Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 30 ЖК РФ. Права и обязанности собственника жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственник квартиры – это лицо, обладающее зарегистрированным правом собственности на квартиру. Это гражданин, чьё имя занесено в Единый государственный реестр недвижимости и находится в графе «Правообладатель» в выписке из этого реестра.
Права собственника жилья
Начнем с того, существуют 3 способа обладания недвижимостью:
- владение;
- пользование;
- распоряжение.
При этом только право собственности включает в себя целиком 3 пункта. Например, если квартира давным-давно предоставлена вам на праве пользования и владения муниципальными органами власти и даже перешла по наследству нескольким поколениям близких родственников, но вы до сих пор не приватизировали её в органе государственной регистрации, то распоряжаться ей вы не сможете (продать иному лицу, подарить, заложить). Право распоряжения наступает с момента внесения записи о праве собственности на конкретное имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
Таким образом, собственник обладает полным набором прав, позволяющим ему распоряжаться личной недвижимостью по своему усмотрению.
В отдельных случаях права владельца жилья ограничены.
- При долевой и совместной собственности. Чтобы продать свою долю в этом случае, нужно оповестить совладельца о предстоящей продаже. Сособственники обладают правом преимущественной покупки на основании ст. 250 ГК РФ. Без нотариально заверенного отказа второго собственника от покупки доли невозможно совершить продажу иному лицу. Иначе заинтересованные совладельцы могут оспорить переход права в судебном порядке.
- Обременения на квартиру. Если собственник передал своё имущество в залог для целей ипотеки либо получения денежных средств, то это является основанием для регистрации ограничения на право распоряжения земельным участком, или домом, или квартирой. Продавать ипотечное жильё не запрещается, но исключительно с разрешения банка.
- Арест имущества. Данный вид ограничений накладывает полный запрет на совершение регистрационных действий до момента снятия ареста, произвести отчуждение имущества по любым основаниям в этот период невозможно.
Права собственника жилья:
- Сдача помещений в аренду для проживания. Арендаторы вашего жилья с момента подписания договора найма получают право пользования недвижимостью и владения, без распоряжения.
- Безвозмездное и возмездное отчуждение имущества (обмен, дарение, наследство, продажа). Отказ от права собственности.
- Регистрация собственника и членов его семьи в квартире, а также посторонних лиц по желанию владельца (прописка и выписка).
- Использование жилплощади для трудовой деятельности (фотостудия, репетиторство, ателье) при условии, что права других собственников жилья многоквартирного дома не будут нарушены.
- Осуществление перепланировки в помещении.
Собственником в юридическом праве называют физическое или юридическое лицо, которое владеет, пользуется и распоряжается имуществом на основании подтверждающего данное право документа. При этом предмет пользования может находиться в единоличной или общей собственности, что влияет на регламент его отчуждения.
Владельцем в рамках правового поля считается лицо, которое обладает вещью фактически, но при этом может и не иметь на неё документально подтверждённое право собственности.
В юридической практике так именуют в основном граждан, имеющих право пользования имуществом с возможностью его передачи. Например, автомобилем можно владеть в рамках генеральной доверенности, но при этом не являться его собственником.
Правообладателем считается физическое или юридическое лицо, обладающее правом владения имуществом на основании договора о переходе прав. Арендаторы — лица, владеющие и пользующиеся имуществом по договору аренды или субаренды.
От сделки до ее регистрации
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:
- Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
- После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
- Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.
Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.
Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?
Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:
- Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
- В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
- При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Это собственник или посредник?
Люди продают квартиры сами или через посредников — риелторов. Первое, что нужно спросить у продавца, — кто он: собственник или риелтор.
Покупать жилье на вторичном рынке через риелторов удобнее. Им выгодно как можно быстрее продать квартиру, чтобы получить свои комиссионные. Они знают все подводные камни и сроки согласования документов. Если риелтор грамотный, он заранее разъяснит участникам сделки, что от кого потребуется и сколько всё это займет.
С другой стороны, есть риск, что посредник окажется неопытным, недобросовестным или вообще мошенником — и вы потеряете деньги.
Мне не повезло. Я нашла квартиру по объявлению, на просмотре она мне понравилась, я согласилась подписать соглашение о задатке. Хозяева переехали в другой город, а у агентства были копии свидетельств о госрегистрации права всех собственников, поэтому для меня все выглядело законным. Я приехала в офис агентства и передала задаток его директору. Спустя несколько дней риелтор перестал отвечать на звонки, а собственник снова выставил квартиру на продажу. Так я вышла на хозяйку жилья. От нее я узнала, что риелторы действительно взялись продавать ее квартиру, но мой задаток ей не передавали и уже второй месяц тянут время.
В результате мы заключили с собственницей новый договор задатка, а недавно оформили сделку у нотариуса. Взыскивать деньги с недобросовестных риелторов мне придется через суд.
Кто зарегистрирован в квартире?
Кроме права собственности, есть еще регистрация — в выписке из домовой книги написано, кто зарегистрирован в квартире. Бывает, что квартира оформлена на одного человека, а прописана в ней вся его семья. Это не помешает вам ее купить, но если бывшие жильцы не выпишутся, это может стать проблемой.
Когда государству нужно найти человека, его ищут по адресу регистрации. По нему же приходят письма из налоговой, кредиторы и судебные приставы. Если теперь в этой квартире живете вы, то и общаться с этими приятными людьми тоже вам. Поэтому при покупке квартиры убедитесь, что из нее выписались все прошлые жильцы, иначе потом придется выселять их через суд.
Суд тоже не всегда сможет помочь. Например, он может отказать, если прописанный в квартире когда-то оформил отказ от приватизации.
Часто люди продают одну квартиру и только потом покупают другую, поэтому до завершения сделки им некуда выписываться. В договоре можно предусмотреть условие, что они обязуются выписаться до такого-то числа или в течение нескольких дней после сделки. Обычно даже банк не против таких формулировок. Но до этого убедитесь, что людям будет куда выписываться — особенно если в квартире зарегистрированы дети.
Какие права есть у владельца имущества?
Владелец — это не обязательно тот человек, который купил или получил имущество в дар, им также может быть доверенное лицо или человек, пользующийся имуществом на правах аренды. Владеть — означает обладать имуществом или вещью, иметь возможность производить с ней не запрещенные законом действия, а также осуществлять полный контроль над ней, охрану, хранение и т. д.
Основанием для владения имуществом может быть договор аренды, доверенность на право управления автомобилем и т. д. Владелец может обладать и пользоваться имуществом только в тех рамках, которые ему установил собственник. Если последний свободно может продать, подарить, обменять или иным образом отдать свою вещь, то владелец в таких правах будет ограничен.
Не хочу прописывать жену в квартире, а она настаивает. Чем я рискую?
Я женился в октябре 2019 года. В марте 2020 года супруга подняла вопрос о регистрации в квартире — хотела, чтобы я сделал ей постоянную прописку у себя. У меня своя квартира в Москве, которую я получил по наследству от отца. Жена до свадьбы жила с родителями в Обнинске и там же зарегистрирована.
Для меня тема регистрации мутная: я никогда не задумывался, что мне надо будет кого-то прописывать. Да и в случае переезда куда-либо я не стал бы перерегистрироваться. Именно поэтому я сразу поинтересовался у супруги, зачем ей нужна постоянная прописка и как она относится к временной регистрации с дальнейшим продлением, если все будет в порядке.
Она уже полтора года не может дать мне конкретного ответа. Говорит только, что ей нужно быть уверенной в завтрашнем дне, чтобы я не выгнал ее в любой неудобный момент. При этом мыслей, что я когда-то выгоню жену, у меня вообще нет. Относительно временной регистрации она говорит, что мы женаты и странно регистрироваться временно, когда такие отношения.
Хотелось бы узнать, какие плюсы, минусы и подводные камни могут быть, если прописать супругу у себя в квартире? И если, не дай бог, предстоит развод, то насколько сложно или легко на практике выписать жену через суд? Это очень важный вопрос.
Главный плюс регистрации жены там, где она фактически живет, в том, что соблюдается закон. Кроме того, если у вас родится общий ребенок, зарегистрированная в квартире жена сама сможет его прописать, а вам не придется никуда для этого ходить. А еще в Москве есть городские пособия, связанные с рождением детей. Получают их только те, у кого есть московская прописка.
При этом регистрация не дает права собственности на квартиру или ее часть. И никого, кроме детей, прописать в вашей квартире жена не сможет.
Выписать бывшую жену и выселить ее после развода несложно, если квартиру вы унаследовали. Но придется потратить немного времени и денег, которые вы сможете взыскать с бывшей жены по решению суда.
Постоянная регистрация — по месту жительства — подтверждает, что вы разрешаете своей жене жить в вашей квартире, пока она не выпишется добровольно или вы не выпишете ее через суд.
Временная регистрация — по месту пребывания — дает вам возможность выписать жену из квартиры по одному заявлению в МФЦ или через госуслуги. Или вам вообще ничего не придется делать — достаточно дождаться, пока срок регистрации закончится.
Суды по этому поводу специально отмечают, что такая регистрация — только административный акт, который «отражает собой факт нахождения гражданина по месту жительства или пребывания». То есть, прописываясь где-то, гражданин просто уведомляет государство о том, где он теперь живет. Это никак не влияет на право собственности.
Если вы зарегистрируете жену в квартире, то вам не нужно будет отпрашиваться с работы, чтобы прописать детей. Мать может зарегистрировать ребенка по месту жительства на тот срок, на который прописана сама.
При этом прописать в вашу квартиру своих родственников или подруг жена не сможет. Этого опасаться не стоит.
Еще ваша супруга сможет получить больше пособий в связи с беременностью и рождением ребенка, если у нее будет московская прописка. Суммы меняются, мы собираем актуальные данные в отдельной статье.
Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами Начать учиться
То есть если ваша жена фиктивно зарегистрирована у родителей, то, скорее всего, суды не будут считать это преступлением, ведь она близкая родственница, и мотивов и цели извлечь из этого какую-то выгоду в данной ситуации ни у кого нет.
В отдельных статьях Т—Ж мы уже рассказывали, как выбрать суд для подачи иска и как подать иск.
Бывшую жену снимут с регистрации в течение трех дней после того, как вы отнесете в МФЦ вступившее в законную силу решение суда. Как долго обычно длятся такие разбирательства, расскажу дальше.
Например, в Кунцевском районном суде жена выписала мужа из своей квартиры за пять месяцев: иск зарегистрировали 24 ноября 2020 года, а итоговое решение вступило в силу 23 апреля 2021 года.
Другая жена тоже выписала мужа за пять месяцев: Бабушкинский районный суд зарегистрировал заявление 6 октября 2020 года, а итоговое решение вступило в силу 2 марта 2021 года.
Если, обращаясь в суд, представить не все документы, рассмотрение дела затянется.
То есть в Москве с момента подачи иска с полным комплектом документов до вступления решения в законную силу проходит 4—5 месяцев. В регионах судебное разбирательство быстрее: как правило, перерыв между судебными заседаниями бывает только 2 недели, а не 3—4, как в Москве.
Прописка подтверждает, что собственник разрешает кому-то жить в своей квартире.
Регистрация по месту жительства не дает права собственности на недвижимость.
Закон разрешает жить у супруга без прописки. В других случаях за отсутствие регистрации по месту жительства могут оштрафовать.
Прописанного человека можно через суд принудительно выписать и выселить. По правилам суды должны рассматривать такие дела за два месяца со дня поступления иска, но реально процесс займет 4—6 месяцев.
Обязанности собственников
Помимо прав у каждого собственника общего имущества есть и обязанности. Основной из них является соблюдение прав остальных владельцев. Намерение о распоряжении своей долей он должен озвучивать им, поскольку они обладают преимущественным правом выкупа этой доли. К тому же, если это условие было проигнорировано, собственники могут оспорить сделку в судебном порядке и признать ее недействительной.
К обязанностям каждого из собственников квартиры можно отнести также обязательные платежи, которые рассчитываются пропорционально соответствующей доле:
- налоги на общее недвижимое имущество;
- платежи за коммунальные услуги.
Собственник наделен не только правами, но и обязанностями. Для земельного участка и жилого дома, обязанности различаются.
Основной обязанностью в отношении жилого дома являются использование по назначению. С участком вопрос обстоит сложнее.
Обязанности собственника по отношению к земле
| № п/п | Обязанности |
|---|---|
| 1 | Целевое использование |
| 2 | Оплата налогов и сборов |
| 3 | Соблюдение законодательных норм |
| 4 | Проведение охранных мероприятий |
| 5 | Сохранение специальных знаков |
Что говорят документы?
Лжетеоретики любят оперировать юридическими терминами. Рассуждая о собственнике МКД, сторонники рассматриваемой лжетеории часто применяют бухгалтерские термины, заявляя, что «МКД находится на балансе муниципалитета».
Посмотрим, может ли МКД быть объектом бухгалтерского учета.
Приказом Росстандарта от 12.12.2014 №2018-ст принят и введен в действие «ОК 013-2014 (СНС 2008). Общероссийский классификатор основных фондов» (далее – ОКОФ). Согласно Введению ОКОФ «ОКОФ применяется для целей бюджетного (бухгалтерского) учета организациями государственного сектора в случаях, предусмотренных федеральными стандартами, если иное не установлено уполномоченными органами государственного регулирования бухгалтерского учета. Объектами классификации в ОКОФ являются основные фонды».
ОКОФ присваивает код 100.00.00.00 группировке «Жилые здания и помещения». Важно отметить, что в указанной группировке нет такого вида объекта как «многоквартирные дома». То есть, такого объекта права как «многоквартирный дом» нет в принципе, многоквартирный дом не может быть на чьем бы то ни было балансе, не может быть объектом бухгалтерского учета.
Практические наблюдения
Право собственности позволяет в полном объеме распоряжаться недвижимостью, владеть и пользоваться ей. А владеть и использовать помещение могут различные лица.
Это право появляется на основании того, что собственник может предоставить свое помещение в безвозмездное или платное пользование третьим лицам. А условия и порядок проживания прописываются в договоре аренды жилья.
ВНИМАНИЕ! Квитанции на оплату услуг коммунальных служб оформляются на собственников, соответственно он ответственен за нее и является законным плательщиком.
Просто заставить прописанного человека оплачивать коммунальные начисления – нельзя. Если владелец недвижимости желает переложить ответственность за квартплату на прописанного там человека, то для этого необходимо оформить соответствующее письменное соглашение.
Регистрация по месту жительства – права в квартире
Понятие регистрации по месту жительства было введено в 1993 году, когда прописку признали ограничением прав граждан на свободу передвижения и свободу выбирать, где ему жить. По факту мало что изменилось. Помимо того, что термин «прописка» продолжает использоваться в обиходе наряду с регистрацией, последняя наделяет граждан всеми правами на занимаемую жилплощадь.
Права и обязанности граждан в занимаемом ими жилье регулирует статья 31 ЖК РФ.
Регистрация по месту жительства позволяет:
- жить в квартире весь срок, на который она оформлена;
- пользоваться помещениями без ограничений;
- выражать согласие или запрет на вселение новых жильцов;
- в случае, если квартира не приватизирована, участвовать в ее приватизации.
Право выселять посторонних и не выселяться самим
Как это работает. Собственник может выселить из своей квартиры человека, с которым у него больше нет семейных отношений. Например, жена может выселить бывшего мужа, если семья жила в ее добрачной квартире. Или если эта квартира принадлежала только ей по брачному договору. После развода муж становится бывшим членом семьи — его можно выселить.
Для выселения других членов семьи нужно доказать, что с ними нет семейных отношений: общего хозяйства, бюджета, помощи и поддержки. Зато есть конфликт и утрата доверия. Так можно выселить гражданскую жену и ее взрослого ребенка, которых собственник раньше вселил как членов семьи даже без регистрации брака. А бабушка может выселить внука, который давно уехал, с ней не живет и не помогает, хотя и родственник по крови.
Сложнее обстоит дело с детьми. Жена после развода становится бывшим членом семьи, а ребенок стать бывшим не может. Поэтому, даже если суд разрешит выселить бывшую супругу, за несовершеннолетним ребенком оставят право пользования квартирой его отца. Зато когда ребенок станет полностью дееспособным, выселить можно будет и его. Но это тема отдельной статьи.
Выселить собственника из квартиры можно только через суд. Например, если он использует квартиру как склад для химикатов, завел сорок собак или снес все стены, владельца могут выселить, квартиру продать с торгов и отдать ему часть денег. Но сначала собственнику все равно будут предлагать все исправить или просто оштрафуют. Чтобы дело о выселении реально закончилось выселением, нужно десятки раз вызывать полицию, составить много протоколов, постоянно писать жалобы, собирать доказательства и ходить по судам. В судебной практике есть такие примеры: соседи выселяли любителей громкой музыки и хулиганов.
Если вы просто не нравитесь кому-то из соседей, у вас шумные дети или вы гремите кастрюлями по ночам, никто вас не выселит.
Кто является собственником приватизированной квартиры и кто её наследник?
Само слово «приватизация» содержит в себе его объяснение. Корень его произошёл от латинского «privatus», то есть, частный. Фактически это процесс передачи имущества государственного или муниципального гражданам.
В России таким способом жителям передаются квартиры, в которых они проживают. Завершается эта процедура выдачей специального документа, подтверждающего, что у заявителя возникло право собственности на жильё. Раньше таким документом было , а сейчас вместо него на руки выдаётся специальная выписка.
Таким образом, после оформления приватизации собственником квартиры становится тот человек, который в ней проживает и который обратился с заявлением о передаче ему занимаемой площади.
Быть собственником квартиры означает владеть ею, жить в ней, а также свободно распоряжаться её дальнейшей юридической судьбой (статья 209 Гражданского кодекса РФ).
До приватизации этот же гражданин мог просто жить в квартире и только. После оформления он уже может её продать, передать в аренду ( или на длительный срок), подарить кому-нибудь или завещать (что выгодно: завещать или дарить ).