участок
Граждане, владеющие земельными наделами по праву бессрочного пользования или пожененного владения, могут переоформить земли в частную собственность по так называемой «дачной амнистии», ФЗ №93 от 30.06.2006 года. Это связано в большинстве случаев отсутствием документов-оснований на владение, выдаваемых местной администраций актов передачи земли. Ведь именно по этому акту можно приватизировать и зарегистрировать право собственности на участок, ну а если он отсутствует, то и был введен упрощенный порядок регистрации прав на землю.
Или он был, но отсутствовал титул владения: собственность, аренда, наследование. И только по этим причинам у граждан не было юридических возможностей на проведение сделок: ведь право собственности не было определено.
Но с введением нового Закона у граждан появилось зарегистрировать в упрощенном порядке имеющийся во владении участок, если:
- Есть акт передачи земли органами местной власти по праву пожизненного или бессрочного пользования.
- Есть акт, но право землепользования по нему определить невозможно: то ли права на строения, то ли на землю.
Стоит обратить внимание, что после переоформления прав на землю в собственность, право пожизненного или бессрочного владения утрачивается:
- Владельцы дачных участков имеют право на оформление права собственности по упрощенной схеме, если у них есть подтверждение членства в садовом товариществе. Если хотя бы один член садоводства уже оформлял регистрацию права собственности в конкретном товариществе, то пакет документов может быть сведен к минимуму: выписка из правления о входе вашего участка в состав товарищества, выписка из ЕГРЮЛ о садоводческом объединении. Через 14 дней будет выдано свидетельство о регистрации права собственности.
- Если в результате наследования гражданин получил право собственности на все строения, находящиеся на участке, то и у него есть право регистрации прав собственности по той же схеме.
- Если землепользователь не успел реализовать свое право регистрации права собственности при жизни, то оно переходит к его наследникам: они оформляют его в упрощенном порядке.
Так что, если нет правоустанавливающих документов на землю, зарегистрировать право собственности можно и без них.
Юридическое сопровождение сделок
Любая сделка с земельными участками обладает рядом особенностей, обусловленных спецификой земли как объекта права. Существует риск купить надел с обременениями или с неподходящим целевым назначением, выявить другие нюансы:
- несоответствие фактических границ юридическим границам участка;
- наложение границ;
- пересечение «красных линий»;
- наличие подземных коммуникаций;
- споры с соседями.
Все это не только усложнит дальнейшее использование земли, но и порядком удешевит ее. Неудивительно, что многие заказывают юридическое сопровождение сделок с землей. В пакет услуг квалифицированного юриста входит:
- Углубленный анализ документов.
- Подача запросов в Росреестр и другие инстанции.
- Инициирование землеустроительной экспертизы.
- Другие действия, обеспечивающие юридическую чистоту сделки.
Хотя ее можно провести и самостоятельно, шансы самому приобрести желаемый участок с готовыми документами по приемлемой цене невелики.
У большой части населения нашей страны есть земельные участки. Многие владеют землей еще с советских времен и не знают, что значит формирование участка. И уверены, что к ним это вообще отношения не имеет.
Эта уверенность быстро пропадает, как только дело доходит до любой сделки с участком, включая дарение и завещание. Оказывается, что земля, которой они владеют, и земельный участок — это немного разные вещи.
Разница заключается в следующем. В отличие от просто земли, земельный участок (ЗУ) имеет четко установленные границы, до сантиметров высчитанную площадь и только к нему одному относящееся местоположение. Все эти показатели зашифрованы государством в одном уникальном числовом наборе, именуемом кадастровый номер.
В настоящее время совершить сделку с землей, приобретенной до 2001 г., еще можно, но правительство готовит население к тому, что скоро такая возможность будет утрачена. И тогда для совершения любых операций земля сначала должна стать ЗУ.
Процедура превращения земли в ЗУ и называется его формированием. Состоит она из нескольких этапов.
Регистрация сделок с землей
Всякое государство, стремящееся с полным основанием носить титул правового, особое внимание уделяет сделкам с недвижимостью и в первую очередь с земельными участками, поскольку они имеют чрезвычайно высокое социальное значение. Регистрация сведений о сделках с землей позволяет четко идентифицировать правообладателей, что в свою очередь гарантирует уверенность всех, вступающих в правоотношения по поводу земельных участков, в том, что они имеют дело именно с правообладателем.
Согласно статье 25 «Основания возникновения прав на землю» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) государственная регистрация сделок с землей обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. В соответствии со статьей 164 «Государственная регистрация сделок» Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Разумеется, регистрировать можно только законные сделки. Согласно статье 170 «Регистрация незаконных сделок с землей» Уголовного кодекса Российской Федерации (УК РФ) одноименный вид деятельности является уголовно наказуемым деянием. За преступлением следует наказание: штраф до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев лишение права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет, обязательные работы на срок до трехсот шестидесяти часов.
Регистрация прав на землю
Система регистрации прав на землю как вид недвижимости призвана выполнять несколько функций. Главные из них – укрепление прав на землю и обеспечение их публичной достоверности, гарантирующее добросовестному приобретателю защиту от претензий со стороны заинтересованных лиц, если при совершении сделки купли-продажи земли он полагался на акт регистрации, произведенный уполномоченным органом.
Достоверным доказательством существования у правообладателя права на недвижимость (земельный участок в т. ч.) служит документ о зарегистрированном праве.
В соответствии со статьей 131 «Государственная регистрация недвижимости» государственная регистрация прав на землю необходима для следующих предусмотренных Земельным кодексом прав на земельные участки: права собственности, права пожизненного наследуемого владения, права постоянного пользования, сервитутов.