Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Залог прав требования по договору долевого участия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Долгое время в практике регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оставался спорным вопрос, применяются ли положения ст. 77 Закона об ипотеке о возникновении ипотеки в силу закона при оплате цены (части цены) договора участия в долевом строительстве за счет кредитных средств либо средств целевого займа?
Государственная регистрация залога права требования
Оформление залогового обязательства в виде права требования участника долевого строительства требует проведения процедуры государственной регистрации. Без регистрационных действий соглашение о залоге является недействительным и не порождает правовых обязательств между сторонами.
Регистрация соглашения о залоге осуществляется в соответствие с требованиями Федерального закона № 218-ФЗ. Для проведения регистрационных процедур стороны договора должны представить документы одним из следующих способов:
- через территориальное подразделение службы Росреестра;
- через систему Многофункциональных центров (МФЦ).
Вне зависимости от способа представления документов, регистрационные действия будут осуществлять должностные лица Росреестра. Если документы были поданы через Многофункциональный центр, они подлежат направление в службу Росреестра в порядке межведомственного обмена.
Для проведения регистрационной процедуры залогового обязательства необходимо представить следующий пакет документов:
- заявление сторон залогового соглашения по форме, регламентированной законодательством;
- документы, удостоверяющие личности гражданина и полномочия представителя кредитного учреждения;
- учредительные документы в отношении юридического лица, выступающего залогодержателем;
- соглашение о залоге права требования;
- кредитный (ипотечный) договор, по которому залог права требования выступает способом обеспечения обязательства;
- платежное получение, подтверждающее факт уплаты государственной пошлины за проведение регистрации в размере 1000 рублей.
Помимо этого, в определенных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы: нотариальное согласие супруга залогодателя и решение юридического лица об одобрении крупной сделки. По факту предоставления документов заявителям выдается расписка установленного образца, в которой будут указаны сведения о дате готовности документов.
В отношении представленных документов должностными лицами Росреестра проводится правовая проверка на предмет соответствия требованиям законодательства. На этой стадии органы Росреестра имеют право запрашивать дополнительную информацию в порядке межведомственного обмена.
Оформление документов осуществляется в пределах процессуальных сроков, регламентированных Федеральным законом № 218-ФЗ, которые зависят от способа обращения сторон:
- при обращении напрямую в органы Росреестра – 7 рабочих дней;
- при обращении через систему Многофункциональных центром – 9 рабочих дней.
Долгое время в практике регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оставался спорным вопрос, применяются ли положения ст. 77 Закона об ипотеке о возникновении ипотеки в силу закона при оплате цены (части цены) договора участия в долевом строительстве за счет кредитных средств либо средств целевого займа?
В настоящее время эту неясность можно считать полностью разрешенной. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 25 января 2011 г. N 13905/10 указал, что ст. 77 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяется в том числе в отношении залога прав требований по договору участия в долевом строительстве при оплате цены (части цены) такого договора с использованием кредитных средств либо средств целевого займа. В данном случае залог в силу закона возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация залога в силу закона осуществляется регистрирующим органом без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.
При этом, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащееся в Постановлении от 25 января 2011 г. N 13905/10 толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Зачем пользоваться переуступкой
Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.
По итогам первых десяти месяцев 2020 года доля уступок по ДДУ составила 10,9% от всех сделок с новостройками — это договоры, подписанные покупателями-физлицами как с другими физлицами, так и с компаниями, реализующими квартиры, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Несмотря на то что с введением эскроу схема оформления переуступки несколько поменялась, это, по ее словам, не препятствует заключению таких договоров, но скорость проведения сделок во многом зависит от того, насколько у банка и застройщика отработаны эти механизмы. Важно и то, что в московских проектах пока преобладает старая схема реализации квартир (без эскроу), отмечает эксперт.
Больше всего сделок совершается по переуступке прав от юрлиц (2762 сделок, 6,7% с января по октябрь), меньше — переуступка от физлиц (1766 сделок, 4,2%), указали в «Бест-Новострое».
Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:
— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.
Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.
Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.
Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.
Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом
2.1. Залог права требования обеспечивает исполнение Залогодателем следующих обязательств по основному договору:
— по основному долгу: [сумма цифрами и прописью] руб.;
— по уплате процентов в сумме [сумма цифрами и прописью] руб.;
— по уплате штрафных санкций в порядке и размере согласно основному договору.
2.2. Сроки исполнения обязательств Залогодателя по основному договору установлены в самом договоре.
2.3. Залог права требования по настоящему договору обеспечивает требование Залогодержателя по основному договору в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая расходы по взысканию и реализации заложенного имущества.
2.4. При изменении условий основного договора залог права требования по настоящему договору обеспечивает выполнение Залогодателем обязательств по основному договору с учетом внесенных в него изменений.
Варианты получения займа
Получить деньги под залог договора ДДУ можно разными способами – у разных кредиторов. От вида кредитора будет зависеть стоимость кредита, срок выдачи и условия сделки.
Какие есть варианты:
- Получить кредит в банке. Ставка ниже, чем у других кредиторов, а срок выдачи денег больше – банк тщательно проверяет застройщика. Нужно учитывать, что далеко не все банки выдают кредиты под залог ДДУ, поэтому стоит рассмотреть либо альтернативные варианты кредитования, либо другого кредитора.
- Оформить заем в МФО, КПК или другой организации, выдающей кредиты. Ставки могут быть выше, чем в банке, однако получить деньги легче – даже с плохой кредитной историей или без официального трудоустройства.
- Взять деньги у частного лица – у друзей, знакомых или посторонних физических лиц, которые занимаются предоставлением кредитов. Последний вариант – самый ненадежный, зато можно договориться о низком проценте или длительном сроке кредитования.
1.1. Настоящий договор является обеспечением исполнения обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по договору [указать вид договора] N [значение] от [число, месяц, год] (далее — основной договор).
1.2. По настоящему договору Залогодатель передает в залог Залогодержателю права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве N [значение] от [число, месяц, год] (далее — договор участия в долевом строительстве), заключенного между Залогодателем и [наименование застройщика] (далее — Застройщик).
1.3. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществлена [наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним] [число, месяц, год], номер государственной регистрации [значение].
1.4. Объектом долевого строительства, подлежащего передаче Залогодателю в соответствии с договором участия в долевом строительстве, является: [указать наименование и характеристики объекта долевого строительства].
Срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства Залогодателю — [срок].
1.5. Право требования, являющееся Предметом залога, оценивается Сторонами в сумме [сумма цифрами и прописью] рублей.
1.6. Залогодатель гарантирует Залогодержателю, что все обязанности, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, выполнены им в полном объеме и своевременно. В том числе Залогодатель уплатил Застройщику сумму [сумма цифрами и прописью] рублей.
1.7. Предмет залога не обременен какими-либо обязательствами Залогодателя перед третьими лицами и свободен от их притязаний, под арестом или запретом не состоит.
1.8. Залогодатель подтверждает, что предупредил в письменной форме Залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации настоящего договора правах третьих лиц на Предмет залога.
В случае неисполнения Залогодателем этой обязанности Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или изменения условий настоящего договора.
1.9. В силу залога Залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем обязательства по основному договору получить удовлетворение за счет Предмета залога преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя.
1.10. Залог права требования к Застройщику возникает с момента государственной регистрации настоящего договора.
Специфика кредитования
Любой ДДУ в строительстве в обязательном порядке подлежит процедуре госрегистрации в структурах Росреестра .
По факту осуществления данной процедуры дольщик приобретает право требовать от строительной фирмы, которая является застройщиком, реализации личных договорных обязательств в предустановленные сроки, в полном объеме.
В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» данные права требования могут являться полноценным, самостоятельным предметом залога, гарантируя осуществление обязательств заемщика перед банковским институтом.
Во время оформлении ипотеки финансово-кредитное учреждение должно выполнять проверку:
| Объекта соглашения долевого участия, а именно | соответствие стадий строительства сопровождающим разрешительным документам, точное совпадение по срокам |
| Застройщика | в частности его уставной документации, законности, факта наличия разрешений на строительство, лицензий, детально рассматривается репутация фирмы (в арбитражных спорах, судебных постановлениях, СМИ). Соответственно, чем лучший рейтинг имеет застройщик на рынке строительных услуг, тем более высокая вероятность получения одобрения на ипотечный кредит |
Заключительные положения
7.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим гражданским законодательством Российской Федерации.
7.2. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора, несет Залогодатель.
7.3. Настоящий договор действует до полного исполнения Залогодателем обязательств по основному договору.
7.4. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора.
7.5. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон настоящего договора, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю.
Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем [вписать нужное — почтовой, факсимильной, электронной связи].
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним.
7.6. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и третий экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Специфика кредитования
Любой ДДУ в строительстве в обязательном порядке подлежит процедуре госрегистрации в структурах Росреестра .
По факту осуществления данной процедуры дольщик приобретает право требовать от строительной фирмы, которая является застройщиком, реализации личных договорных обязательств в предустановленные сроки, в полном объеме.
В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» данные права требования могут являться полноценным, самостоятельным предметом залога, гарантируя осуществление обязательств заемщика перед банковским институтом.
Во время оформлении ипотеки финансово-кредитное учреждение должно выполнять проверку:
| Объекта соглашения долевого участия, а именно | соответствие стадий строительства сопровождающим разрешительным документам, точное совпадение по срокам |
| Застройщика | в частности его уставной документации, законности, факта наличия разрешений на строительство, лицензий, детально рассматривается репутация фирмы (в арбитражных спорах, судебных постановлениях, СМИ). Соответственно, чем лучший рейтинг имеет застройщик на рынке строительных услуг, тем более высокая вероятность получения одобрения на ипотечный кредит |
Кроме того, в договоре о предоставлении ипотеки отмечается номер ДДУ , полное название структуры, которая зарегистрировала права залогодателя.
Предмет договора залога прав требования участника долевого строительства
Прежде чем говорить о договоре залога прав требования по договору долевого участия, следует определиться с его предметом. Как известно, из договора о долевом участии вытекает право его участника требовать, чтобы застройщик передал ему в установленный срок объект недвижимости. Соответственно, именно это обязательственное право и может заложить участник долевого строительства и именно оно будет предметом рассматриваемой нами сделки.
Ст. 9 закона № 102-ФЗ обязывает описывать предмет настолько точно, чтобы его легко можно было идентифицировать. Так, в разделе, посвященном предмету рассматриваемого договора, должна быть отражена информация:
- о договоре долевого строительства (когда и где был заключен, сведения о номере и дате пройденной процедуры регистрации);
- застройщике и участнике;
- возводимом объекте, включая его наименование, местонахождение и полное описание, а также дате, когда он будет передан участнику.
Нотариальное заверение
По общему правилу, установленному в ст. 339 ГК РФ, заверять у нотариуса договор залога не потребуется, за исключением случаев, когда обязательная нотариальная форма:
- установлена законом или соглашением;
- предусмотрена для основного обязательства, в обеспечение которого оформляется залог.
На практике стороны все же часто решают посетить нотариуса для заверения сделки по следующим причинам:
- только по нотариально заверенной сделке можно будет обратить взыскание на залог без обращения в судебную инстанцию;
- нотариус проведет дополнительную проверку сделки.
ВАЖНО! Получить исполнительную надпись нотариуса на договоре, из которого следует залог в силу закона, возможно при условии, что регистрирующему органу ранее была представлена нотариально заверенная копия такого договора (п. 6 ст. 10 закона об ипотеке).