Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности покупки земельных участков в СНТ. Что нужно знать? на сайте Недвио». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.
Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.
По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.
Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.
Необходимые документы для продажи дачи
Продажа дачного участка – процесс, требующий знания нюансов и особенностей сделки. Чтобы продать участок, нужно иметь определенный пакет документов, оформить купли-продажи и получить юридическую справку. Какие документы нужны для продажи дачи в садовом товариществе?
- Свидетельство на земельный участок;
- Документы, подтверждающие право собственности на дачный участок;
- Справки о не задолженности по уплате налогов и коммунальных платежей;
- Документы, подтверждающие членство в СНТ (садоводческом товариществе);
- Договор купли-продажи или свидетельство о праве собственности на дачу;
Оформление документов при продаже дачи имеет свои особенности и снт могут устанавливать свои требования. В некоторых случаях, перед продажей дачного участка, нужно произвести согласование с владельцами соседних участков. Лишь после получения документов и согласования с садовым товариществом можно продавать участок и осуществлять сделку.
| Документы для продажи дачи: | Какие нужны? |
|---|---|
| Свидетельство на земельный участок | Для подтверждения права собственности на участок |
| Документы, подтверждающие право собственности на дачный участок | Как правило, это выписка из ЕГРН |
| Справки о не задолженности по уплате налогов и коммунальных платежей | Необходимы для подтверждения отсутствия долгов перед государством |
| Документы, подтверждающие членство в СНТ (садоводческом товариществе) | Могут быть связаны с внутренними правилами и требованиями садового товарищества |
| Договор купли-продажи или свидетельство о праве собственности на дачу | Нужны для заключения правовой сделки и передачи права собственности на участок |
Список документов, необходимых для продажи дачного участка
Для продажи участка в СНТ или на дачном поселке нужно оформить целый ряд документов, которые подтвердят право собственности на участок и помогут избежать юридических нюансов в будущем.
Какие именно документы нужны при покупке или продаже участка по садовой книжке? Вот список основных документов:
- Свидетельство о праве собственности – главный документ, который подтверждает, что участок принадлежит продавцу. Его необходимо получить в органах регистрации прав на недвижимое имущество.
- Договор купли-продажи – документ, который заключает сделку между продавцом и покупателем. В нем указывается стоимость участка и условия продажи.
- Паспорт садоводческого товарищества – документ, выданный СНТ или ДНТ, который подтверждает, что участок продавца находится на территории садоводческого товарищества.
- Свидетельство о постановке на налоговый учет – документ, который подтверждает, что продавец уплачивал налоги на свой участок в соответствии с законодательством.
Оформление документов при продаже участка в садоводстве имеет свои особенности, и важно учитывать все нюансы. В результате правильного оформления документов по садовой книжке можно продать участок без проблем и в будущем избежать правовых неприятностей.
3eмлю нyжнo выбиpaть иcxoдя из тoгo, чтo вы плaниpyeтe нa нeй дeлaть. Bce зeмли, гocyдapcтвeнныe и чacтныe, пpинaдлeжaт к oпpeдeлeннoй кaтeгopии, кoтopaя yкaзaнa в кaдacтpoвoм пacпopтe yчacткa. Ecть кaтeгopии, кoтopыe пoзвoляют жить нa yчacткe и вecти личнoe xoзяйcтвo, a ecть кaтeгopии, пpигoдныe, нaпpимep, тoлькo для пpoмышлeннoгo иcпoльзoвaния. B этoт paз пoгoвopим пpo зeмли для личныx нyжд, a пpo пpoмышлeнныe paccкaжeм в дpyгoй cтaтьe.
Oпpeдeлитecь, для чeгo вaм зeмля. Чтoбы paзбить caдик и выpaщивaть oвoщи или для cтpoитeльcтвa? B oбoиx cлyчaяx вaм пoдoйдyт зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния и зeмли нaceлeнныx пyнктoв/пoceлeний.
3eмли нaceлeнныx пyнктoв дeлятcя нa двe кaтeгopии: пoд ИЖC и для oбщeгo пoльзoвaния.
ИЖC — зeмли для индивидyaльнoгo жилищнoгo cтpoитeльcтвa. Нa тaкoм yчacткe мoжнo пocтpoить жилoй дoм и пpoпиcaтьcя в нeм.
3eмли ceльxoзнaзнaчeния имeют нecкoлькo типoв, нo тoлькo oдин пoдxoдит для oгopoдa или дaчи — yчacтки для вeдeния личнoгo пoдcoбнoгo xoзяйcтвa или ЛПX. Oбычнo тaкиe yчacтки нaxoдятcя нa тeppитopияx caдoвыx нeкoммepчecкиx тoвapищecтв (CНT) или дaчныx нeкoммepчecкиx пapтнepcтв (ДНП).
Taкжe yчтитe, чтo caдoвыe зeмли нe пoдpaзyмeвaют кpyглoгoдичнoгo пpoживaния, и этo мoжeт cтaть пpoблeмoй, ecли вы плaниpyeтe жить в дoмe нa тaкoй зeмлe: дopoги зимoй нe чиcтятcя, мoгyт oтключить элeктpичecтвo, cлoжнo пpoвecти гaз.
Юридический статус СНТ
СНТ — это некоммерческая организация, то есть она не получает прибыль от своей деятельности. Её члены — владельцы садовых угодий, которые выращивают овощи, ягоды и фрукты для личных нужд. Земля общего назначения выделяется под нужды СНТ по решению действительных членов садового товарищества.
У СНТ есть устав. Он утверждается на общем собрании и содержит следующие основные моменты:
— Порядок выборов председателя товарищества
— График организации собраний, форма уведомления о них
— Ответственность за нарушение правил, принятых членами СНТ, и другие нюансы
Устав не должен противоречить действующим законам. У СНТ полноправный статус юрлица — товарищество вправе заключать договоры, оплачивать подачу воды, электроэнергии, собирать членские взносы.
Покупка дачи в садоводстве: правовые аспекты
СНТ создают частные лица, собственники земли. Но товарищество распоряжается также и землей, находящейся в общем использовании, это следует учитывать.
Дачный домик с землей продают, руководствуясь статьями ЗК РФ. Для этого:
- производят оценку владения (приглашают специальную комиссию);
- приводят в порядок бумаги, удостоверяющие право пользования и продажи недвижимого имущества и земли.
Если покупатель найден, имеет смысл узнать о том, как продать садовый участок быстро и как это сделать, не нарушая закона. Договаривающиеся стороны:
- заключают предварительный ДКП (это позволяет продавцу чувствовать себя увереннее, а покупателю не беспокоиться о том, что понравившийся ему участок будет кем-то перекуплен);
- подписывают основной ДКП;
- производят расчет;
- регистрируют право нового собственника;
- вносят плату по НДФЛ.
Факт купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Подпись нотариуса на документе необязательна, но позволит избежать обмана и махинаций. Деньги также лучше передавать в присутствии нотариуса.
От покупателя во многом зависит, будет ли сделка безопасной. Поэтому при покупке нужно исключить все риски, которые могут привести к потере недвижимости или денег.
Владелец может продать землю по подложным документам или выставить необоснованную завышенную стоимость. Важно провести оформление сделки с юристом, опытным в вопросах земельного права.
- Проверьте, не находится ли земля в залоге, под запретом на отчуждение, под арестом. Порядок проверки простой – нужно обратиться в Управление Росреестра (в территориальное отделение). Иногда участки под залогом или арестом владельцы пытаются продать быстро и по низкой стоимости, это должно вызвать подозрение.
- На земле не должно быть никакой задолженности по налогам на землю, по коммунальным платежам. Ко многим садовым участкам может быть подведено центральное водоснабжение, электричество, за эти коммуникации следует платить своевременно и в нужном объеме.
- Можно также поинтересоваться вопросами членства в СНТ, это может быть выгодно тем, кто планирует заниматься садоводством или огородничеством на приобретенном участке. Обязательно следует проверить учет участка в Кадастровом Реестре.
- Должно быть проведено межевание надела, определены точные его границы. Неприятно начинать хозяйственную деятельность на земле с конфликтов с соседями. Заодно можно познакомиться с соседями, поинтересоваться атмосферой в СНТ, характеристикой владельца участка. Даже соседи часто знают, может ли продавать тот или иной член товарищества свою земельную площадь.
Документация продавца
Если вы не сильны в правовой сфере, нужно обратиться за помощью к специалисту – риэлтору или юристу. Важной частью сделки является проверка юридической чистоты недвижимости.
Какие документы нужно запросить у продавца при покупке дачи:
- Выписка ЕГРН. В ней указывается владелец участка и имеющиеся ограничения. Внимательно изучите документ, в первую очередь на предмет наличия залога, ареста, правопритязаний третьих лиц, особых условий использования земли (например, нахождение в охранной зоне нефте- или газопровода, ЛЭП и т. д.).
- Документы, на основании которых продавец владеет недвижимостью (договор купли, свидетельство о наследстве и пр.).
- Кадастровые паспорта на землю и дом (если он зарегистрирован). Обратите внимание на наличие границ участка (он должен быть размежеван), если их нет – сделку не зарегистрируют.
- Технический паспорт на строение (при наличии).
- Если недвижимость куплена в браке, должно быть нотариальное согласие супруга или он сам ставит подпись в договоре (при долевой собственности).
- Когда дача оформлена на ребенка, требуется разрешение органов опеки на продажу.
- Если продавец ведет себя странно или находится в преклонном возрасте, можно запросить справки из псих- и наркодиспансера. Это необходимо, чтобы снизить риски оспаривания купли-продажи.
- Квитанции об оплате электричества. Не забудьте сверить данные счетчика и в платежных документах. Если оплату принимает казначей или председатель кооператива, нужно встретиться с ними и убедиться в отсутствии долга.
Если у владельца на руках свидетельство о праве собственности старого образца, все равно запросите свежую выписку ЕГРН. Дело в том, что владение недвижимостью теперь фиксируется только в электронной форме (благодаря чему его легко проверить) – бумажный документ ничего не значит.
3aкoнoдaтeль измeнил пpaвoвoй cтaтyc дaчныx yчacткoв c 2019 гoдa. Дaчныe yчacтки кaк тaкoвыe бoльшe нe cyщecтвyют. 3eмли, пoлyчeнныe гpaждaнaми в нeкoммepчecкиx тoвapищecтвax, paздeлeны нa двe кaтeгopии: caдoвoдчecкиe и oгopoдныe.
Oгopoдныe пpeдпoлaгaют выpaщивaниe pacтитeльнoй пpoдyкции и вoзвeдeниe лишь вpeмeнныx, нeкaпитaльныx (бeз фyндaмeнтa) cтpoeний нa зeмлe. Нa caдoвoдчecкиx (бывшиx дaчныx) paзpeшeнo cтpoить кaк вpeмeнныe xoзяйcтвeнныe coopyжeния, тaк и кaпитaльныe cтpoeния, в тoм чиcлe caдoвыe дoмa. Жилыe caдoвыe дoмa дeлятcя нa типы: для вpeмeннoгo (ceзoннoгo) пpoживaния и для пocтoяннoгo мecтa житeльcтвa. B пocлeднeм cлyчae имeeтcя вoзмoжнocть пoлyчить пocтoяннyю peгиcтpaцию мecтa пpoживaния пo этoмy aдpecy. Глaвнoe ycлoвиe – физичecкaя вoзмoжнocть жить кpyглoгoдичнo (нaличиe oтoплeния) и нaличиe aдpeca.
Доверяй, но проверяй!
В первую очередь нужно запросить оригиналы правоустанавливающих (например, договор купли-продажи, договор дарения и т.п.) и правоудостоверяющих (свидетельство о регистрации права собственности на объект недвижимости или выписка из ЕГРН) документов на земельный участок и на строения, которые находятся на земле. Обязательно нужно обратить внимание на отсутствие или наличие обременений.
В договоре купли-продажи надо обратить внимание на то, когда продавец купил объекты, и в связи с этим запросить у продавца информацию о предыдущих собственниках и документы, которые были подписаны в рамках предыдущих сделок.
Всю эту информацию обязательно нужно перепроверить. На сайте Росреестра можно бесплатно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online», получить общедоступные сведения о характеристиках объекта недвижимости (адрес, описание объекта), о наличии зарегистрированных прав и ограничений (обременений) прав на объекты недвижимости. Дополнительно можно заказать выписки, справки с более подробной информацией через МФЦ, в Росреестре или в Кадастровой палате – сделать это может любой гражданин.
Многие россияне не хотят заниматься решением этого вопроса, поэтому прибегают к услугам риелтора. Так как за его услугу нужно платить, некоторые граждане хотят знать, как купить дачу без посредников. В этом им поможет наша инструкция.
В первую очередь, проверьте есть ли все необходимые бумаги. Этот момент очень важен, так как если их нет, тогда вам придется делать их самостоятельно и платить за это большую сумму. Вовремя заметив недостающие документы, вы можете попросить хозяина их сделать.
Например, продавец может предоставить садовую книжку, как правоустанавливающий документ, но это неправильно. Чтобы знать, какие конкретно в вашем случае необходимы документы, можно проконсультироваться с юристом, заполнив форму в конце этой статьи. Консультация бесплатна.
При покупке дачи вам понадобятся такие документы:
- Кадастровый паспорт дома и участка.
- Свидетельство о праве собственности на дом и участок.
- Нотариально заверенная доверенность, если заключает сделку доверенное лицо.
- Письменное согласие второго супруга на покупку дачи.
- Паспорт покупателя и продавца.
Если все документы будут правильно составлены, тогда ваша сделка с продавцом будет успешной и юридически защищенной. Давайте познакомимся с каждым этим документом.
Важно, чтобы земельный участок прошел межевание. Без проведения этой процедуры хозяину не выдадут документ на право собственности.
Межевание состоит из трех этапов: собственно межевание, получение соответствующего документа и регистрация.
Покупать землю можно только при наличии свидетельства о праве на собственность. Они могут быть розового и синего цвета. В 93 Федеральном законе о дачной амнистии говориться,
что если у человека есть кадастровый паспорт, тогда межевание земли проводить не обязательно.
Однако процедура межевания имеет свои плюсы:
- Согласно документам, земельный участок может быть больше, нежели это есть на самом деле. Межевание поможет исправить недоразумение.
- Если соседи начнут нарушать ваши границы, вы сможете быстро отстоять свои права.
Межевание защищает человека от будущих проблем.
Как купить дачу и не быть обманутым
Когда вы покупаете дачу в садоводческом товариществе – вы становитесь полноценным членом СНТ, приобретаете на дачу не только права, но и обязанности.
Государство всячески склоняет народ ставить свои владения на кадастровый учет, но не каждый спешит это сделать из разных соображений. Многие не регистрируют дачи в СНТ, чтобы не платить лишние налоги. Другие — не готовы тратить свое время и средства на должное оформление документов, а некоторые попросту не знают что недвижимость в СНТ — будь то дачные участки, садовые дома, или иные фундаментальные постройки должны быть зарегистрированы в Росреестре.
Поэтому многие дачные участки в СНТ на кадастровом учете не стоят. Как купить дачу и при этом не быть обманутым?
Подводные камни при покупке дачи в СНТ:
- Избегайте покупки дачных участков в СНТ, которые не прошли процедуру межевания, и не поставлены на кадастровый учет, даже если формально все документы у собственника в порядке. Имейте в виду, что процедура межевания стоит денег, требует согласования границ с соседями.
- Садовая книжка не является документом, подтверждающим право собственности, она говорит о членстве в СНТ! О том, можно или нельзя покупать дачу по садовой книжке – читайте в отдельной статье.
- Росреестр имеет право приостановить регистрацию договора купли-продажи дачи в СНТ, если на то есть законные основания (подробно о приостановке читайте здесь). Например, участок не имеет четких границ (не отмежеван), заявление подано ненадлежащим лицом, в отношении участка есть судебные споры (наложен арест и т.п.).
- Если собственник продает дачу через доверенное лицо – не поленитесь и проверьте доверенность на подлинность, случаи бывают разные. Постарайтесь встретиться с собственником и получить копию его паспорта.
- Если на дачном участке есть строения – дом, баня, хозблоки и прочее – проверьте их постановку на кадастровый учет, а также соответствуют ли постройки всем нормам отступов от границ земельного участка.
- После получения выписки из ЕГРН на участок – проверьте его границы, прибегнув к услугам геодезической компании – закажите вынос границ в натуру – так вы обезопасите себя от возможных серьезных проблем в будущем.
- Уточните вид разрешенного использования и назначение земель, а также не находится ли участок в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУТ). Например покупка дачи в приаэродромной территории, в зоне культурного наследия или в водоохранной зоне – может обернуться значительными трудностями при оформлении документации на дачный дом в дальнейшем.
Эти документы не нужны
- Заявление о переходе прав собственности. Это заявление составляет сотрудник МФЦ. Не надо его приносить с собой.
- Кадастровый паспорт. Эти паспорта содержали сведения из Государственного кадастра недвижимости. В 2017 году Государственный кадастр недвижимости (ГКН) объединили с Единым государственным реестром прав (ЕГРП) в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), поэтому с этого времени перестали выдавать кадастровые паспорта. Эти паспорта и так не нужны были для регистрации сделки, хотя во многих сайтах якобы юристов было написано обратное. Вместо паспортов сейчас выдают выписки из ЕГРН.
- Кадастровый план. Этот план был частью кадастрового паспорта, а эти паспорта давно отменили. План участка или дома есть в выписках из ЕГРН.
Садоводческое некоммерческое товарищество — это форма обеспечения граждан землей для ведения земледелия. Полученный урожай может быть использован только в своих целях и не предназначен для продажи.
СНТ создается людьми для:
- совместного владения и использования имущества, находящегося в их общей;
- долевой собственности;
- создание хороших условий для ведения садоводства и огородничества (обеспечение безопасности, подключение коммуникаций, организация чистоты и порядка);
- помощь людям в освоении участков СНТ;
- взаимодействие с органами государственной власти и местного самоуправления;
- защита прав и законных интересов владельцев земель для СНТ.
Земля СНТ может принадлежать:
- Частному лицу. При таком владении права на участок СНТ не зависят от членства человека в садоводческом некоммерческом объединении. Организация также не несет ответственности за участки во владении людей и не имеет права вмешиваться в деятельность на этих участках.
- Садоводческому некоммерческому объединению, как юридическому лицу. Отдельные участники таких объединений не имеют прав собственности на участки, принадлежащие объединению.
Выделением земли под СНТ занимается орган местного самоуправления согласно федеральному закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» N 66-ФЗ.
Участки СНТ могут быть выделены на:
- землях поселений;
- на сельскохозяйственных землях.
Для того чтобы стать полноправным членом СНТ необходимо:
- Утверждения членства на общем собрании всех участников объединения;
- Приобретение участка;
- Уплата вступительного взноса для оформления документации;
- Уплата членских взносов для поощрения труда работников СНТ;
- Уплата целевых взносов для покупки объектов, необходимых для комфортного ведения садоводства и огородничества.