Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «С вещами на выход: когда арендатора могут выселить из квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если есть решение суда о выселении из квартиры ответчика, дальше весь процесс исполнения данного решения контролируют службы судебных приставов. Они получают исполнительный лист от суда и издают на его основании постановление о возбуждении исполнительного производства. Без таких документов они не имеют законного права выселять людей.
Процесс выселения приставами по этапам
По процедуре положено, чтобы с приставами при принудительном выселении жильцов из квартиры по решению суда присутствовали участковый и два понятых. Иногда для проведения процедуры выселения требуется привлечение специалистов МЧС, когда доступ в квартиру невозможен из-за закрытых замков.
Человек, которого выселяют, может даже не присутствовать дома. Это не помешает освободить помещение от его вещей.
Выселение начинается после решения суда по процедуре, регламентированной законодательством. Исполнительный лист отправляют в ближайший территориальный отдел ССП (службы судебных приставов) к месту проживания ответчика.
Далее приставы подробно изучают полученное решение и начинают подготовку к принудительному выселению. Начинается исполнительное производство.
Обе стороны (ответчик и заявитель) получают уведомление о старте исполнительного производства. Ответчику предлагают добровольно покинуть территорию жилплощади в течение 5 дней с момента получения уведомления, а истцу разъясняют порядок обращения в ССП в случае, если ответчик не захочет покидать квартиру.
Если ответчик не собирается освобождать жилплощадь по истечению пяти дней, происходит выезд судебных приставов с участковым и двумя понятыми по адресу.
На месте заполняется акт о выселении ответчика за подписью свидетелей.
Далее происходит опись находящегося в доме имущества и отправка личных вещей ответчика на временное хранение, если он не может их вывезти сам. Вещи хранятся у судебных приставов два месяца. Если хозяин не заберет за это время свое имущество, приставы вправе реализовать его в соответствии со статьей 107 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»
После завершения принудительного выселения собственника из квартиры по решению суда двери опечатываются. Если был выселен квартиросъемщик или прописанный человек, ключи передаются собственнику жилья. Уже после всех процедур приставы издают постановления о завершении исполнительного производства и передают его для ознакомления в суд.
Почему нельзя выгнать арендаторов без суда
В корне не верный, но самый популярный совет собственникам, арендаторы которых не освобождают квартиру добровольно, — «выкинуть вещи и поменять замки, вы же собственник». Так довольно часто поступают на практике, и выселения сопровождаются скандалами, угрозами, а иногда и рукоприкладством. Но так выселять жильцов из сдаваемой квартиры незаконно. Вы можете запереть квартиру с вещами квартирантов, если это прописано в вашем договоре, но выкидывать и портить их имущество, угрозами и силой выгонять жильцов вы не вправе ни при каких обстоятельствах. Даже если постояльцы нарушают общественное спокойствие и все пункты договора — вторгаясь на их территорию, вне закона становится именно собственник.
Не говоря уже о том, что использование даже минимальной грубости может привести к плачевным последствиям. Собственнику кажется, что всё пройдёт «цивилизованно», но сложно предвидеть, как всё будет в действительности — эмоции могут захлестнуть и обоих участников.
А дальше пострадавший от действий и эмоций собственника жилец имеет полное право пожаловаться в суд. В квартиру он, вероятно, не вернётся, но у собственника прибавится других проблем: несдержанность иногда оборачивается даже уголовным делом.
Выселение граждан, зарегистрированных временно
Чтобы выселить временно зарегистрированного человека без его согласия, придется обратиться в суд с исковым заявлением. Административное выселение возможно лишь в строго оговоренных ситуациях. Суд удовлетворит требование в следующих случаях:
- истек срок размещения граждан по договору, а новое соглашение не было заключено;
-
прошел срок в 6 месяцев. Временная регистрация не может превышать данный отрезок, придется оформлять постоянную;
-
жилец нарушил условия договора;
-
неоднократно были нарушены права иных жильцов.
Есть ряд граждан, выписать которых если не невозможно, то очень трудно. К ним относят:
- Бывшие члены семьи. Суд вправе дать таким лицам отсрочку, чтобы они смогли найти для себя новое место проживание. Она дается, если у таких лиц отсутствует своя недвижимости или иное пригодное для жительства место. Если гражданин имеет финансовые возможности для покупки или аренды жилья (например, получает высокую заработную плату), его могут выписать даже при отсутствии объекта в собственности.
-
Дети. Выписать ребенка, даже после развода с супругом, очень сложно. Альтернатива — предоставление ему отдельного жилья, в том числе аренда пригодной квартиры, комнаты или дома. Нужно учитывать, что придется обеспечивать жильем не только несовершеннолетнего, но и родителя, с которым он будет проживать.
-
Собственника единственного жилья. Если у гражданина отсутствует иное имущество или место для проживания, лишить его законных прав практически невозможно. Исключение — если объект относится к роскоши (например, имеет слишком высокую площадь, явно излишнюю для обеспечения потребностей в жилье должника и членов его семьи). В таком случае жилье может быть продано с торгов, а должнику будет куплено иное имущество.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.
Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».
Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.
При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.
Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Порядок выселения из жилого помещения в судебном порядке
По желанию любой из сторон договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке. Рассмотрим наиболее распространенные случаи обращения в суд, когда требуется выселение из квартиры гражданина.
- Выселение прописанного гражданина
Отметим сразу, что регистрация по месту жительства не дает гражданину прав на конкретное жилое помещение, она лишь является подтверждением законности проживания его в нем. Принудительное снятие с регистрационного учета любого жильца может быть выполнено:
- только собственником жилья;
- только на основании судебного решения.
Исковое заявление на выселение в этом случае будет подаваться на признание выселяемого жильца утратившим право проживать в данной квартире. При этом, истцу необходимо предоставить неопровержимые доказательства того, что имеются действительно веские основания для лишения гражданина такого права.
- Выселение не прописанного гражданина
Если человек проживает в квартире без регистрации, не связан с проживающими в ней людьми родственными связями, то никаких законных прав находиться в ней он не имеет. В такой ситуации, при нежелании квартиранта добровольно покинуть жилое помещение, собственник вправе прибегнуть к помощи полиции. Если речь идет о договоре найма, то расторгнуть его можно только через суд, если срок его действия не истек.
- Выселение супруга — не собственника жилья.
Когда гражданин не имеет имущественных прав на конкретную жилплощадь выписать его значительно проще, потребуется лишь представить доказательства, что никаких оснований у него на проживание в данном жилом помещении нет. Подать заявление о выселении может лишь тот супруг, который является собственником жилья. Даже если супруг прописан на жилплощади, снять его с регистрационного учета можно будет на основании решения суда. Исключением является выселение несовершеннолетнего ребенка, продажа доли которого не может быть оформлена без разрешения органов опеки и попечительства.
- Выселение из муниципальной квартиры.
Из муниципального жилого помещения, полученного по договору социального найма, выселить может только собственник, связанный положениями закона:
- обязательно соблюдение судебного порядка выселения;
- необходимо наличие веских оснований для этого.
Как правило, выселение из муниципальной квартиры подразумевает предоставление взамен альтернативной жилплощади, однако есть и исключения, например, при выселении за шум и нарушение прав соседей, другого жилья не предоставляют.
- Выселение из приватизированной квартиры.
Не избавляйтесь от квартир, поддавшись панике
Любую сделку суд может отменить, особенно банкротство если не за горами
Есть две группы ситуаций.
Первая: гражданин в преддверии банкротства спешит продать / подарить всё имущество, включая единственную квартиру.
Но когда суды успешно отменят все сделки, квартиру уже не признают единственным жильём. Логика проста: раз должник избавился от квартиры, значит, ему точно было где жить. Вот пусть там и живёт.
Вторая группа ситуаций: гражданин или его супруга распродаёт всё, кроме единственной квартиры. Тем самым он оставляет за собой как бы единственное жильё в надежде, что его не заберут.
Выселение из муниципального жилья
Процедура выселения из муниципальной квартиры мало отличается от выдворения из собственной. Основным отличием является возможность выселить гражданина без предоставления альтернативной жилплощади. Такая возможность возникает в случае грубого нарушения условий контракта соцнайма.
Основной причиной является отсутствие нанимателя в выделенной квартире. Если гражданин проживает на другой территории, а в указанной квартире только числится, то он может быть выселен без предоставления жилья.
В случае выдворения без виновных действий нанимателя (расселение ветхого или аварийного жилья), обязательным условием является предоставление альтернативного места проживания. Причем, квартира обязательно должна быть благоустроенной, а ее площадь соответствовать нормам площади.
Кого можно выселить из квартиры?
Причин и поводов для того, чтобы избавиться от нежелательного присутствия в пределах собственных квадратных метров, довольно много. Способов же осуществить это всего два:
- добровольное снятие с регистрации (когда на это согласны обе стороны);
- принудительное выселение (когда из квартиры выселяют по решению суда).
Относительно легко справиться с ситуацией можно, если выселяемое лицо не является собственником (или сособственником) и подпадает под одну из следующих категорий:
- бывший супруг (с того момента, как брак был расторгнут официально);
- иждивенцы выписанного лица (если владелец жилья не выплачивает им алименты);
- нарушители правил совместного проживания, а также те, кто допускает использование помещения не по целевому назначению или его разрушение, ст. 35 ЖК РФ;
- арендаторы, не выполняющие свои обязанности по своевременной оплате или сохранению в целостности нанятого жилья (на протяжении 6 месяцев и долее), ст. 83 ЖК;
- бывшие члены кооператива, исключенные из состава участников из-за неуплаты паевого взноса, ст. 133 ЖК;
- уволенные сотрудники, в пользование которым предоставлялось ведомственное жилье или место в общежитии;
- покупатели ипотечного жилья, допустившие просрочку по кредиту;
- лица, утратившие право пользования жилыми метрами по другим причинам, а также члены их семей.
Правила составления и порядок подачи иска в суд
Иски о выселении с частной или муниципальной территории должны рассматриваться судами общей юрисдикции. Территориальная подсудность – по месту жительства (регистрации) нежелательного соседа. В данном случае проблем с поиском и вручением повесток ответчику не предвидится, поскольку адреса обеих сторон будут совпадать.
Исковое заявление от владельца жилья должно быть составлено с учетом требований ст. 131 ГПК. Кроме указания всех идентифицирующих реквизитов, в документе нужно описать:
- правовое обоснование требования о выселении (ссылку на норму гражданского законодательства);
- доказательную базу (перечень свидетелей, расчеты, свидетельства о расторжении брака, лишении родительских прав, кадровые документы и прочее);
- личные обстоятельства, подтверждающие необходимость немедленного освобождения квадратных метров;
- подробности досудебных мероприятий.
Кого нельзя выселить через суд?
Наиболее трудным представляется процесс выдворения собственника помещения и несовершеннолетних (особенно если они имеют проблемы со здоровьем). Процент положительных судебных решений по данному вопросу ничтожно мал.
Наиболее распространенным считается вариант, когда владелец (частное лицо или муниципалитет) подыскивает бывшим арендаторам или сожителям новое место жительства. Реализовать это можно в форме приобретения жилплощади, оплаты долгосрочной аренды или заключения другого договора соцнайма.
В случае с муниципалитетом, предоставляющим помещения социально незащищенным категориям, предоставить им новую площадь потребуется, если это происходит в связи:
- с необходимостью сноса строения;
- с переводом квадратных метров в нежилой фонд;
- с признанием помещения аварийным;
- с возникновением обязательств по передаче здания религиозной организации;
- с непредвиденными результатами капремонта и реконструкции (из-за чего полезная площадь строения уменьшилась).
Порядок исполнения акта судебного органа
Получив исполнительный лист, ФССП в течение 3 дней расписывает ему кому-либо из судебных приставов. У него есть еще 3 дня для выдачи постановления, которым инициируется производство. Он может принять решение о его возбуждении или отказать в этом. В первом случае выносится постановление, в котором указываются:
- Реквизиты судебного акта.
- Сведения о должнике и взыскателе (паспортные данные).
- Время, которое предоставляется для добровольного исполнения судебного решения, как правило, 5 дней, отсчитывается с момента вручения копии постановления.
Из-за невозможности совместного проживания
Квартиранта могут выселить или расселить в другое жилье в принудительном порядке, в случаях:
| Прекращения семейных отношений и размен муниципального жилья. | Если одна из сторон не торопиться менять квартиру, то расселение пройдет в судебном порядке. Варианты размена должны быть подобраны заранее. |
| Лишение родительских прав. | Совместное проживание несовершеннолетнего с бывшими родителями, создающими угрозу его жизни и здоровью невозможно. Выселение происходит принудительно. |
| Болезни. | Список болезней указан в Постановлении № 378 от 16.06.2006 г. Если человек страдает заболеванием из указанного списка ему положено отдельное жилье. В случае отказа покидать квартиру, его могут выселить принудительно. |
Схема выселения из приватизированной квартиры за долги
Выселить гражданина из приватизированной квартиры за непогашение долгов невозможно. К гражданину могут быть применены штрафные санкции. Вдобавок, если банк обратится в суд для удовлетворения своих требований по погашению долга, то суд может вынести положительное решение в его сторону.
Выселение из недвижимого имущества (квартиры) супруга, с которым гражданин расторгнул брак, осуществимо, если до настоящего момента жилая площадь не принадлежала ему на правах собственности. Если обратиться к ст. 31 Жилищного Кодекса РФ, то там сказано, что когда развод случился, то у супругов на квартиру права уравниваются. Но здесь есть исключение: если на момент заключения брака был подписан брачный контракт и там имелись особые положения об имущественных правах супругов.
Важная информация! Если родители развелись, то выселить ребенка можно лишь в том случае, если его новым местом жительства станет квартира родителя, не прописанного по данному месту жительства.
Нюансы выселения должника по ЖКХ из квартиры
Человека могут заставить выехать из помещения только в крайнем случае. Практика показывает, что перед судебными разбирательствами идет долгая досудебная процедура. Граждане, которые попали в затруднительное положение, должны попробовать договориться с коммунальщиками или лицами, отвечающими за соцнайм помещения.
Должник может обезопасить себя, если будет частично погашать имеющуюся задолженность. Основным условием для суда является отсутствие активности на счете в течение полугода. Если этот срок не истек или прервался частичным погашением, то ни одна инстанция не примет иск от управляющей компании.
Коммунальщики не хотят участвовать в судебных разбирательствах. Они будут засыпать должника требованиями об оплате. Потом могут обесточить помещение, отключив газ, электроэнергию и водоснабжение. Для них главное, чтобы была погашена задолженность. Поэтому чаще всего УК идет на уступки.