Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продать квартиру без собственника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Юрист рассказал, что существует действенный способ обезопасить себя от мошенников. Для этого нужно обратиться в МФЦ и указать, что вы запрещаете совершать какие-либо сделки с жильем без вашего личного присутствия. Подать соответствующее заявление можно и онлайн – на сайте МФЦ или через портал госуслуг.
Незаконные действия родственников и знакомых
Второй не менее распространенный способ мошенничества напрямую связан с незаконными действиями родственников и знакомых жертвы. Пользуясь доверием собственника, преступник забирает у него оригиналы документов и паспорт для целей, не связанных с продажей жилья. Например, узаконить перепланировку, осуществить приватизацию, подобрать варианты для обмена, оформить завещание. Получив документы, мошенник оформляет сделку купли-продажи, а потом исчезает с деньгами. Хотя надо признать, что этот вариант встречается все реже и реже.
Лет пять назад в Раменском жили мать и сын Савельевы (имена и фамилии изменены): Ольга Владимировна и Олег. Иногда они ругались, потом мирились. Причиной ссор являлся сын Ольги Владимировны от первого брака, Александр, который занимался оптовой торговлей и постоянно скрывался от кредиторов. Олег Савельев имел в собственности две квартиры, доставшиеся ему от деда и отца. Мать также владела трехкомнатной квартирой. Александр снимал жилье. Однажды Александр попал в очередную историю, задолжав коммерческому банку порядка 3 миллионов рублей. И все бы ничего, но банкиры, проверяя документы, выяснили, что он при получении ссуды представил поддельные документы. А это уже мошенничество. Банкиры начали готовить материалы в полицию. Александр Савельев бросился к матери: «Выручай! Меня посадят, если не верну деньги». Мать обратилась к Олегу, давай, мол, помогай. Олег, понятно, отказался, заявив, что Александр уже надоел со своими проблемами и пусть сам выкручивается как хочет. Через два дня Олег улетел на Север, где работал вахтовым методом. Перед отъездом он передал матери ключи и документы от второй своей квартиры, дабы она присматривала за ней и заодно начала оформлять перепланировку для совмещения кухни с залом. Однако у Ольги Владимировны с Александром были другие планы. Они с помощью мошенников подделали паспорт Олега, забрали документы на квартиру и вместо оформления перепланировки продали жилье. При этом сначала аванс, а потом и всю остальную сумму они направили на погашение кредита. Когда через некоторое время история выплыла наружу, то взбешенный Олег разом подал иск в суд и заявление в полицию. Ольга Владимировна слегла с сердечным приступом, Александр ударился в бега, а Олег долго судился, возвращая свое жилье. В итоге сделка была признана недействительной.
Как запретить продавать квартиру без личного присутствия владельца
«Иногда это рекомендуют для стариков или совсем молодых людей. Это правда помогает. После этого никакие доверенности не действуют. Если приходят чужие люди с некой доверенностью и стоит запись о том, что без личного присутствия сделку не регистрировать, то это действительно может помочь. В ситуации, когда женщина отсутствует три года и за квартирой никто не следит, наверное, такое заявление могло бы ее спасти», – считает эксперт.
Оформление доверенности на продажу квартиры
Генеральная доверенность по умолчанию действительна один календарный год. По желанию собственника, можно оформить документ сроком до 3 лет – более длительный срок не предусматривается законодательством.
Для оформления доверенности необходимо присутствие доверителя, и доверенного лица. В случае, когда доверитель не может по какой-то причине выйти из дома, можно оформить выезд нотариуса.
Продать долю в квартире можно в том случае, если второй собственник отказывается от ее покупки. Первоочередное право покупки всегда за «соседом», то есть, за вторым собственником.
Для оформления доверенности требуется два документа – паспорта доверителя и доверенного лица. Владелец недвижимости с помощью нотариуса составляет четкую формулировку относительно вида доверенности и допустимых с ее помощью действий. Личная подпись доверителя закрепляет документ, далее происходит нотариальное заверение.
Как переписать квартиру на другого человека
Для того, чтобы переписать квартиру на иного человека можно воспользоваться одним из вариантов: заключить договор купли-продажи, дарения, либо завещания.
Важно! В переоформлении права на недвижимое имущество путем совершения сделки купли-продажи существует очень важное преимущество. При правильном оформлении всех документов, оспорить эту сделку невозможно.
Возможно для какой-то стороны это преимущество может оказаться недостатком, так как вернуть квартиру после ее полного отчуждения уже будет невозможно. Такое соглашение не может быть оспорен, то есть бывший собственник вернуть ее себе уже не сможет.
При дарении недвижимости положительным моментом является то, что подаренный объект недвижимости остается в собственности его владельца даже в случае развода с супругом/супругой. Отличительной особенностью дарения является то, что тот, кто дарит эту квартиру вправе вернуть ее по суду. Одним из недостатков какого способа переоформления является стоимость. Дарение квартиры дальнему родственнику, либо стороннему лицу сопровождается уплатой крупной суммы денег в качестве налога. Исключением является дарение квартиры близким родственникам, налог в этом случае не взимается.
Как происходит оформление дарственной
Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. С нотариусами все просто — приносите документы, платите деньги и подписываете договор. Нотариус обязан по закону объяснить вам каждое слово в договоре, если оно непонятно. Зарегистрировать переход прав на квартиру нотариус тоже может — причем намного быстрее, чем если пойти самостоятельно. Когда сделку оформляют у нотариуса, он в обязательном порядке оказывает услуги по электронной регистрации перехода права собственности, то есть сам подает за вас все документы в Росреестр. И это намного быстрее, чем если это делать самому.
Образец заполнения договора дарения. Если решите составить договор самостоятельно, скачайте и заполните бланк дарения квартиры.
Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.
Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.
Риелторы редко берут меньше 10 тысяч рублей за договор, а юристы могут сделать и за 5 тысяч. Единой цены здесь нет, и все зависит от расценок исполнителя.
Нотариальное удостоверение договора стоит дороже: 0,5% от стоимости квартиры (или доли в квартире), но не менее 3000 рублей, плюс примерно 4300 рублей за техническую работу. То есть как минимум выйдет не меньше 7300 рублей. Тариф на техническую работу отличается по регионам и устанавливается нотариальной палатой региона. С февраля 2019 года платить нотариусу за электронную подачу документов на регистрацию перехода права собственности не нужно — теперь они делают это без дополнительной оплаты. До этого надо было платить отдельно за удостоверение договора и за подачу документов в Росреестр.
Специалисты в МФЦ стоят значительно дешевле и юристов, и нотариуса, и риелторов. Как правило, они просят в пределах 2 тысяч рублей, однако есть далеко не в каждом МФЦ. В Москве и Санкт-Петербурге эта услуга стоит 2500 рублей. Если составить договор у них, сделку зарегистрируют в обычные сроки в отличие от нотариальной.
Как недвижимость становится чужой собственностью без ведома ее владельца?
Среди большого количества способов отчуждения недвижимости без ведома ее владельца самым распространенным является использование поддельной нотариальной доверенности. Такой документ практически невозможно отличить от оригинального. Сделки, совершенные на основании нотариальной доверенности, не вызывают у регистрирующих органов подозрения. Например, я, как и любое физической лицо, могу на основании доверенности представлять интересы человека в любом органе и организации. С одной стороны, доверенность позволяет переложить обязанности по заключению сделок на квалифицированного специалиста, который в случае необходимости произведет отчуждение принадлежащей вам недвижимости, с другой – это дает возможность мошенникам отчуждать недвижимость без ведома ее владельца.
Как переписать квартиру на другого человека в России
Процесс передачи прав на владение квартирой начинается со сбора следующих документов:
- Паспортов сторон сделки;
- Документов, подтверждающих право на владение квартирой (к примеру, свидетельства о праве собственности);
- Разрешения всех остальных владельцев жилья помимо лица, намеревающегося осуществить сделку. Если в отчуждаемой квартире право на долю имеет несовершеннолетнее лицо, нужно будет дополнительно получить постановление органов опеки и попечительства. Если же владелец доли супруг, потребуется его разрешение (но только если данный объект жилой недвижимости был приобретен в зарегистрированном браке). Документ обязательно должен быть заверен у нотариуса;
- Выписка из лицевого счета и домовой книги, где содержится полный список проживающих в квартире людей;
- Выписка из кадастрового паспорта. Данный документ необходим при любой сделке с жильем, но он нужен лишь в случае, если квартира продается первый раз после приватизации. Чтобы получить выписку, нужно обратиться в БТИ и запросить оценку квартиры. Затем на адрес расположения вашего жилья приедет специалист, который и проведет его оценивание. Эта процедура предназначена для выявления наличия либо отсутствия несогласованных перепланировок в квартире. Кадастровые документы следует переоформлять каждые 5 лет;
- Если квартира передается лицу, не достигшему совершеннолетия, потребуется дополнительно приложить письменное согласие одного из его опекунов/родителей, который и будет заниматься процедурой оформления бумаг;
- Основной документ (договор купли-продажи или дарения);
- Совершение сделки купли-продажи требует составления соглашения в письменной форме и подачи в Росреестр заявления о регистрации права на владение данным имуществом на лицо, являющееся покупателем или одаряемым в рамках соответствующего соглашения.
После проведения данных манипуляций, покупатель жилья либо человек, получающий ее в дар, станет ее владельцем.
Переоформление прав на владение жильем путем совершения купли-продажи обладает одним важным преимуществом. В случае правильного оформления бумаг, такую сделку нельзя будет оспорить.
Однако в этом же кроется и главный недостаток такого соглашения. Оно подразумевает полное отчуждение собственности, а потому оспорить этот договор не сможет даже бывший собственник, который вознамерится вернуть себе квартиру.
Положительный аспект переоформления права собственности через дарение заключается в том, что подаренный объект жилой недвижимости сохранится во владении одаренного человека в случае раздела имущества в рамках бракоразводного процесса.
Еще один плюс договора дарения заключается в том, что даритель может вернуть квартиру в установленном судом порядке. Главный недостаток такого договора – его стоимость.
Передача квартиры через дарение дальнему родственнику либо третьему лицу обернется денежными расходами, так как нужно будет уплатить крупную сумму налога. Однако на дарение близким родственникам этот налог не распространяется.
Затрагивая вопрос перехода права на владение квартирой лица после его смерти, важно отметить, что здесь ключевую роль играет наличие или отсутствие дарственной или завещания.
Если завещание есть, и оно нотариально заверено, провести переоформление прав на объект недвижимости будет намного проще, поскольку в данном документе четко прописаны наследники.
Важно отметить, что вступить в права наследополучателя лицо может лишь через полгода после смерти наследодателя.
Данный срок установлен для того, чтобы в течение этого времени свои права могли предъявить все заявленные наследники. Для этого каждому из них необходимо подать заявление о вступлении в свои права.
Подать его нужно в нотариальную контору по последнему месту проживания умершего наследодателя либо по месту расположения квартиры, являющейся предметом завещания.
После этого нужно оформить свидетельство на право собственности.
Чтобы это сделать, нужно собрать вышеуказанный пакет документов и приложить к нему дополнительно следующие бумаги:
- Завещание (если есть);
- Выданное нотариусом свидетельство о вступлении в наследство (в случае отсутствия дарственной);
- Документы, которые могут подтвердить наличие родственных связей между умершим наследодателем и заявителем;
- Свидетельство о смерти наследодателя.
В случае возникновения проблем при определении человека, который станет владельцем объекта недвижимости, нужно немедленно обратиться в суд.
Решить данный спорный вопрос можно исключительно там. После того, как суд примет решение, бумагу с вердиктом следует прикрепить к пакету документов.
Как переоформить квартиру на сына без налога
Чтобы без налога передать жилье сыну, нужно действовать по инструкции:
- Составить дарственную. Указать в договоре нужно следующую информацию:
- дата и место составления;
- ФИО обеих сторон;
- объект дарения (точная площадь квартиры и адрес);
- документ, подтверждающий право владения.
- В завершение обе стороны ставят свои подписи. Ни о каких компенсациях в соглашении упоминать нельзя.
- Можно оформить документ самим, когда не хочется переплачивать за нотариальные услуги. Если дарится доля в недвижимости, то потребуется нотариальное заверение. Его стоимость зависит от степени родства между сторонами. 0,1% от суммы договора платят близкие родственники, для остальных тариф составляет 1% от цены жилья. Когда стоимость жилья свыше 1 000 000 рублей, тариф составит 0,75%.
- Оплатить пошлину для регистрации права владения.
- Собрать необходимые документы:
- паспорта участников;
- одобрение супруга на сделку;
- свидетельства на квартиру;
- квитанция об оплате пошлины;
- нотариальная доверенность, если документацию подает представитель.
- Обратиться к специалистам Росреестра или специализированного центра государственных услуг «Мои документы» (ранее – МФЦ) для оформления права владения.
- Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право владения.
Для оформления дарственная составляется в трех экземплярах. Один из документов передается в Росреестр.
До четырнадцати лет подпись за малолетнего ставит опекун. После 14 лет сын или дочь может самостоятельно ставить подпись. Когда в сделке с жильем участвуют несовершеннолетние, потребуется одобрение специалистов опеки.
Первый плюс дарения.
Низкие расходы.
Из обязательных платежей только госпошлина – 2000 рублей.
На составлении договора можно сэкономить, если использовать готовые образцы.
Налог на дарение платить не нужно, если квартиру переписали на близкого родственника.
Второй плюс.
В некоторых случаях дарение можно отменить и вернуть квартиру в свою собственность.
Например, в договор можно включить условие об отмене дарения, если даритель переживет одариваемого.
Если цель только на время переоформить квартиру, то лучше включить в договор данное условие об отмене.
В этом случае, повышаются шансы вернуть права на переоформленную квартиру.
Обратите внимание.
Речь идет не о гарантированном возврате квартиры, а только о вероятности.
Если после дарения новый собственник продаст квартиру, то вернуть жилье будет не возможно. При таком раскладе даже отмена дарения не поможет возвратить недвижимость.
Как подарить квартиру, не спрашивая согласия супруга
Законодательство предусматривает следующее: распоряжение имуществом, в том числе и недвижимостью, является предметом обоюдного решения супругов. Но семейное положение не влияет на статус собственника в ряде случаев — это зависит от обстоятельств приобретения имущества или наличия договора о разделении прав на него:
- квартира была получена одним из супругов по завещанию или в результате дарения — независимо от того, был ли на то время зарегистрирован брак;
- квартира находилась в собственности одного из супругов до вступления в брак;
- имеется брачный контракт, в котором указано, что вторая сторона не претендует на эту собственность и не считает права на нее совместными — это мало распространенная в России форма правоотношений, но она существует и является серьезным основанием для отказа в претензиях;
- супруги ранее разделили собственность сами или по решению суда.
Процедура переоформления квартиры
Если квартира приобретается в результате дарения, купли/продажи и других сделок. Для их оформления должен быть составлен соответствующий законодательству договор. Новый владелец должен отправиться с ним в Росреестр и написать соответствующее заявление. Только после регистрации в этом органе можно считать, что права собственности окончательно перешли к нему.
При наследовании квартиры процесс ее переоформления существенно замедляется и усложняется. Во-первых, само наследство не может быть оформлено ранее чем через 6 месяцев после смерти наследодателя. Во-вторых, очень часто наследник не единственный и, даже при наличии завещания, возникают длительные судебные тяжбы. Получив право собственности на квартиру по свидетельству о праве на наследство или решению суда, собственник тоже должен зарегистрировать этот факт в Росреестре, только после этого он может считать, что переоформление завершено.
Как переписать квартиру на другого человека
Для переоформления права собственности на квартиру следует заключить договор между собственником и лицом, которому перейдёт право собственности. В зависимости от вида заключаемой сделки может потребоваться присутствие нотариуса. Стоимость передачи квартиры в собственность родственнику зависит от вида договора.
Для дальнейшей регистрации права собственности нужно обратиться в регистрирующий орган с заявлением одним из удобных способов:
- Через МФЦ или в отделение Росреестра;
- Через официальный сайт Росреестра в форме электронного обращения при наличии усиленной квалифицированной электронной подписи у заявителя.
- Отправить по почте заказным письмом с уведомлением и описью содержимого.
Порядок смены собственника регламентируется законом и осуществляется через государственную услугу регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Моментом перехода прав от одного собственника к другому считается дата внесения изменений в ЕГРН.
Документы необходимые для переоформления квартиры
Какие документы нужны для переоформления квартиры или доли в ней:
- Выписка из бюро технической инвентаризации (сокращенно БТИ), содержащая данные кадастрового учета.
- Паспорта (с ксерокопиями) всех собственников жилья.
- Свидетельства о рождении родственников не достигших 14 лет.
- Справка о согласии из органов опеки на несовершеннолетних детей.
- Документ, удостоверяющий право человека на владение данным жильем.
- Выписка из ЕГРН.
- Согласие от супруга на продажу. Данный документ необходим, если жилье было приобретено в браке. Он подтверждает согласие супруга на продажу и дарение. Он не понадобится, если квартира была приобретена посредством дарения, приватизации или получения наследства.
- Справка, выдающаяся на отчуждение квартиры.
- Справка из налоговой службы о том, что собственник оплатил все налоги на жилье.
Если переоформление прав на собственность проходит на основании договора дарения, то необходимо приложение из следующих документов:
- Договор дарения, дарственная.
- Выписка из книги домоуправления.
- Кадастровый паспорт.
Как продать квартиру по доверенности без присутствия собственника?
Новый или старый владелец на правах законного собственника имеет право выписать жильцов, что были прописаны в недвижимости после её приватизации.
Существуют два способа решения вопроса со снятием с регистрации:
- Уговорить прописанного человека выписаться с приватизированной квартиры. Если гражданин согласен, он обращается в орган учёта, представив необходимые документы, и его снимают с регистрации.
- Принудительное лишение возможности проживания посредством жалобы в правоохранительную структуру.
При мирном решении вопроса все зарегистрированные граждане обращаются в МФЦ, в паспортный стол для выписки с проданной квартиры. Сделать это можно следующими способами:
- Выписаться «в никуда». Гражданин выписывается, не прописываясь по новому адресу;
- Прописаться по новому месту с одновременным снятием с учета по старому адресу.
Процедура выписки может осуществляться как самостоятельно гражданином, так и другим лицом, действующим от его имени по доверенности.
Подать заявление можно лично, либо через портал «Госуслуги».
Недееспособных граждан и детей выписывают их законные представители.
Несовершеннолетний возраст прописанных граждан – серьезное препятствие для решения вопроса даже в судебном порядке. Суд принимает положительное решение при наличии следующих условий:
-
Квартира была продана одним из родителей ребенка постороннему лицу. Если родитель при этом сам сменил место регистрации, то ребенок может быть прописан по новому адресу;
Согласие остальных жильцов помещения, в котором проживает родитель, не требуется.
Таким образом, покупка недвижимости с обременением в виде прописанных в ней людей имеет определенные риски. Выписать прежних жильцов из приобретенной квартиры можно в принудительном порядке только при наличии оснований и отсутствии препятствующих выписке законных обстоятельств.
Смотрите также в этом видео, можно ли выселить прописанного человека после покупки квартиры:
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
- Матузов, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Матузов, А.В. Малько. — М.: Дело, 2013. — 528 c.
- Интеллектуальная собственность и реклама. Актуальные вопросы, административная и судебная практика. — М.: Альпина Паблишер, 2017. — 188 c.
- История государства и права России; АСТ, Сова, ВКТ — Москва, 2009. — 395 c.
- Кутафин, О. Е. О. Е. Кутафин. Избранные труды. В 7 томах. Том 6. Субъекты конституционного права Российской Федерации как юридические и приравненные к ним лица / О.Е. Кутафин. — М.: Проспект, 2011. — 336 c.
- Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. Учебник. В 2 томах. Том 2 / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 644 c.
Пользуясь госуслугами, можно остаться без квартиры
Довольно распространенная ситуация. Она может произойти, если есть квартира, купленная в браке, но была задокументирована одним из супругов.
Эта квартира будет считаться находящейся в совместной собственности независимо от формального оформления. Продажа такой недвижимости потребует нотариально заверенного согласия другого человека.
Если один из супругов решает обмануть другого, он может распоряжаться жильем без ведома другого. Например, путем уведомления покупателя и подачи заявления о регистрации, что он не женат. Обращаю ваше внимание на то, что штампа в паспорте может и не быть.
Все еще невозможно проверить существование супруга, поскольку общий реестр актов гражданского состояния только начинает поддерживаться. Нотариусы не обязаны проверять наличие брака.
Другой супруг может также продать квартиру без ведома бывшего мужа, если имущество не было разделено на момент развода. Прекращение брака не означает прекращение права совместной частичной собственности. У обманутого человека будет 3 года, чтобы оспорить такое соглашение. Срок исчисляется с момента, когда обманутый узнал о продаже квартиры.
При покупке квартиры она должна быть зарегистрирована как совместная частная собственность с указанием доли. Важно стать титульным владельцем квартиры, чтобы у Росреестра была информация о том, что у собственности есть два владельца.
И если вы разводитесь, всегда обращайтесь в раздел недвижимости, иначе может быть слишком поздно.
Если мужчина продал квартиру без вашего ведома и согласия, то это гражданский судебный процесс. Но если он подделал согласие на продажу, это приводит к криминальной статье. Срок может быть вполне реальным.