Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать участок без межевания в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы планируете продать дачу, неразмежёванный участок или земельный участок, есть риски связанные с отсутствием межевания. Для узаконивания сделки, необходимо провести межевание. Но какие документы нужны и какие изменения в законодательстве влияют на проведение межевания с 2023 года?
Как получить межевой план?
Чтобы установить границы участка, необходимо заказать кадастровый план у межевщика. В этом случае требуется учет всех особенностей участка и установление границ с соседними землевладельцами.
Если участок уже размежеван, то можно запросить у государственных органов копию межевого плана. Такое узаконение границ обойдется дешевле.
При продаже земли покупателю необходимо знать, сколько стоит проведение межевания и установление границ участка, если этого еще не сделано.
Возможны варианты, когда участок уже межевался, но границы были изменены в связи с проведением новых границ муниципалитетов.
- Какие документы нужны для проведения межевания?
- Сколько стоит проведение межевания?
- Что связано с покупкой земли и какие документы понадобятся для совершения сделки?
Продажа доли участка без межевания
Продать часть земельного участка, который относится к общей долевой или совместной собственности, без обязательной процедуры межевания невозможно. Запрет на оформление имущественных сделок по продаже между покупателем и продавцом участка, границы которого не определены, обусловлен следующими причинами:
- Чтобы продать земельный участок, необходимо оформить на него право собственности и поставить на кадастровый учет;
- Оформление документов, подтверждающих право собственности на недвижимость, возможно только после процедуры межевания земельного участка;
- Чтобы заключить договор на продажу недвижимости и участка, его нужно выделить в документах и в натуре. Для этого необходимо провести межевание, установить границы земельного участка и каждой из его долей;
- После межевания земельного участка собственник может подать заявление на постановку на кадастровый госучет и регистрацию своих прав.
Можно ли продать дачу без межевания
Продажа садового земельного участка без межевания возможна. Однако во время сделки собственник может столкнуться с такими трудностями:
- Уточнение границ участка с соседями — межевание нужно проводить в том случае, когда между собственниками смежных участков возникают разногласия. Ситуация усугубляется, если были нарушены отступы во время возведения построек или на соседнем ЗУ посажены деревья. Выгоднее решить конфликт мирным путем, избегая судебных разбирательств;
- Продавать садовый участок без межевания сложно, поскольку покупатель понимает, что неустановленные границы — это повод для беспокойства. Потенциальный новый собственник выбирает, как правило, участки с определенными границами и полным перечнем кадастровых документов. Покупатель не хочет самостоятельно оплачивать услуги кадастрового инженера, который вправе провести межевание;
- Если вы планируете объединить два и более земельных участков в один, межевание необходимо делать;
- Чтобы законно оформить прирезку лишних соток, также нужно устанавливать границы участка, а для этого проводится межевание.
На данный момент дачники могут продать свои участки по упрощенной схеме без межевания, сэкономив при этом деньги и время. Оформление прав собственности на дачу можно провести в упрощенном порядке согласно закону о дачной амнистии, действие которого продлено до 2026 года. Для продажи садового земельного участка без определенных границ нужно подготовить и получить в уполномоченных инстанциях следующий список документов:
- Гражданский паспорт;
- Постановление уполномоченной госорганизации о решении выделения земельного участка;
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности — справка содержит описание характеристик участка или ОКС (адрес, площадь, кадастровый номер и стоимость, имя собственника и количество правообладателей, информация об обременениях) и представляет собой правоподтверждающий документ;
- Проект межевания;
- Договор купли-продажи;
- Заявление (форму устанавливает госрегистратор);
- Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
Порядок продажи участка без установления границ
Сегодня часто продают землю, которая используется для садоводства. Она, за редким исключением, не стоит на кадастровом учете и формально не входит в собственность садовода. Поэтому прежде, чем выставить её на продажу, нужно оформить, как свою собственность.
Существующая упрощенная схема оформления дачных угодий предполагает выполнение следующих действий:
- Обратиться в кадастровую палату и представить выписку из постановления муниципалитета о предоставлении земли.
- В Росреестре заказать кадастровый паспорт. Он содержит основные параметры территории, включая:
- Площадь;
- Цена;
- Разрешенный вид использования;
- Номер в кадастре;
- Адрес места расположения;
- Отметку об отсутствии пределов участка.
- Готовится предварительное соглашение и выплачивается Задаток.
- Заключается основной договор. Он должен содержать существенные условия сделки и удостоверяться у нотариуса либо без его удостоверения. Перед проставлением подписей осуществляется проверка необходимой документации.
- Производится окончательный расчет. Чаще всего это происходит в банке.
- Регистрация договора. Для этого необходимо обратиться в соответствующее подразделение Росреестра и предоставить следующие бумаги:
- Договор о продаже участка;
- Заявление сторон. Заполняется в службе;
- Правоустанавливающая документация; ;
- Нотариально удостоверенные согласия супругов участников процедуры;
- Платежная квитанция об уплате госпошлины.
Межевание – это вид кадастровых исследований, в результате которых устанавливаются площадь, границы и координаты поворотных точек земельного участка.
То есть, после межевания местоположение земельного участка определяется однозначно. Процедура установления границ должна решать разные задачи:
- Упорядочивание правоотношений в области земельного права. В России эта Отрасль права еще проходит свое становление, в результате нередко возникают споры с соседями и другими заинтересованными в межевании сторонами относительно земель, их границ.
- Учет земельного фонда и управление им. Внесение сведений обо всех землях в единый реестр дают возможность упорядочить сведения о земельных участках, категориях их использования, собственниках.
- Определение размера земельного налога, а также контроль за поступлением налоговых платежей.
Все эти задачи больше являются государственными, но это не означает, что для собственника земельного участка межевание не имеет положительного значения. С практической точки зрения установление границ позволяет:
- Однозначно определить местоположение границ и размеры участка. Это позволяет защитить свои права собственника в случае граничных споров с владельцами смежных земель.
- Упростить процедуры получения разрешения на строительство, узаконивания жилых домов и других построек, получения разрешительной документации на монтаж инженерных сооружений и т.д.
- Закрепить за собой законное право собственности на прирезки. Многие участки имеют продолжительную историю, и за это время они изменяли свою площадь и конфигурацию. Все изменения необходимо внести в Росреестр. Кроме того, в некоторых случаях можно увеличить размер своего участка за счет муниципальных земель, и узаконить такие прирезки также поможет межевание.
- Любые изменения участка требуют проведения межевания. Например, вы решили объединить в один несколько смежных участков или разделить один большой ЗУ между несколькими собственниками. В этих случаях земельный участок в старых границах снимается с кадастрового учета, а новые образования нужно оформить в ЕГРН. Без обязательной процедуры межевания регистрация участка и оформление права собственности невозможны.
Разъяснения Росреестра
Согласно разъяснениям Росреестра, собственник ЗУ обязан оповестить заинтересованное в покупке лицо об отсутствии кадастрового паспорта и межевания для своего объекта. После этого, для отчуждения участка без межевания, выполняются следующие шаги через МФЦ по упрощённой схеме:
- Предварительные договорённости между участниками будущей сделки.
- Оформления и подписание договора купли-продажи, переуступки прав или дарения, с выполнением всех условий, обязательств со стороны продавца и покупателя.
- Регистрация подписанного всеми сторонами договора в МФЦ.
- Оплата требуемой государственной пошлины.
- Оформление правоустанавливающей документации.
- Передача полного пакета документов в МФЦ.
- Написание заявления на проведение процедуры регистрации в отношении нового собственника.
Собственнику ЗУ следует учесть, что рыночная оценочная стоимость его недвижимости при отсутствии соответствующих документов, касторового паспорта, будет существенно ниже, чем земли, оформленной в соответствии с законом, в отношении которой не предполагаются юридические последствия или судебные споры с соседями или другими третьими лицами.
Риски, связанные с покупкой участка без межевания
Продажа участка без межевания формально возможна. Но такая сделка несёт в себе определённые риски, которые могут спровоцировать судебные споры.
К возможным рискам относятся:
- Из-за необозначенных границ территорий наделов часто возникают споры относительно прохождения межей.
- Усложняется процесс перехода права собственности по договорам дарения, перехода по наследству, купле-продаже. В правовых актах государственных органов зафиксировано требования оформления кадастрового паспорта ЗУ, внесение его в Росреестр.
- Отсутствие межевого плана создаёт юридически-правовые затруднения при регистрации доли собственности по вступлению в права по завещанию, договора дарения.
- Приобретая участок без межевания, покупатель берёт на себя обязанности по оформлению кадастрового паспорта. Следовательно, при возникновении споров, выявлении ошибок межевания ЗУ покупатель берёт на себя хлопоты по согласованию всех выявленных недочетов. Самостоятельно решает спорные моменты.
- После определения границ может измениться площадь надела.
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.
«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.
Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.
Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».
Скрытой проблемой могут стать и старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным.
«У этих объектов одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. Заставить сетевую организацию чинить такой трансформатор или муниципалитет чистить такой мост — задача сложная», — говорит юрист.
Полностью обезопасить себя от подобной проблемы сложно, но можно снизить риски. Например, расспросить потенциальных соседей, которые знают обо всех проблемах в поселке и зачастую охотно ими делятся.
Теоретически землю можно продавать без ограничений, но на практике это практически невозможно.
По какой причине владельцу незастроенного земельного участка трудно его продать?
- Найти покупателей на такие участки сложнее. Маржа является дополнительным преимуществом продажи. В объявлениях обязательно указывать «Участок засчитан», что является преимуществом. Почему; ответ прост. Покупатели хотят точно знать, где находятся границы и площадь их будущего участка.
- Отсутствие документов на землю. В большинстве случаев это участки земли и коттеджи. Некоторые люди владеют землей без межевания, другие — до сих пор. В первом случае можно продать землю без межевания, во втором случае это невозможно. Необходимо определить ограничения
- Когда продается участок земли. В этом случае акционер должен заказать услуги землеустроителя для демаркации своей собственности.
- При продаже земли, которая не зарегистрирована. Даже если право собственности на землю зарегистрировано, но дом был построен без документации, необходимо провести обследование земли, чтобы получить оставшуюся документацию на дом и правильно его зарегистрировать.
- Там, где есть путаница в документации. Такая ситуация иногда возникает с землевладельцами. На карте земельного кадастра вместо собственного участка показан участок с другим кадастровым номером. Когда они узнают об этом, им может понадобиться провести межевание земли перед ее продажей.
Часто говорят, что регистрация земли обязательна, но можно продать и без регистрации земли.
Земельный кадастр — это вид кадастровой съемки, в результате которой определяется площадь, границы и координаты поворотных точек участка.
Другими словами, местоположение земельного участка четко определено после его межевания. Процесс разграничения требует решения ряда различных задач.
- Регулируются правоотношения в области земельного права. В России эта область права еще находится в стадии становления, и часто возникают споры с соседями и другими заинтересованными лицами по поводу межевания земли и ее границ.
- Регистрация и управление земельным фондом. Включение информации обо всех землях в единый реестр позволяет упорядочить информацию об участках, категориях их использования и владельцах.
- Определение земельных налогов и управление сбором налогов.
Все эти задачи носят скорее административный характер, но это не значит, что геодезическая съемка не имеет активного значения для владельцев участков. С практической точки зрения, установление ограничений позволяет
- Четко определить местоположение границ и размеры участка. Это защищает права владельца в случае возникновения пограничных споров с соседними землевладельцами.
- Упростить процедуру получения разрешений на строительство, легализации строительства домов и других сооружений, получения разрешения на установку технических сооружений и т.д.
- Обеспечить законное владение объектами. Многие участки имеют долгую историю, и за это время их площадь и конфигурация изменились. Все изменения должны быть зарегистрированы в Федеральной газете. Кроме того, в некоторых случаях размеры участков могут быть увеличены за счет муниципальных земель, и землеустроительные работы также могут помочь узаконить такое расширение.
- Для изменения участка необходимо провести обследование. Например, несколько соседних участков могут быть объединены в один, или большой участок может быть разделен между несколькими владельцами. В этих случаях земельные участки в старых границах должны быть исключены из Земельной книги, а новые участки должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре юридических лиц. Без обязательного земельного кадастра невозможно зарегистрировать участок и оформить право собственности.
Можно ли продать участок без межевания
Изменения в законодательстве о землепользовании вызвали большое количество вопросов касательно межевания, ведь данная процедура стала неотклонимой для проведения только с 1 января 2018 года. В результате большие земельные участки с оформленным правом собственности, законно введенные на кадастровый учет, остаются с неустановленными границами.
Вероятно ли передать в дар или продать такие участки? С 2018 года каждые виды сделок с не имеющей установленных межей землей запрещены. Исключений из нового положения не предусмотрено, однако, отсутствие межевания не выступает препятствием землепользованию. Данная парадоксальная ситуация складывается из-за закона о дачной амнистии, соответственно с которым проставлялись на учет многие участки. Данный закон действует с 2006 года и не один раз был продлен. Дачная амнистия должна была полностью прекратить свое существование с марта 2018 года, однако ее продлили опять.
По итогу, закон об амнистии дачных участков предоставляет проведения регистрационных процедур с землей в упрощенном порядке. До января 2018 года межевание все же не требовалось. Земля подлежала постановке на учет, а в графе данных о границах делалась заметка о том, что они не не подтверждены.
Хотя правки в земельном законодательстве обязали владельцев размежевывать границы участков, эту процедуру прошли не все владельцы. Землей они также легко пользуются, поскольку отсутствие границ не лишает права воспользоваться собственностью, но, если они принимают вердикт продать участок, то в данном случае их ждет трудность: одной лишь выписки из ЕГРП либо Свидетельства о собственности будет недостаточно при заключении сделки.
Сделки с участками без межевания
Определенно, самым важным изменением в земельном законодательстве стало то, что с землей, границы которой не установлены, невозможно проведение любых сделок. Неразмежеванные участки нельзя продать, подарить, оставить в наследство либо в качестве залога. На эту землю без ограничений действует только право пользования.
Еще до вступления в силу изменений в земельное законодательство сделки с участками без межевания были проблематичными, а стоимость подобной земли обычно была более низкой.
Сейчас же, если даже вы каким-то образом совершите сделку с таким участком, регистрация права собственности на него будет недоступна для нового владельца до тех пор, пока не будет проведена процедура межевания. С начала 2018 года данное правило касается всех земель, в том числе и предоставленных под ЛПХ или ИЖС муниципалитетом.
Можно ли продать участок без межевания и кадастрового паспорта
- На такой участок труднее найти покупателя. Межевание является дополнительным преимуществом при продаже. В объявлениях обязательно указывают: «участок прошел процедуру межевания», и это становится плюсом. Почему? Ответ прост — покупатель хочет точно знать, где проходят границы его будущего участка и какова его площадь.
- Если на участок не оформлено право собственности. Чаще всего имеются ввиду садовые и дачные участки. Кто-то оформил право собственности без межевания, у кого-то — земля по прежнему принадлежит муниципалитету. В первом случае можно продать землю без межевания. Во втором — нет, придется определять границы.
- При продаже частичной доли земельного участка. В этом случае дольщик должен обязательно заказать услуги кадастрового инженера, чтобы выделить свою собственность.
- При продаже участка с незарегистрированным жилым домом. Даже если право собственности на землю оформлено, а дом построен без документов, то придется межевать, чтобы получить остальные документы на дом и оформить его как полагается.
- Если произошла путаница с документами. Иногда такая ситуация возникает с владельцами садовых участков. На кадастровой карте на месте своего участка они видят участок с другим кадастровым номером. Возможно, что при выяснении, перед продажей такого надела придется сделать межевание.
- Несмотря на постоянно поступающую информацию о том, что необходимо провести обязательное межевание, продать участок можно и без него.
- Для того, чтобы продать участок, не прибегая к помощи кадастровых инженеров по определению границ, нужно проверить документы.
- На участок могут сохраниться старые бумаги, среди которых:
- Дата постановления участка на государственный учет.
- Точное описание участка земли, его местоположения, площади.
- Географические координаты ЗУ.
- Вид земельного участка и категория земельного надела.
- На каких основаниях участок был передан в личную собственность физической или юридической особе.
- Присутствуют ли обременения или другие ограничения связанные с этим участком земли.
- Если проведено межевание, должны быть указаны поворотные точки границ и разграничительные линии, которые зафиксированы межевыми знаками.
- В некоторых случаях указывается также и вид со спутника на конкретный земельный участок, а также схематическое изображение ЗУ.
В первую очередь можно проверить право собственности на надел при помощи сервиса Росреестра (в электронном виде) или при получении выписки в МФЦ (в бумажном виде). Выписка ЕГРН содержит информацию о собственнике, площади, кадастровой стоимости, целевом назначении земли. В отношении границ участка будет стоять пометка об их отсутствии.
До 2023 года власти заявляли о невозможности сделок без межевания. Данное постановление воспрепятствовало бы сразу множеству уже начатых сделок и навело бы хаос на всем рынке недвижимости. Было решено отложить еще на какой-то срок эту процедуру. Когда она будет действовать пока не ясно.
Использовать свой участок по назначению вы сможете, а вот полностью распоряжаться им – нет, т.к. возможность проведения сделок будет недоступной. Нововведение касается всех ЗУ, которые ранее были предоставлены под следующие целевые нужды: для ведения огорода, садоводства, дачного и личного подсобного хозяйства, а также для строительства ИЖС или собственного гаража.
Когда необходимо проводить межевание до продажи
- участок, не имеющий ограждения или разметки. Такие земли встречаются при продаже участков в чистом поле под ИЖС. Данные о площади такой земли есть лишь в администрации района.
- Надел сложной геометрической формы. Участки могут пересекаться дорогой, врезаться в земли соседей, быть изрезанными оврагом. Установить их площадь без межевания крайне затруднительно.
- Участки, которые предполагается разделять или объединять. Например, родители выделяют часть земли для детей и их строительства. До оформления собственности участок надо разделить, а сделать это можно лишь после межевания.
- Земля, по фактической площади превышающая указанный в кадастре надел. Оформлять прирезку земли при межевании можно совершенно безнаказанно и без штрафа в качестве неприятного последствия. В итоге выручка продавца окажется больше.
- Продается земля спорная с соседями. Уже при просмотре бдительный сосед может сообщить покупателям о перспективах судов, чем отпугнет их. Желательно решить все вопросы заранее.