Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О существенных условиях договора мены». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Часто эти понятия путают, но они несут разный смысл. При мене предмет договорных отношений обязательно находится в собственности, а при обмене он лишь на праве пользования. Соответственно, мена предусматривает переход прав собственности от одного лица другому, в то время как договор об обмене имущества предусматривает переход прав пользования от одного нанимателя другому. Обмен является отдельным видом договорных правоотношений и имеет отдельное правовое регулирование.
- Договор мены заключается, когда два человека договариваются отдать друг другу своё имущество и получить чужое. Они не хотят переводить деньги туда-сюда, поэтому просто меняются.
- Обмен представляет собой две сделки купли-продажи каждого объекта, но в одном договоре. И правила к документу применяются те же, что и при купле-продаже.
- Если один человек ведёт себя вопреки соглашению, второй может отменить обмен и потребовать компенсацию.
- Договор можно составить в простой письменной форме. Но если не уверены в своих силах, лучше не экономить на услугах юриста или нотариуса, чтобы учесть разные нюансы.
- Убежать от налогов при обмене не получится. Действуют те же правила, что и при продаже имущества.
Особенности обмена жилыми помещениями
Домами, квартирами и другими жилыми помещениями могут обмениваться граждане, которые обладают правом собственности на конкретное жилье. В том случае, когда один из собственников не соглашается на обмен, договор не признается состоявшимся. Производить обмен жилыми помещениями также могут наниматели в домах государственного жилфонда. Но для заключения такой сделки необходимо заручиться разрешением всех членов семьи.
Важно понимать, что в таких случаях совершается передача не права собственности, а только права пользования. Сторонами договоров мены жилья вправе выступать и юридические лица (при этом происходит передача и части прав, связанных с хозяйственным ведением). Также разрешены и смешанные формы договоров мены.
Достаточно часто договором мены прикрываются различного рода неправомерные действия, которые могут быть направлены, например, на уклонение от уплаты налогов. Происходит это потому, что стороны договора по взаимному согласию самостоятельно устанавливают равноценность обмениваемых вещей. Так, какая-то ценная вещь может быть обменена на выданный коммерческой организацией вексель, который не имеет никакого обеспечения. Поэтому, если будет установлено, что договор мены заключен для прикрытия иных отношений, он квалифицируется как притворная сделка.
Стороны договора мены
В законодательстве не указываются определенные критерии по отношению к сторонам договора. Но передача предмета одного гражданина другому при обмене вещи считается одной из форм распоряжения собственностью. Поэтому каждая из сторон должна быть владельцем тех вещей, которые подлежат обмену. И обладать иным вещным правом, которое включает возможность распоряжения конкретной недвижимостью.
Сторонами договора мены являются не только физические лица, но и различные компании. К примеру, государственные и региональные организации. В такие моменты юридическое лицо передает свою правоспособность, а именно возможность распоряжения и хозяйственного ведения. Необходимо принять во внимание, что организация может оформить соглашение мены не только с компаниями, но и с конкретным гражданином. То есть продавец и покупатель считаются равноправными участниками.
Понятие договора мены по ГК РФ
Мена — это один из вариантов распоряжения собственным имуществом, в результате чего происходит обмен (п. 1 ст. 567 ГК РФ). При этом предполагается обмен имущественными ценностями предназначенными для личного пользования без денег или с минимальной доплатой, если обмен не равноценен. Для того, чтобы сделка по обмену недвижимым или движимым имуществом была законной составляется договор мены. Он имеет некоторые особенности:
- Договор мены по общему признаку относится к гражданско-правовым документам, которые регламентируют передачу имущества. К данной группе также относят соглашения, которые регламентируют сделки по купле-продаже, дарению, аренде, ренте и др;
- По договору мены право владения имуществом, полученным в процессе обмена, возникает одновременно у обеих сторон, при условии исполнения обязательств по его передаче. Это регламентированно ст. 570 ГК РФ.
- Договор мены является двусторонним соглашением, так как каждая сторона выступает и продавцом и покупателем;
- В договоре мены по ГК РФ, согласно ст. 571 ГК и ст. 461, указанно, что если одной стороной договора мены обязательства не исполнены или исполнены не надлежащим образом, то у второй стороны возникает право требовать возврат переданного товара или возмещение убытков.
- Договор мены может заключаться в отношении движимого и недвижимого имущества, которое будет приобретено участниками сделки в будущем.
Виды и особенности договоров мены
Существует целый ряд действующих классификаций договоров мены: их отличие заключается лишь в принципе, в соответствии с которым происходит разделение. Так, выделяются виды договоров, объединенных типом обмениваемых товаров. Юридические и физические лица свободно могут вести обмен:
- транспортом;
- другими видами движимого имущества;
- частными строениями, жилыми и нежилыми;
- квартирами, комнатами, которые находятся в частной собственности;
- земельными участками.
Получается, что стороны ведут обмен не просто какой-то вещью, а правом собственности на нее. В отношения мены могут вступать;
- физические лица;
- юридические лица, т. е. различные организации;
- юридические и физические лица (такой договор называют смешанным).
Распространенной разновидностью договора мены является так называемый бартер. Это — договор мены товаров, применяемый чаще всего во внешней торговле. Особенностью таких договоров является то, что для его заключения сторонам необходима соответствующая лицензия, а обмениваемые товары обязательно должны быть равноценными. Проведение бартерных сделок регламентируется Указом Президента РФ от 18 августа 1996 г. № 1209 «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок», главой 10 ФЗ № 164-ФЗ от 8 декабря 2003 г. «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности».
Законная процедура изменения права собственности сторон договора мены на товары, которые подлежат обмену, происходит одновременно. Ведь участники выполняют функции по передаче предметов. Срок действия договора всегда определяется его участниками. В случаях, когда обмен товарами не производился в одно время, а дата передачи отличается, выполнение требований в другой период времени считается встречной обязанностью. Поэтому последний участник имеет право отказаться от выполнения соглашения и требовать возмещения убытков. Это происходит, когда исполнитель не исполняет свои функции. Или имеются обстоятельства, которые указывают на то, что обязательство не будет выполнено.
БАРТЕР. ОТГРАНИЧЕНИЕ ДОГОВОРА МЕНЫ ОТ БАРТЕРА
В последние годы в гражданском обороте нашло широкое употребление понятие «бартерная сделка», не предусмотренное Гражданским кодексом РФ. Когда говорят о «бартерной сделке» или «бартере», имеют в виду разного рода сделки, которые объединяет то, что по ним не производится денежная оплата, а осуществляется своеобразный обмен (в бытовом смысле) товарами, работами, услугами. Причем понятие «бартер» часто отождествляется с понятием «договор мены». Если это происходит в бытовых отношениях, то данное обстоятельство не порождает никаких особых проблем, поскольку в правоприменительной практике всегда можно обеспечить правильную юридическую квалификацию соответствующих правоотношений. Проблема в том, что отождествление понятий «бартерная сделка» и «договор мены» нередко имеет место и в различных нормативных правовых актах.
Так, в п. 2 ст. 154 части второй Налогового кодекса РФ упоминается о реализации товаров (работ, услуг) по товарообменным (бартерным) операциям. О таких операциях говорится и в п. 2 ст. 40 части первой НК РФ. Нетрудно заметить, что в Налоговом кодексе РФ под бартером понимается сделка по обмену товарами, что внешне совпадает с меной. Однако под товаром здесь подразумеваются не только имущество, но также работы и услуги, которые сами по себе не могут быть предметом договора мены в смысле ст. 567 ГК РФ. Согласно п. 1 Указа Президента РФ от 18 августа 1996 года N 1209 «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок» к бартерным сделкам не относятся сделки, предусматривающие использование при их осуществлении денежных или иных платежных средств. И данное условие должно быть основным отличительным признаком этих двух сделок. В п. 2 Указа содержится предписание совершать бартерные сделки в простой письменной форме путем заключения двустороннего договора мены, который должен, в частности, оформляться в виде одного документа (за исключением бартерных сделок, заключаемых в счет выполнения международных соглашений), содержать указание на номенклатуру, количество, качество, цену товара, и т.д.
Таким образом, из п. 2 Указа недвусмысленно следует, что бартерная сделка должна представлять собой договор мены. Между тем какого-либо специального определения договора мены Указ не содержит. Следовательно, упоминаемый в Указе договор мены должен пониматься в соответствии с нормами ГК РФ хотя бы потому, что иначе Указ оказался бы совершенно неисполнимым ввиду неопределенности понятия бартерной сделки. Из числа предметов бартерной сделки, перечисленных в п. 1 Указа, предметом договора мены в смысле ст. 567 ГК РФ могут быть лишь товары, а также результаты интеллектуальной деятельности, но не любые, а лишь представляющие собой интеллектуальную собственность (например, права обладателя патента на изобретение). Между тем собственно работы и услуги не могут составлять предмет договора мены.
Согласно п. 3 ст. 3 ГК РФ гражданско-правовые отношения могут регулироваться указами Президента РФ, которые не должны противоречить Кодексу. Отсюда следует, что упомянутый Указ не подлежит применению постольку, поскольку он, вопреки правилам ст. 567 ГК РФ, предусматривает включение в предмет договора мены (и бартерной сделки) работ и услуг. Между тем исключение упоминания о договоре мены из п. 2 Указа устранило бы отмеченное противоречие между Указом и ст. 567 ГК РФ. В этом случае к отношениям, возникающим в связи с заключением внешнеторговой бартерной сделки, могли бы быть применены отдельные нормы главы 31 ГК РФ, но не прямо, а в порядке аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ).
Следует учесть, что в практике Международного коммерческого арбитражного суда при Торгово-промышленной палате РФ так называемые бартерные контракты, предусматривающие обязательство одной из сторон по поставке товаров в счет оплаты полученных товаров (как особую форму расчетов за переданные товары), никогда не рассматривались и не рассматриваются в качестве договора мены .
———————————
Практика Международного коммерческого арбитражного суда: Научно-практический комментарий / Сост. и авт. М.Г. Розенберг. М., 1997. С. 23.
Договор мены составляется в свободной письменной форме. Если участники желают, он может быть заверен в нотариальной конторе, но обычно заверение не требуется.
Договор мены должен содержать следующие пункты:
- Наименование документа;
- Дата и место составления;
- Подробные сведения об участниках сделки;
- Детальное описание предмета договора;
- Документы подтверждающие право собственности предметом договора;
- Права и обязанности сторон;
- Ответственность сторон;
- Доплату и порядок выплат, если обмениваемый товар не равноценен;
- Сроки и порядок обмена товарами;
- Порядок разрешения споров и разногласий;
- Дату и подписи сторон.
В соответствии с п. 1 ст. 567 Гражданского Кодекса по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
Из приведенного определения следует, что данный договор является консенсуальным, возмездным
и
двусторонним.
В силу договора мены его участники обязуются передать друг другу в собственность определенные вещи (товары), причем каждая из сторон этого договора, приобретая вещь в собственность, вместо уплаты покупной цены в деньгах передает другой стороне иную вещь. Таким образом, каждая из сторон одновременно выступает в качестве продавца в отношении товара, который она обязуется передать другой стороне, и покупателя в отношении товара, который она обязуется принять в обмен. В связи с этим к договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит специальным правилам, установленным для данного договора, и существу мены (п. 2 ст. 567 Гражданского Кодекса).
Объектом договора мены могут быть как движимые вещи, так и недвижимое имущество, например земельные участки, жилые помещения.
Основные признаки договора мены
К основным признакам договора мены относятся следующие признаки:
Во-первых, договор мены относится к таким договорам, которые направлены на передачу имущества (также как и договор купли-продажи, договор дарения, договор займа, ренты, ссуды, договор аренды и другие.).
Во-вторых, по договору мены имущество передается в собственность другой стороне.
В-третьих, договор мены отличается от других возмездных договоров, по которым имущество также передается в собственность контрагента (договор купли-продажи, договор займа), характером встречного предоставления. Участники договора мены обменивают один товар на другой.
В-четвертых, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары (например, квартиры, автомобиля) переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК Российской Федерации).
Особенности при обмене помещений
Если гражданин имеет право собственности на определенное имущество, то он может осуществить обмен квартиры или другого здания, помещения.
Если одна из сторон не желает обменивать имущество, договор считается незаключенным. Производить обмен помещений имеют право лица, которые владеют строениями, принадлежащими жилфонду. На проведение сделки у таких лиц должно быть специальное разрешение. В таком случае происходит изменение не права собственности, а право его использования. Нередко сторонами договора мены являются юридические лица. Существует также смешанная форма договора. Очень часто под такого рода договором прикрывают незаконные действия, которые направлены на то, чтобы не платить налоги. Так происходит потому, что стороны сами устанавливают равноценность вещей. К примеру, определенная вещь может быть отдана за вексель, у которого отсутствует какое-либо обеспечение. Поэтому, если будет выявлен факт, указывающий на прикрытие незаконного действия, касающегося обмена квартир, то такая сделка признается притворной.
Контрагенты действуют по правилам купли-продажи. ДМ схож с соглашением покупателя и продавца, но имеет и отличия.
| Мена | Купля-продажа | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| В этом случае каждая из сторон по договору мены признается одновременно и покупателем, и продавцом. |
| На что обратить внимание | ГК и НПА |
|---|---|
| Предполагается обмен равноценными объектами (в случае отсутствия в ДМ положения о цене). | п. 1 ст. 568 |
| Отказаться в одностороннем порядке от исполнения можно, если это прямо установлено в контракте. По умолчанию закон такого права не дает. | ст. 450–453 |
| Согласно общему правилу, по ДМ право собственности переходит к субъектам лишь после передачи объектов друг другу. | ст. 570 |