Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Передача квартиры по договору долевого участия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
- Подписывать акт приёма-передачи квартиры в новостройке нужно только после её осмотра.
- Обнаруженные недочёты должен устранять застройщик: перечислять их необходимо все без исключений.
- Если в квартире есть существенные недочёты, которые делают проживание в ней невозможным, подписывать акт до их исправления не нужно. Если недочёты несущественные, их нужно указать в дефектном акте или акте приёмки и подписать последний.
- Требовать, чтобы застройщик исправил дефекты, можно в течение 5 лет после подписания акта. Покупателя жилья защищает гарантия по 214-ФЗ.
Процесс передачи объектов долевого строительства
Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.
Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.
После подписания акта приема-передачи новой квартиры
Как только вы подписали акт, вы становитесь собственником квартиры в новостройке и получаете ключи. Застройщик должен поставить дом на кадастровый учет (может занимать до полугода), а вы после этого — зарегистрировать право собственности. Это делается через МФЦ или напрямую в Росреестре. Нужно будет собрать пакет документов (Договор долевого участия, паспорта дольщиков, акт приема-передачи, кадастровый и техпаспорт квартиры) и оплатить госпошлину.
Если квартира приобреталась в ипотеку, также надо будет отправить копию акта приема-передачи в ваш банк, заказать отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимости и оформить страховку.
И самое приятное — подать заявку в налоговую и получить налоговый вычет!
Заключение ДДУ имеет свои положительные и отрицательные моменты. Безусловные плюсы следующие:
- Жильё покупается в новостройке, что на долгий период не потребует капитального ремонта.
- История помещения совершенно чистая.
- Выбирается понравившаяся планировка квартиры.
- Возможна перепланировка комнат по заказу дольщика.
- Стоимость жилья ниже за счёт рентабельности долевого строительства.
- Застройщик должен представить гарантии качества.
- За несоблюдение сроков, ухудшение качества, и иные недочёты предусмотрены штрафные санкции.
- На любом этапе есть возможность расторгнуть ДДУ или передать его цессией, оставшись в выигрыше.
Отрицательными характеристиками или минусами, можно считать существенную возможность возникновения непредвиденных обстоятельств до завершения строительства. Например:
- риски банкротства застройщика;
- риски замораживания строительства;
- допустимость недобросовестного отношения к качеству работ.
С учётом того, что готовый продукт будет виден только на выходе, до завершения строительства придётся в той или иной степени понервничать.
Типичные дефекты новостроек
Почему так часто можно встретить фразу в объявлениях о покупке квартиры: «Первый и последний этаж не предлагать»?
Очень часто приходится сталкиваться с проблематикой некачественной кровли, которая со временем даёт о себе знать. Также при недоработке утепления стен угловые квартиры верхнего этажа в зимнее время промерзают насквозь, а внутри появляется грибок. Если на это не обратить внимания при приёме жилплощади, то в дальнейшем устранить этот недостаток будет очень сложно.
Проблемы первого этажа связаны с низким уровнем качества водонепроницаемости пола. В дальнейшем это скажется промозглой сыростью и появлением плесени. Чтобы избавиться от этих дефектов, потребуется проведение ряда далеко не дешёвых мероприятий. Поэтому в интересах дольщика сразу выявить уязвимые места.
Срок передачи квартиры после ввода в эксплуатацию
В договоре должен быть точно прописан предельный срок, до которого компанией должна быть произведена передача квартиры по ДДУ. Задержка приведет к выплате штрафа.
Период времени, указанный в договоре, означает, когда застройщиком будет получено одобрение властей на использование здания в жилых целях (ст. 55 ГК РФ). Например, если указано, что право на введение дома в эксплуатацию назначено в III квартал 2018 года, то крайней датой следует считать 30 сентября 2021 года. Даже при небольшой задержке (на сутки) накладывается пеня на застройщика.
Случается, что компания ограничена во времени, потому что получает согласие незадолго до конечной даты сдачи. Начинается спешка в подписании актов и вручении ключей от квартиры.
Но это не значит, что получатель своих квадратных метров должен быстро на всё соглашаться, несмотря на какие-то прорехи и недоделки на принимаемой жилплощади. В таком случае нужно также тщательно всё проверить, заполнить акт, если были выявлены нарушения.
И если просрочка всё же была, а эти недостатки не устранены до означенной в документе даты приёма/передачи, то дольщик также вправе требовать выплаты неустойки.
Как исправляют недочеты
В редких случаях строительная компания начинает оспаривать акт осмотра, в котором указаны недостатки. В его интересах после уточнения деталей с дольщиком как можно быстрее приступить к их устранению. Застройщик либо сам принимается за работу, либо привлекает подрядчиков. Есть вариант, что дольщик сам будет делать ремонт за счет компании, если стороны придут к такому решению совместно.
В любом случае потребуется время. И если речь идёт не об одной квартире, а, скажем, о сотне, то сроки составят до месяца. Если о пятистах, то 2 месяца и более, несмотря на установленный законом № 2300-1 «О правах потребителей» определенный отрезок времени – до 45 суток. Просто раньше это сделать не представляется возможным физически.
Только после того, как акт приёма будет подписан, возможен торжественный момент передачи ключей новому владельцу квартиры. До этой минуты застройщик должен сделать всё возможное, чтобы её приблизить. Как только работа будет завершена, жилплощадь дольщиком осматривается снова.
Доказательство законности строительства
Строительство по договорам долевого участия возможно только при наличии соответствующих разрешений. К разрешительным документам относятся:
- Лицензия со всеми реквизитами: номером, видом документа и датой его выдачи, наименованием выдававшего органа и сроками действия
- Разрешение на осуществление строительства многоквартирного дома (выдается уполномоченным государственным органом)
- Заключение государственной экспертизы, подтверждающее проверку проектной документации по объекту строительства
- Проектная декларация с данными о застройщике, объектах долевого строительства, ежеквартальных результатах финансовой деятельности
Если застройщик отказывает в предоставлении документов
Гражданские права дольщиков защищены законом, поэтому за невыполнение предусмотренных законодательством обязательств застройщик привлекается в административной ответственности, регламентированной Кодексом об административных правонарушениях (КоАП).
Когда дольщик требует представить и передать ему документацию, а застройщик данное требование игнорирует, вступает в силу статья кодекса под номером 14.28. В этой статье прописано, что передача недостоверных или неполных информационных материалов либо публикация в средствах массовой информации сведений, несоответствующих реальности, приведёт к тому, что компанию оштрафуют на крупную сумму, составляющую от 200 до 400 тысяч рублей. Если же закон нарушило должностное лицо, то для него предусмотрен штраф в размере от 5 до 15 тысяч рублей.
Выполнение требований, указанных выше в тексте, обязаны контролировать уполномоченные государственные органы. В Москве деятельность по контролю осуществляется Комитетом города по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительной сфере и по контролю в области участия в долевом строительстве. В Московской области указанными полномочиями наделено Управление контроля за долевым участием в сфере осуществляемого строительства (данный орган относится к структуре Министерства российского строительного комплекса).
Любой застройщик обязан предоставить дольщику рассмотренные выше документы на объект недвижимости (на новостройку), строящейся по правилам долевого строительства (то есть с привлечение денежных средств участников строительства – будущих собственников помещений). Добросовестной строительной компании достаточно обычного заявления (обращения) дольщика – и документы будут предоставлены. Если же фирма не предоставляет пакет документации, то следует направить стандартный запрос в письменной форме. Если последовал отказ или письменное обращение проигнорировано, в такой ситуации дольщик имеет право обратиться в указанные выше контролирующие органы с жалобой на действия или бездействие застройщика.
Рядовому потребителю, не обладающему специальными познаниями в области долевого строительства, финансов строительной отрасли и юриспруденции, крайне сложно самостоятельно проверить документацию застройщика, его финансовое положение и законность условий ДДУ, а также в случае возникновения разногласий или дополнительных пожеланий к ДДУ, цене ДДУ и другим условиям договора провести переговоры с застройщиком для удовлетворения своих требований или даже снижения цены договора. Поэтому единственным разумным шагом при приобретении квартиры в новостройке и для заключения договора долевого участия является непосредственное обращение в юридическую компанию, специализирующуюся на юридическом сопровождении сделок с недвижимостью в долевом строительстве, проверке застройщиков, защите прав участников долевого строительства. Консультации и юридическую (правовую) поддержку оказывают квалифицированные специалисты с высшим юридическим образованием и многолетним опытом в сфере долевого строительства.
Услуги ЮК Лигал Мил позволят заключить договор долевого участия на ваших условиях, без подводных камней, юридически грамотный и максимально полно охватывающий ваши интересы при приобретении объекта строительства, защищающий вас от рисков недостроя или задержки сроков строительства, а также от некачественно построенного объекта в будущем.
Другие способы государственной регистрации права собственности
Отправить комплект документов на госрегистрацию прав можно и Почтой России с обязательной описью вложения и уведомлением о вручениив территориальный орган Росреестра. Подлинность подписи заявителя на право собственности нужно будет предварительно заверить у нотариуса.
Подтверждения достоверности подписи не потребуется, если вы решитесь воспользоваться услугой выездного приема, который включает в себя прием, обработку и доставку документов для регистрации прав, кадастрового учета, продоставления сведений ЕГРН. Данный сервис оказывает Федеральная кадастровая палата Росреестра. Услуга — платная. На безвозмездной основе выезд осуществляется к ветеранам и участникам ВОВ, инвалидам, если они являются претендентами на оформление право собственности на объект недвижимости, в отношении которого предоставляется услуга. В нашем регионе выездная служба работает пока только в Тюмени и Тобольске. Сервис, несмотря на свою новизну, пользуется популярностью среди определенных групп тюменцев, особенно в условиях пандемии и необходимости самоизолирования. Оформить заявкуи узнать более подробную информацию о выездном обслуживании можно по телефону: 8 (3452) 259—000.
Акт приема-передачи жилого помещения подписывается также и при заключении Договора социального найма. Данный документ тоже оформляется в двух экземплярах, в каждом из которых указывается дата и место подписания Акта, адрес квартиры и её характеристики, состояние жилого помещения на момент его передачи на условиях социального найма, а также сведения о нанимателе жилого помещения. Акт приема-передачи жилого помещения подписывается наймодателем (в лице уполномоченного представителя местной администрации) и нанимателем жилого помещения.
Подписание акта приема-передачи является обязательной формальностью при передаче жилого помещения на условиях социального найма, форма такого акта является типовой и не может быть изменена сторонами.
На что необходимо обратить внимание перед подписанием акта?
Поставленная вами подпись в документе будет означать, что вы удовлетворены состоянием квартиры и качеством материалов, которые использовались при её постройке и отделке. Поэтому не стоит спешить — необходимо произвести осмотр помещений. Ваши действия:
- Произведите осмотр квартиры днём, при нормальном солнечном освещении, когда хорошо видно все недостатки помещения. Для этой же цели можно использовать фонарик, чтобы высветить тёмные труднодоступные места, проводку, трубы и т.п.
- Откройте и закройте все двери и окна – убедитесь в отсутствии перекосов и скрипа. Их стык со стенами должен быть близким к идеалу, без зазоров.
- Плитка на стенах и полу подъезда должна быть без сколов и трещин.
- Проверьте ровные ли стены и бетонная стяжка в квартире при помощи отвеса или уровня. Важно, чтобы в стяжке не было полостей и расщелин.
- Посмотрите нормально ли функционируют выключатели и розетки. Для этой цели используйте зарядку от мобильного телефона или электролампочку, которую вкрутите в патрон будущего светильника. Проверку заземления электророзетки можно проверить специальным тестером.
- Приложите к вентиляционной вытяжке лист бумаги. При идеальной тяге он не будет падать.
- На отопительных радиаторах, водопроводных трубах, канализационных коммуникациях не должно быть коррозии или влаги. При качественной установке, зазор между ними и стеной должен быть больше 2 см.
Если ваша квартира приобретается с условием отделки «под ключ», её результат должен соответствовать всем пунктам, заявленным в акте приёма-передачи.
Все обнаруженные недостатки покупатель должен зафиксировать в специальном документе – смотровом листе.
Перед тем как подписывать все документы, очень важно вживую осмотреть квартиру в новостройке, чтобы выявить все те недочёты, который были допущены при строительстве.
Если их вовремя не выявить недостатки, то у дольщика могут возникнуть нежелательные затраты, которых хотелось бы избежать. Если дольщик подписывает акт приемки-передачи, то считается, что застройщик уже закончил всю свою работу, а потому в большей части случаев не удастся более ничего исправить или рассчитывать на какую-либо компенсацию.
Если же акт приемки-передачи будет составлен корректно и будут выявлены недостатки, то тогда застройщик обязан, согласно ФЗ №14, сделать следующее:
- исправить недостатки, что были выявлены;
- понизить стоимость квартиры пропорционально недостаткам, что были выявлены;
- компенсировать стоимость устранения недостатков, что были выявлены при приемке квартиры.
Недостатки могут быть различными и присутствовать в любых элементах, потому стоит пройтись по данному списку и проверить:
- поверхности, включая стены, потолок, полы;
- вентиляцию;
- остекление комнат и балконов;
- работоспособность системы отопления, водоснабжения, а также канализации;
- корректность работы электроснабжения квартиры.
Как расторгнуть ДДУ по соглашению сторон?
Обычно при расторжении ДДУ по соглашению сторон проблем не возникает – застройщик и дольщик оговаривают все условия возврата денег и расторгают договор. Но иногда застройщик включает в соглашение о расторжении не выгодные для дольщика пункты. Например, что деньги он вернет только после того, как заключит ДДУ на ту же квартиру с другим дольщиком. Соглашаться на него не следует, поскольку застройщик может и не перезаключить ДДУ.
Еще один пункт, на который не стоит соглашаться – очень длинный (до года) срок возврата денег. Если вы подпишите такое соглашение, то не сможете обратиться в суд с иском о взыскании средств, пока не закончится указанное время.
Если после расторжения ДДУ по соглашению сторон застройщик не возвращает деньги в установленный в соглашении срок, можно обращаться в суд.
Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке застройщиком?
Если дольщик просрочил платеж более чем на два месяца или более чем три раза нарушал сроки платежей, застройщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Для этого он:
- Направляет дольщику предупреждение о том, что нужно погасить задолженность, иначе ДДУ будет расторгнут.
- Если выплаты так и не поступают в течение 30 дней, направляет дольщику уведомление о об отказе от исполнения договора – заказным письмом с описью вложения.
- В течение 10 дней со дня расторжения возвращает деньги, которые дольщик уплатил в счет ДДУ.
- Если дольщик не обратился за деньгами в эти 10 дней, на следующий день застройщик зачисляет деньги на депозит нотариуса по своему местонахождению.
- Уведомляет дольщика о переводе денег на депозит нотариуса.
- Если застройщик не перевел деньги в указанные сроки, он обязан выплатить дольщику проценты на эту сумму в размере 1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) от ставки рефинансирования. Проценты начисляются за каждый день просрочки.
- Если застройщик не переводит деньги, дольщик может обратиться в суд.
Застройщик составил Акт приема-передачи в одностороннем порядке. Что делать?
Добрый вечер. Купила квартиру по ДДУ, срок сдачи по договору 31 июля 2015 г. Квартиру застройщик в срок не сдал. С 1 авгууста по 14 декабря 2015 г. неустойка с застройщика взыскана. 18 марта 2016 получила письменное уведомление о готовности объекта к передаче, но явившись на приемку к квартире не была допущена. Далее направила в адрес застройщика претензию. Застройщик данную претензию проигнорировал. Написала жалобу в прокуратуру, прокуратура прислала письменный ответ, что мои доводы в части задержки сдачи жилья оказались достоверными. 28 августа застройщик позвонил и пригласил на приемку. 29 сентября в ходе приемки были выявлены недостатки в квартире, написала письменное заявление в 2х экз. где прошу устранить недостатки в течении 10 дней. 15 сентября 2016 года у меня было судебное заседание по неустойке за период с 15 декабря 2015 по 15 сентября 2016 года. В ходе заседания представитель застройщика заявил о том, что я уклонялась от подписания акта приема-передачи, что 1 сентября мне была выслана телеграмма и т.к. я ее не приняла, 5 сентября они в одностороннем порядке подписали акт. На 16 сентября у меня назначена строительная экспертиза, о чем застройщик уведомлен надлежащим образом. После экспертизы я планирую подавать в суд на соразмерное снижение стоимости объекта. Так вот вопрос: какими должны быть мои дальнейшие действия, чтобы грамотно все оформить для последующего обращения в суд. Что делать если застройщик откажется завтра подписывать акт приема-передачи, мотивировав это тем, что акт уже заключен в одностороннем порядке. Я запуталась, помогите пожалуйста дельным советом. Заранее спасибо.
Александра оставил отзыв о сайте — показать
Не совсем довольна сервисом, т.к. заказывала вопрос на который должны были ответить несколько юристов, ответили всего два и то ссылками на законы, которые я и так знаю, а не ответом на конкретный поставленный вопрос.