Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие условия договора ДДУ могут быть признаны ущемляющими права дольщиков?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При заключении договора долевого участия в строительстве жилья, обе стороны такой сделки наделяются определенными правами и обязанностями. Так как застройщик является экономически сильной стороной сделки, то и обязанностей у него намного больше. Обязанности организации, осуществляющей привлечение денежных средств граждан в строительство, определяются не только договором, но и законодательными актами.
Законодательная база Российской Федерации в сфере строительства основывается на следующих нормативных и правовых актах:
- Градостроительный кодекс. В статьях с 48-й по 55-ю определены порядок обязательных подготовительных работ и мероприятий, схема оформления и получения правового официального статуса земельного участка, состав и форматы сопроводительной документации, круг ответственных и уполномоченных лиц, осуществляющих по закону надзор за возведением и приемом объектов жилой категории.
- Федеральный закон № 214-ФЗ регламентирует участие в долевом строительстве, содержит указания на гарантии, предоставляемые в рамках ДДУ, а также обязанности и права и застройщиков и дольщиков. Обязательства застройщиков бывают двух видов: те, которые должны быть исполнены до ввода нового построенного дома в эксплуатацию, а также выполняемые уже после передачи подготовленного объекта долевого строительства. Но есть и обязанности, действующие в течение всего срока действия заключенного договора, вне зависимости от непосредственно момента получения застройщиком заключения о соответствии новостройки градостроительным нормам и проектной документации.
- Закон о защите прав потребителей. Особого внимания заслуживают стать 18, разъясняющая действия при получении товара ненадлежащего низкого качества, статья 20, регламентирующая нормы устранения недостатков, и ст. 23, охватывающая тему штрафов и неустоек.
- Полезная информация есть и в Гражданском кодексе. В его статьях с 469-й по 478-ю рассматриваются качество, комплектность и гарантийные сроки приобретаемых товаров, к которым относятся и объекты долевого строительства. В ст. 722, 723 и 724 освещаются сроки обнаружения несоответствий при сотрудничестве по договорам подряда.
- ФЗ № 191. В ст. 8-ой, в 4 пункте данного закона прописан упрощенный порядок ввода в эксплуатацию недвижимого жилого имущества. Тут расписаны не только все отдельные нюансы процесса, но и документы, которые любому дольщику необходимо получать и изучать при приемке квартиры в тех или иных случаях.
- Приказы государственного Министерства строительства и ЖКХ с приложениями, содержащими требования, предъявляемые к разрешениям на окончательный ввод объектов долевого строительство в эксплуатацию.
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
Что делал и проверял юрист
Специалист провел серьезную работу:
- проверил информацию о квартире в закрытых источниках (в т.ч. на юридическую чистоту);
- сделал анализ и оценку рисков;
- тщательно проверил договор долевого участия;
- проанализировал дополнительные документы;
- предоставил заключение с описанием рисков и рекомендаций;
- участвовал в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, когда нашел в договоре пункты, смутившие меня;
- сопровождал расчеты в банке (через ячейку, т.к. аккредитив мне не подошел);
- помог собрать нужные документы и организовал регистрацию перехода права собственности;
- подготовил акт приема-передачи;
- проконтролировал передачу расписок, ключей.
Письменные обещания и достижение компромисса
Очень важно все обещания и гарантии юристов застройщика или представителей отдела продаж фиксировать сразу в договоре. Никаких устных заверений! Иначе это время можно будет считать потраченным зря. Знайте: то, что не описано в договоре – обычно не выполняется.
После удачных (на ваш взгляд) переговоров, необходимо еще раз тщательно все прочитать и изучить договор в новой редакции. Проверьте:
- внесены ли все изменения, которые вы обсуждали;
- точная ли формулировка (без подсмысла и дополнительных нюансов);
- нет ли других добавленных в ДДУ без вашего ведома пунктов, которые нейтрализуют согласованные с вами изменения.
- По истечении 14 дней с момента опубликования (размещения) проектной декларации в средствах массовой информации или сети Интернет и представления ее в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии субьекта федерации, Управление государственного строительного надзора субьекта федерации заключать договоры участия в долевом строительстве, на основании которых привлекать денежные средства граждан (ч.2 ст.3, ч.2 ст.19).
- Расторгнуть договор участия в долевом строительстве в одностороннем порядке при невыполнении обязательств участником долевого строительства (ч.ч.4, 5, ст.5, ч.3 ст.9).
- В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участником долевого строительства застройщик вправе получить с участника долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч.6 ст.5).
- Не несет ответственность за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства (ч.7 ст.7).
- Не выплачивать пени предусмотренные настоящим Федеральным законом или договором при возврате денежных средств участнику долевого строительства, в случае расторжения договора по вине участника долевого строительства (ч.7 ст.9).
- При необоснованном уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок или при его отказе от принятия объекта долевого строительства по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч.6 ст.8).
- В течение трех месяцев со дня направления предписания контролирующего органа застройщику, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании указанного предписания незаконным (ч.6 ст.23).
В чем преимущества ДДУ?
- Безопасность сделки. ДДУ защищает от двойной продажи квартиры, в нем прописана ответственность застройщика, а также он дает дольщику гарантию восстановления его прав через Фонд защиты прав дольщиков даже в случае проблем со стройкой.
- Неустойки за срыв сроков. Дольщики имеют право требовать от девелопера компенсацию за несоблюдение сроков сдачи объекта по ДДУ. Размер неустойки зависит от ключевой ставки ЦБ и в среднем составляет 300−350 тыс. руб.
- Возможность вернуть деньги. Согласно ст. 9 214-ФЗ дольщик вправе в любой момент расторгнуть договор долевого участия в одностороннем или судебном порядке и получить деньги обратно.
- Гарантийный срок. В п. 5 ст. 7 214-ФЗ указаны сроки гарантии на новостройку: не менее 5 лет на сам объект, и не менее 3 лет — на инженерное и технологическое оборудование. Застройщик обязан за свой счет устранить дефекты, если их обнаружили в течении гарантийного срока.
Эскроу-счет и жилищные кооперативы
Схему кооператива, когда покупателем вносился инвестиционный пай в строительный проект, часто использовали застройщики-мошенники. Поэтому, с переводом механизмов долевого строительства на эскроу-счета деятельность кооперативов – жилищно-строительных, жилищно-накопительных – в основном прекращена.
Исключением являются ЖСК, под застройку которым земля предоставлена бесплатно государством (через ДОМ.РФ) или муниципалитетом по условиям закона за №161-ФЗ от 24.07.2008 г. Также строительство продолжат ЖСК, получившие права на участок строительства и имеющую там недостроенную многоэтажку от обанкротившегося девелопера в соответствии с законом за №127-ФЗ от 26.10.2002 г.
Наконец, право достроить и ввести в эксплуатацию многоквартирный объект имеется у жилищных кооперативов, строительные разрешения которым выдавались до июля 2018 года.
Что содержит ДДУ в обязательном порядке
ДДУ – это объемный документ, который содержит ряд важных сведений о застройщике жилого дома, об объекте недвижимости, о покупателе, о стоимости приобретаемой квартиры, о правах и обязанностях сторон.
К сведениям о застройщике относятся:
- финансовые и учредительные документы,
- уставная и правоустанавливающая документация,
- данные руководителя.
Данные об объекте недвижимости – это:
- проектная декларация,
- разрешение на строительство дома.
С появлением ФЗ-214 (того самого закона, в котором прописаны все требования к застройщикам) большинство указанных сведений можно увидеть на сайтах застройщиков – они обязаны размещать всю информацию на своих ресурсах. Если эта информация расходится с той, что указана в договоре – это повод усомниться в честности компании, продающей жилье.
Что касается информации об объекте недвижимости, то в договоре должно быть полное его описание:
- адрес, площадь, этаж,
- стоимость квартиры,
- срок ввода дома в эксплуатацию,
- дата передачи квартиры застройщиком участнику,
- стоимость объекта.
К другим важным пунктам, которые содержатся в ДДУ, относятся:
- ответственность застройщика в рамках гарантийного срока,
- гарантия качества на квартиру и отдельно – на инженерное и технологическое оборудование,
- порядок досрочного расторжения договора,
- ответственность сторон,
- способы разрешения споров, разногласий.
К договору также должен быть приложен план квартиры с обозначением несущих стен и конструкций и перечень работ, выполняемых по проекту.
Существенные пункты ДДУ
Многие граждане склонны подписывать договоры «не глядя», особенно если документ имеет большой объем текста, изобилующего юридическими терминами и формулировками, растягивающими вдумчивое чтение не на один час. Но внимательно читать ДДУ и прояснять все непонятные вопросы перед подписанием необходимо в целях безопасности собственной сделки.
Внимательность при подписании ДДУ — важная составляющая безопасности интересов дольщика. Поэтому на поездку в офис застойщика для изучения и подписания документов необходимо выделить достаточное количество времени.
На что необходимо обратить особое внимание в договоре долевого участия:
- Объект долевого строительства. Застройщик должен предоставить всю проектную документацию, строительный адрес, серию жилого дома, его этажность и этаж покупаемой квартиры, ее площадь и планировку.
- Стоимостьи порядок оплаты — единовременно или в несколько этапов; права и обязанности сторон.
- Сроки. Определяется период, по истечении которого дом должен быть введен в эксплуатацию, квартиры поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы на имя новых собственников. Также застройщик обязуется предоставлять инвесторам информацию и о ходе работ в процессе строительства путем открытой публикации отчетов.
- Ответственность сторон при нарушении обязательств по договору.
Защита дольщиков при долевом строительстве со стороны законодательства
В настоящее время способов законной покупки квартир в новостройках несколько, и ДДУ является не единственным из них.
Возможность заключения договора долевого участия регулируется только Федеральным законом №214-ФЗ об участии в долевом строительстве и является наиболее юридически безопасным способом приобретения «первички».
Однако предложить схему сделки «по 214-му» могут далеко не все застройщики. Даже в столицах около 40% строительных компаний предлагают возможность вступления в ЖСК, приобретение жил.сертификата, а также различные «серые» схемы. Дело в том, что требования 214-ФЗ, призванные обеспечить дольщикам максимальную безопасность, налагают на застройщиков довольно жёсткие обязательства и максимальную прозрачность деятельности при предоставлении инвестору возможности в любой момент расторгнуть договор, заметив его несоблюдения. Безусловно, деятельность в столь жёстких рамках устраивает не каждую строительную компанию.
Не так давно, буквально чуть более 10 лет назад, на российском строительном рынке можно было приобрести недвижимость в строящемся доме на основе обычного договора долевого строительства, разработанного самим застройщиком с максимальной защитой собственных интересов. При этом, права дольщика в долевом строительстве остались довольно призрачными, давая огромный повод для волнений до момента получения ключей от заветных квадратных метров. На защиту прав дольщиков встало Правительство РФ, приняв Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу в 2005 г. Однако, слишком высокие требования и обязательства, налагающиеся на застройщиков в соответствии с принятым законом, привели к тому, что многие строительные компании перешли на продажу объектов по предварительному договору купли-продажи, а также на основе создания жилищно-строительных кооперативов (ЖКХ) — все законно, а ответственности значительно меньше. В течение нескольких лет продолжались дискуссии по поводу ФЗ-214, в закон вносились разные поправки и изменения в соответствии с конструктивными предложениями, предлагаемыми застройщиками. Это дало свой положительный эффект — сегодня Федеральный закон предусматривает более гибкие условия реализации строительных объектов, сохранив при этом высокую ответственность за нарушение законодательства. Несомненно, новая редакция закона дала свои преимущества и для участников долевого строительства – их интересы теперь находятся под надежной правовой защитой. И большинство граждан готовы идти даже на какие-либо дополнительные расходы, но квартиру приобретают только по договору ДДУ на основании 214-ФЗ.
Необходимые документы
Принимая решение о вложении средств в долевое строительство жилого дома, обязательно следует требовать от фирмы-застройщика предъявить в документальной форме определенные сведения о компании и будущем объекте недвижимости:
| Полное название организации | а также свидетельство госрегистрации юр. лица |
| Учредительные документы строительной компании | сведения об уже построенных объектах капитального строительства за срок последние три года (местонахождение, срок ввода в эксплуатацию, соответствие произведенных работ установленному в соглашениях) |
| Сведения о лицензии строительной компании | Ее реквизиты (дата выдачи, номер, срок действия) |
| Показатели деятельности по результатам прошедшего года | финансовые отчеты, кредиторская задолженность и др. |
| Индивидуальный номер налогоплательщика, постановка на налоговый учет | а также бухгалтерская отчетность за последний год |
| Расчет строительства многоквартирного жилого дома (смета) | и полученное в установленном порядке разрешение на строительство |
| Заключение экспертных организаций проекта | выписка из ЕГРН, подтверждающая собственность на участок земли |
Какая компенсация положена с застройщика за задержку срока строительства — ЮК «Хелп ДДУ»
Рынок долевого строительства за последние несколько лет сильно изменился. Из этой сферы ушли ненадежные компании и фирмы-однодневки, оставившие за собой, целую армию обманутых дольщиков.
Сегодня основные игроки – это крупные строительные корпорации, которые дорожат своей репутацией. Федеральный закон, принятый в 2004 году, с каждым годом повышает меру ответственности застройщиков, предъявляя к ним все более жесткие требования.
В настоящее время дольщики имеют более высокую степень защиты, чем раньше. Однако неисполнение своих обязательств застройщиками – и сегодня не редкость, самое частое нарушение ФЗ 214 – просрочка сдачи объекта строительства.
Какая существует ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома по 214 ФЗ, и что предпринять дольщику, столкнувшемуся с подобными обстоятельствами?
Эволюция отношений между дольщиком и застройщиком
До принятия закона о долевом участии в строительстве застройщики чувствовали себя очень вольготно, они никому не подчинялись, их действия никто не контролировал. Такая бесконтрольность породила к жизни множество недобросовестных компаний-однодневок, которые реализовывали жилье по серым схемам, а затем исчезали в неизвестном направлении. Граждане на свой страх и риск отдавали деньги застройщикам, не имея никаких гарантий в получении жилья или возврата вложенных средств.
Принятие в 2004 году ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости стало новым этапом отношений между девелопером и участником проекта. Однако первые несколько лет застройщики отказывались заключать договоры долевого участия. Например, в столичном регионе за три первых года действия закона только 11 % новостроек было построено по 214 ФЗ.