Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выйти из ипотеки при разводе?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.
Кому достанется ипотечная квартира при разводе
Вот главные правила и основные сценарии, по которым делится недвижимость при разводе:
- Квартира, купленная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала.
- Для раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
- При отсутствии брачного договора все совместное имущество, в том числе и недвижимость, делится пополам. При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как прописано в документе.
- Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.
- Если квартира куплена с использованием материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.
- Квартира, приобретенная по военной ипотеке, не подлежит разделу при расторжении брака. То есть достанется военнослужащему. Однако есть ситуации, когда это правило не работает.
Рассмотрим эти пункты подробнее и поговорим об исключениях из общих правил. Для начала важно понять, когда была куплена недвижимость: до брака или во время.
Рефинансирование при расторжении брака
Можно ли после развода мужу или жене рефинансировать ипотеку в другом банке и как происходит переоформление? Да, только если одна из сторон отказалась от обязательств и прав, а вторая добровольно приняла их. Важно помнить, что вывод созаемщика из договора ипотечного кредитования должен быть заверен у нотариуса. Только тогда основной заемщик может получить полные права на недвижимость.
О возможности рефинансирования ипотеки после развода стоит узнать заранее. Обусловлено это тем, что при оформлении совместного кредита банк рассматривал дохода обоих супругов. После расторжения брака муж или жена вынуждены рассчитывать только на свои силы. Если уровня платежеспособности недостаточно, специалисты рекомендуют привлечь нового созаемщика или поручителя.
Алгоритм раздела ипотеки
Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:
- Официальная регистрация развода.
- Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
- В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
- При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.
Семейным законодательством определено, что совместно нажитое имущество является собственностью только мужа и жены. Совершеннолетний ребенок не имеет прав на вещи и объекты режима законной собственности супругов. При этом соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться с учетом интересов той стороны, с которой остаются проживать несовершеннолетние дети. Такой же позиции придерживается суд, разрешая споры о разделении долей, поэтому могут быть предоставлены некоторые преимущества. Что касается ситуаций оформления ипотеки на средства материнского капитала, дети имеют свою долю, что должно учитываться. Производится раздел в равных долях между всеми членами семьи, однако обязательства по выплате ипотечных взносов возлагаются исключительно на родителей. Если для погашения обязательств по ипотечной квартире использовалось имущество детей, этот факт обязательно учитывается, и ребенку выделяется доля соразмерно внесенной части. Она может быть продана для выплаты кредита в рамках реализации личных имущественных прав.
Отличие соглашения о разделе имущества и брачного контракта
В случае с ипотекой оба варианта являются плюсом в урегулировании вопроса. Соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться, только когда такая недвижимость есть. Брачный договор принципиально отличается тем, что может регламентировать вопросы наперед, еще до оформления ипотеки и наличия имущества в собственности. Например, установить, что приобретенное жилье в случае развода отходит одному из супругов с одновременным переходом обязательств или становится собственностью совместного ребенка. Соглашение может удостоверяться в период брака или после развода, в то время как брачный контракт – до регистрации союза или будучи еще не разведенными. Позже – нельзя. Брачный договор признается недействительным, если закрепляет ипотечное жилье как собственность только одного из супругов, когда на его приобретение затрачивались ипотечные средства. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет отстоять интересы детей, составит грамотные документы для мирного урегулирования вопроса, обеспечит профессиональное правовое сопровождение.
Раздел совместно нажитого имущества: общие положения
Раздел квартиры, которая находится в совместной собственности супругов, может быть произведен как в период их брака, так и после его расторжения.
Важно знать: в случае раздела совместного имущества неважно, кто из супругов работал, а кто занимался домашним хозяйством – вся совместно нажитая собственность будет делиться поровну.
Если между супругами возник спор о разделе совместно нажитого имущества, необходимо обратиться в судебные органы за его разрешением.
Раздел совместно нажитого имущества: частные случаи. После заключения брака могут наступить события, которые могут повлиять на раздел совместно нажитого имущества в случае развода.
Раздел имущества в случае наличия в семье несовершеннолетних детей. По сложившейся практике в случае развода, большую долю в совместном имуществе получает тот супруг, с которым остаются жить несовершеннолетние дети.
Раздел недвижимого имущества, приобретенного на средства материнского капитала. Если квартира куплена на средства материнского капитала, то она считается приобретенной в общей долевой собственности между всеми членами семьи, включая детей. То есть такое имущество в случае развода родителей не подлежит разделу как совместно нажитое.
При этом в случае развода родителей, тот супруг, который остается с детьми, получает их доли до достижения ими возраста совершеннолетия.
Является ли ипотечная квартира совместным имуществом супругов?
Да, если ипотека оформлена во время брака, такая квартира считается совместно нажитым имуществом. По общему правилу вся недвижимость, которая приобретена супругами во время брака за счет семейных доходов, находится в их совместной собственности. Это же правило распространяется и на долговые обязательства супругов.
А что, если ипотека оформлена до брака. Кому достанется квартира?
Если ипотека оформлена до брака, суд будет разбирать ситуацию индивидуально.
Например, если большая часть займа выплачена одним из супругов до вступления в брак, то при разводе квартира остается в его собственности, но второму супругу может быть назначена денежная компенсация (50% от платежей, внесенных за время брака).
Развод по суду, ипотечная квартира и несовершеннолетние дети
Наиболее вероятно, что равноценный раздел долей при расторжении брака семьи с несовершеннолетними судом производиться не будет. Доля супруга, с которым остаются несовершеннолетние или дети-инвалиды, будет больше. Также, при наличии у одной стороны развода другого жилья и дети при этом остаются со второй стороной, другой жилой недвижимости не имеющей – суд определит большинство долей второй стороне.
Если объектом раздела является малометражная ипотечная квартира, деление которой не обеспечит ребенка нормативно-установленной площадью – скорее всего жилье будет присуждено полностью супругу, с которым остается несовершеннолетний. Однако второму супругу должна быть выплачена стоимость доли в недвижимости, так решит суд. Учитывая потребность внесения ипотечных платежей, выплата доли в такой ситуации может оказаться невыполнима.
Материнский капитал: при выплатах им ипотечного кредита на любой стадии (первоначальный взнос, ежемесячные платежи) оформление квартиры при разводе выполняется на членов семьи поровну. К примеру, в семье двое детей – формируется четыре доли в ипотечном жилье. Соответственно, при разводе родитель-опекун вправе претендовать до совершеннолетия детей на ¾ долей в жилой недвижимости.
Можно ли при разводе разделить ипотечную квартиру
Недвижимость, оформленная в кредит, как и любое другое приобретенное за время существования брака имущество, является общей собственностью и подлежит разделению во время бракоразводного процесса. Исключение – если брачный контракт, заключенный супругами при вступлении в брак, предусматривает другие условия развода.
Раздел квартиры в ипотеке при разводе осложняет присутствие третьей стороны – банка, выдавшего супругам финансовый заем. Пока муж и жена полностью не погасят задолженность, квартира находится в залоге у банка и кредитное учреждение может наложить на нее законные ограничения.
При наличии кредитного обременения владельцы ипотечной недвижимости не смогут без согласия банка:
- Продать или подарить жилплощадь.
- Обменять квартиру или дом.
- Предложить ее в виде залогового имущества другому банку.
Ипотечная недвижимость приобретена в браке
Иначе обстоит дело с разделом после развода квартиры в ипотеке, купленной в браке. При таком кредитовании обычно муж и жена имеют одинаковые права на жилье и несут общую ответственность по кредитным обязательствам. Если супруги приняли решение расстаться, желательно решить вопрос раздела мирным путем. Большую популярность приобретает добровольное соглашение, которое поможет супругам избежать судебных исков и разбирательств, финансовых просрочек по выплате кредита.
Существует несколько способов, как поделить ипотечную квартиру мирным путем:
- Муж и жена могут принять решение о погашении в дальнейшем ипотеки в равных долях.
- Одна сторона может отказаться от своей доли квартиры в пользу второй стороны, получив денежную компенсацию от половины уже выплаченной стоимости.
- С разрешения банка супруги могут продать квартиру, погасить имеющийся кредит, а остальную сумму разделить поровну.
- Стороны находят денежные средства, полностью погашают долг перед банком, а затем приступают к продаже уже собственной недвижимости.
Как будет учитываться ипотека при разводе супругов без детей
Самое главное, что нужно понимать – это то, что ни банку, ни бывшим супругам не выгодна такая ситуация, когда производится раздел ипотечной квартиры после развода. Наоборот, банк скорее выдаст кредит на наиболее благоприятных условиях семейному человеку. Супруги могут согласовать между собой выплаты и после развода. А после полного погашения ипотечной закладной делить имущество в долях.
Самое выгодное и простое решение – найти деньги самостоятельно, погасить ипотеку и производить раздел уже после.
Когда нет надежды договориться супругам между собой об ипотечных обязательствах миром, стоит договариваться с банком. Вообще о разводе банк имеет право знать, если это предусмотрено ипотечным договором. Банк – держатель закладной, хотя юридически владельцами признаются покупатели. Но они не имеют права распоряжаться имуществом без согласия кредитной организации.
Существенные условия ипотеки
|
Стороны |
Залогодатель и залогодержатель |
|
Предмет и его существо |
Квартира или дом с указанием адреса и размера. Обычно прикладывают документы БТИ или иным способом описывают технические характеристики. |
|
Оценка |
Оценку имущества может производить сам банк, точнее его специализированные подразделения, которые имеют лицензию. Если квартира продается на первичном рынке, учитывают также и оценку лицензированных подразделений застройщика. |
|
Размер кредита |
Сумма со страховкой или без нее, когда страховая сумма указывается в допсоглашении |
|
Сроки и график погашения |
Аннуитетные или дифференцированные платежи |
Решением всех проблем при разводе и последующем разделе недвижимости мог бы стать брачный договор. В этом документе, который может быть заключен как до вступления в брак, так и в любое время после женитьбы, прописываются все возможные варианты раздела имущества в случае развода, а также ответственность по ипотечному кредиту.
Чаще всего брачный контракт заключают супруги, один из которых не имеет возможности стать созаемщиком либо вообще не хочет стать собственником ипотечной квартиры независимо от причин. В таком случае второй супруг остается при разводе полным собственником недвижимости, несущим полную ответственность по ипотеке и делить ничего не придется.
Также в брачном контракте могут указываться другие важные обстоятельства на случай развода, например:
- доля, которая будет причитаться каждому из супругов в случае развода;
- возможность компенсировать ипотечную квартиру другим имуществом;
- распределение ипотечных выплат;
- размер компенсации одному из супругов в случае его отказа от доли в пользу другого.
Раздел квартиры, взятой в ипотеку в гражданском браке
Гражданским браком принято называть совместное проживание пары семьей, ведение общего хозяйства без регистрации брака в органах ЗАГС, хотя по терминологии, используемой в семейном законодательстве, наоборот, зарегистрированный в органах ЗАГС брак является гражданским.
Действующее законодательство признает совместно нажитым имуществом только то, которое было приобретено с момента именно официальной регистрации брака. В связи с этим, если до регистрации брака была куплена в ипотеку квартира, то она признается собственностью того, на кого она оформлена.
Если квартира, купленная до заключения официального брака, была продана в период брака, то вырученные от ее продажи средства тоже являются личной собственностью того супруга, на которого квартира была оформлена.
Конфликты по поводу купленной в гражданском браке квартиры возникают чаще всего из-за того, что куплена она была на средства обоих гражданских супругов, а оформлена на одного. В этом случае при разделе такой квартиры важно собрать доказательства, показывающие, что и второй гражданский супругу финансово участвовал в покупке. Например, переводил денежные средства на карту второго супруга с пометкой «на покупку квартиры», лично оплачивал часть стоимости квартиры продавцу и может это письменно подтвердить. Такие дела вызывают особенную сложность, так как доказательства участия в покупке обоих гражданских супругов не сохраняются.