Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить ипотеку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, с чего начать? Перед тем как оформлять ипотечный кредит, необходимо грамотно подобрать кредитную организацию. Можно с полной уверенностью сказать, что это самый ответственный момент для заемщика. Спешить точно не стоит, необходимо изучить как можно больше предложений по кредитованию, чтобы решение было верным.
Дoкyмeнты для oфopмлeния ипoтeки
Для oфopмлeния ипoтeчнoгo кpeдитa вы дoлжны бyдeтe пpeдocтaвить бaнкy:
- пacпopт c oтмeткoй o peгиcтpaции, xoтя бы вpeмeннoй, ecли нeт пocтoяннoй пpoпиcки;
- втopoй дoкyмeнт, пoдтвepждaющий личнocть – зaгpaнпacпopт, вoдитeльcкoe yдocтoвepeниe, yдocтoвepeниe личнocти вoeннocлyжaщeгo, вoeнный билeт, CНИЛC;
- cпpaвкy пo фopмe 2-НДФЛ, для пpeдпpинимaтeлeй — нaлoгoвyю дeклapaцию или cпpaвкy пo фopмe бaнкa;
- кoпию тpyдoвoй книжки;
- дoкyмeнты пo пpиoбpeтaeмoй квapтиpe, ecли зaлoгoм пo кpeдитнoмy дoгoвopy бyдeт oнa: пacпopт пpoдaвцa, пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт, тexничecкий пacпopт, кaдacтpoвый пacпopт, oтчeт o cтoимocти нeдвижимocти, выпиcкa из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти oб oтcyтcтвии apecтoв и зaпpeщeний нa пpoдaжy квapтиpы и иныx зapeгиcтpиpoвaнныx oбpeмeнeний;
- дoкyмeнты пo oбъeктy нeдвижимocти, пpeдocтaвляeмoмy в зaлoг, ecли этo oбъeкт, кoтopый yжe пpинaдлeжит вaм: выпиcкa из EГPН – жeлaтeльнo, нe cтapшe 1 мecяцa, oтчeт oб oцeнкe pынoчнoй cтoимocти имyщecтвa – дeйcтвитeлeн в тeчeниe 2 мecяцeв, тexничecкий пacпopт, выпиcкa из лицeвoгo cчeтa, пoдтвepждaющaя, чтo в квapтиpe нeт зapeгиcтpиpoвaнныx лиц, нoтapиaльнo yдocтoвepeннoe coглacиe cyпpyгa нa пepeдaчy oбъeктa в зaлoг.
Как снизить ежемесячный платеж до оформления ипотеки?
Сумма ежемесячного платежа зависит от общей суммы кредита, процентной ставки, первоначального взноса и срока кредита.
Процентную ставку можно снизить с помощью участия в льготных ипотечных программах или поиска кредита с наиболее оптимальными условиями.
Постарайтесь внести максимальный первоначальный взнос. Если в вашей семье появились дети, в этом может помочь использование материнского капитала. Это позволит снизить общую сумму долга и ежемесячный платеж.
Как снизить ежемесячный платеж и срок кредита, если ипотека уже оформлена?
Наиболее популярным способом снижения ежемесячных платежей и срока кредиту является погашение задолженности с опережением графика. За досрочное погашение на гражданина не накладываются никакие штрафные санкции.
Если вы вносите ежемесячно большую сумму, банк может пересчитать кредит двумя способами: с уменьшением срока кредита либо с уменьшением ежемесячного платежа. Обе схемы выгодны, но имеют свои особенности.
При пересчете срока платежа удастся сэкономить на общей переплате банку по кредиту (потому что меньше время пользования кредитом), однако ежемесячная платежная нагрузка останется прежней. При пересчете размера платежа можно сократить ежемесячные траты до комфортного минимума, однако экономия на процентах окажется менее существенной.
Выясняем, кто может взять ипотеку на покупку квартиры: шаг 1
Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.
- Возраст. Получить ипотеку можно с 21 года. Это единое правило для всех граждан, поскольку считается, что именно к этому возрасту человек завершает свое образование и может полностью сосредоточиться на работе. Пенсионерам трудно выплачивать ипотеку, поэтому банки рассчитывают, чтобы на конец периода гражданину было не больше 60 лет (некоторые банки повысили планку до 65–75 лет, выдвинув некоторые дополнительные условия).
- Семейное положение. При удовлетворении заявки на ипотеку банк должен быть уверен, что у клиента не будет проблем с платежами. Поэтому им выгоднее предоставлять кредиты семьям, где оба супруга имеют постоянную работу.
- Трудовой стаж. Условия покупки квартиры в ипотеку включают в себя требования к трудовому стажу. Гражданин должен проработать на одном месте не менее полугода. Одновременно банками учитываются предыдущие периоды трудовой деятельности: сколько раз менялось место работы, причины увольнения.
- Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса начинается от 10–15%, в зависимости от конкретных предложений банков. Но чем больше клиент сможет внести денег, тем выгоднее условия ему предложат.
- Подтверждение платежеспособности. При подаче заявления необходимо подтверждение возможности проводить выплаты в полном объеме. Для этого клиенты банка должны представить информацию о своих доходах.
- Оплата предыдущих кредитов. Для удовлетворения заявки на ипотеку желательно полностью погасить ранее взятые кредиты. Банки учитывают это обстоятельство при расчете платежеспособности клиента.
Документы для заключения кредитного договора и оформления сделки
Когда заявка на ипотечный кредит одобрена, и банк согласовал сам объект недвижимости, остается подписать договор ипотечного кредитования, а потом – оформить сделку и зарегистрировать право собственности.
Так как все документы для одобрения ипотеки у банка уже есть, для оформления кредитного договора ничего дополнительно подавать уже не придется – достаточно иметь при себе все ранее собранные бумаги, чтобы менеджер банка правильно заполнил договор (и не забыть о страховом полисе). А для подписания потребуется паспорт заемщика (и созаемщиков, если они есть).
Договор купли-продажи – это скорее формальность, фактически он подписывается до ипотечного договора (он подается для согласования объекта в банк), но законную силу он получает фактически после подписания договора ипотечного кредитования.
Чтобы окончательно зарегистрировать право собственности, нужно подготовить такие документы:
- договор купли-продажи квартиры;
- договор ипотечного кредитования;
- паспорта всех участников сделки;
- заявления от каждой стороны сделки;
- квитанция об уплате госпошлины в сумме 2000 рублей.
Все это нужно подать в МФЦ, после чего договор будет зарегистрирован, а новый владелец получит право собственности. Вместо свидетельства на гербовой бумаге сейчас выдается просто выписка из ЕГРН.
Для бизнесменов и владельцев ИП
Не все банковские организации готовы одобрить ипотеку этой категории граждан. Для кредиторов их источник дохода не считается надежным. Если банки принимают заявку, они выдвигают жесткие условия для ее получения. Также они запрашивают более расширенный пакет документов.
Индивидуальные предприниматели вместе с паспортом должны предоставить:
- налоговую декларацию с отметкой о принятии;
- копия свидетельства о постановке заемщика на учет в реестр как владельца ИП.
От бизнесменов банк просит:
- данные о деятельности организации;
- финансовая отчетность. Справки оформляют с учетом выбранной системы налогообложения.
Кредиторы могут запросить налоговые декларации, справки о выдаче дивидентов. Это необходимо, чтобы банк имел представление о финансовом положении заемщика.
Несмотря на то, что специально заказывать данный документ не требуется, только официальный запрос клиента дает основание рассматривать возможность кредитования.
Современные возможности большинства банков предполагают облегченную форму заполнения анкеты прямо на сайте. При затруднениях, помочь с составлением может сотрудник отделения финансовой структуры.
После подачи всех нужных документов в банк, заемщику остается только ждать решения банка.
Кредитные учреждения стремятся свести продолжительность ожидания по заявке к минимуму.
Во время ожидания по кредитной заявке период одобрения имеет важное значение, поскольку может измениться стоимость подобранной квартиры либо ее продавец передумает заключать сделку или отдаст предпочтение другому покупателю.
Как правило, заемщиками заявка на ипотечный займ подается сразу в несколько банков одновременно. Исходя из этого длительное ожидание в каком-либо банке может приводить к завершению действия одобрения в других банках.
Поэтому кредитные учреждения стараются принимать решения о предоставлении ипотеки в срок 2-3 дня.
При наличии у клиентов дополнительных привилегий (зарплатный клиент, вклад в банке, хорошая кредитная истории и др.) процедура одобрения заявки может производиться в еще более короткие сроки.
Период действия положительного решения различен для конкретного банка, как правило, он составляет от 2-х месяцев.
Данный срок дается клиенту на подбор подходящего жилья.
Выберите банк для предоставления кредита
Чтобы взять кредит ипотеку, нужно уделить пристальное внимание выбору кредитной организации, то есть банку. Выбрать заведение, что предлагает самые выгодные условия. Для этого можно воспользоваться информацией, представленной в интернете. У каждого банка есть официальный сайт, где указана исчерпывающая информация о кредитной политике. С программами, условиями их предоставления и оплаты.
Мониторинг занимает время, но по его итогам можно получить список банков, условия которых позволяют взять кредит. Обычно выгоднее всего ипотека в банке, где оформлена зарплатная карта. Обычно таким клиентам предлагаются более выгодные условия. Например, лояльные требования к стажу, выгодная процентная ставка, или заявка на взятие средств рассматривается гораздо быстрее стандарта.
Уже имея перечень банков, продолжить отбор можно на основании личного посещения или по телефону задав уточняющие вопросы о том, как оформляется ипотека. Помочь в выборе могут вопросы о необходимости оформления страховки, какие штрафные санкции предусмотрены за досрочное погашение кредита и т.п. Также можно попросить рассчитать размер ежемесячных платежей по интересующей вас программе.
Изучите кредитный договор
Кредитный договор – это один из самых важных документов, когда оформляется ипотека, потому получив его и прежде чем подписывать, необходимо тщательно изучить текст. Иногда в договор включают малозаметные, но крайне невыгодные для заемщика пункты. Это редкая практика, но все же встречается.
Убедитесь, что в договоре есть вся информация. Например, что является предметом ипотеки, во сколько его оценили, в течение какого срока действуют обязательства, какой размер первоначальных взносов. Если рассматриваемой информации в договоре об ипотеке нет, документ не будет считаться действительным. Но могут быть и другие важные пункты, вроде дополнительных пошлин, комиссий, штрафов и т.п.
Иногда в договоре есть пункты, ограничивающие права заемщика на имущество после того как они решили взять кредит. Например, пока квартира в ипотеке её нельзя продавать, менять место жительства и т.п. Также жилье нельзя сдавать в аренду, делать ремонт, что предусматривает перепланировку.
Нельзя чтобы в договоре были пункты о платных дополнительных услугах, что предоставляет банк. Эти пункты противоречат закону, потому следует либо убрать их из договора, либо сменить банк, где оформляется ипотека, и больше с рассматриваемой организацией не сотрудничать. Также убедитесь, что размеры первоначальных взносов соответствуют стандарту.
Обязательное страхование, не такое «обязательное». Получить страховку нужно для заложенного имущества, но не более. Потому если банк навязывает услуги по страхованию, это также плохой знак. Нельзя включать в договор запрет на досрочное погашение ипотеки, когда квартира уже куплена.
Перед покупкой я изучила в интернете советы, как не остаться с неподъёмной ипотекой и без денег. Какие-то мне подошли, какие-то — нет.
- Накопить финансовую подушку безопасности. Вариант не для меня. Мне кажется, это долго и странно. Накопленные полмиллиона хочется внести за ипотеку, чтобы уменьшить долг, а не хранить на всякий случай. Но многие финансовые консультанты со мной не согласны.
- Иметь вторую работу. Такой вариант означает, что я буду постоянно работать только на ипотеку. Посвятить жизнь работе и кредиту полностью я не готова.
- Иметь план на случай сокращения. Это мой рабочий вариант. Ещё до подписания ипотечного договора я решила, что если с работой будет совсем плохо, то устроюсь официанткой или хостес в ресторан. Можно зарабатывать около 50 000 рублей в месяц — значит, смогу выплачивать ипотеку.
Помните: если проблемы с деньгами всё-таки будут, стоит обратиться в банк за помощью. Банкам невыгодно, чтобы клиент становился банкротом, скрывался и не возвращал долг. Поэтому, если ипотечный платёж стал неподъёмным, попросите предоставить вам кредитные каникулы или пересмотреть размер платежей на какое-то время.
Это значит, что перед покупкой нужно изучить все документы. Их будет запрашивать и проверять банк, но лучше сначала самостоятельно сделать это вместе с риелтором. Расскажу, какие документы и для чего нужно проверять.
- Основание собственности продавца. Договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации, свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН не больше чем месячной давности.
- Технический паспорт квартиры. В нём вы увидите, были ли перепланировки и узаконены ли они. Паспорт не должен быть старше пяти лет. Если в квартире есть неузаконенные перепланировки, банк может не одобрить ипотеку. А если квартиру вы всё-таки купите, перепланировки все равно придётся узаконить — иначе штраф. Некоторые сервисы помогают разобраться в требованиях к перепланировкам. Например, в «Тинькофф Ипотеке» можно внести все перепланировки, а сервис подберёт банк, который согласится дать кредит на такую квартиру.
- Выписка из домовой книги. Она покажет, кто прописан в квартире. На момент покупки не должно быть никого.
- Заявление продавца о том, что при покупке и продаже недвижимости он не состоял в браке. Если продавец в браке, нужно свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Если продавец вдовец — свидетельство о смерти. Если документов нет, супруг сможет оспорить сделку.
- Справки из психо- и наркодиспансеров. Они нужны для доказательства того, что продавец в здравом уме. Некоторые банки делают освидетельствование прямо на сделке. Справка гарантирует, что позже не придут родственники продавца с заявлением, что он был не в себе. Если в суде докажут, что продавец не мог принимать здравое решение, сделку расторгнут.
- Справка о том, что в покупке квартиры не участвовал материнский капитал. А если участвовал — справка из органов опеки и попечительства, разрешающая продажу. Если вскроются нарушения, сделку могут признать недействительной.
Частые вопросы об ипотеке
Можно ли выплатить ипотеку досрочно?
Да, во всех банках. При этом можно выбирать, уменьшить сумму долга или срок ипотеки.
Что делать, если потерял работу и пока не могу платить ипотеку?
Прежде всего, не скрываться от банка. Если не отвечать на звонки, это только усугубит ситуацию. Лучше обратиться в банк и попросить ипотечные каникулы — это возможность сделать перерыв в платежах на срок до шести месяцев. Еще можно реструктуризировать долг, чтобы уменьшить сумму платежа, или уйти в другой банк на новых условиях.
Если не внести один платеж, банк заберет квартиру?
Нет, сначала банк попросит внести пропущенный платеж и вернуться в прежний график. Банк может продать квартиру, чтобы перекрыть долг, если не вносить платежи несколько месяцев и при этом игнорировать звонки и письма банка.
Квартира в ипотеку моя?
Да, квартира принадлежит заемщику, а у банка она временно в залоге. Представьте, что пошли за обычным кредитом и предложили банку квартиру в залог как страховку. Тут всё то же самое.
Обязательно ли привлекать созаемщика?
Обычно муж или жена всегда выступают созаемщиками, но это необязательное условие. Один из супругов может не участвовать в сделке, тогда в банк предоставляют брачный договор или его нотариальное согласие на сделку.
По желанию можно привлечь других родственников — это тоже необязательно, но повышает вероятность одобрения ипотеки.
Дают ли ипотеку пенсионерам?
Да, причем в разных банках свои программы — в одних важно, чтобы на момент погашения ипотеки заемщику было не больше 65 лет, а в других можно и до 85 лет.
Будут ли из банка приходить и проверять мою ипотечную квартиру?
По договору, скорее всего, банк может это сделать, но в жизни, если платить вовремя и не ругаться с банком, проверяющего вряд ли дождетесь.
В каком банке лучше брать ипотеку?
В любом, где устраивают условия и процентные ставки.
Если пользуйтесь зарплатной картой какого-то банка, можно сначала обратиться туда: клиентам с зарплатной картой могут предложить сниженные ставки. А еще это удобно, потому что платежи будут списываться с зарплатной карты.
Документы для оформления ипотеки
Перед подачей заявки на ипотечный кредит проанализируйте и сравните предложения банков. Для примерного расчета ежемесячного платежа используйте кредитный калькулятор. Этот инструмент позволит оценить свои финансовые возможности и спланировать будущие расходы. После выбора подходящего предложения, отправьте заявку — в большинстве банков это можно сделать онлайн через официальный сайт.
Если по вашему запросу было принято положительное решение, с вами свяжется менеджер кредитной организации для уточнения деталей. При разговоре с сотрудником вы сможете узнать какие документы нужны для оформления ипотеки конкретно в вашем случае. В стандартный пакет входят:
- паспорт гражданина РФ;
- второй документ на выбор — СНИЛС, ИНН, загранпаспорт;
- справка о доходах 2-НДФЛ или по форме банка;
- заверенная копия трудовой книжки;
- свидетельство о заключении брака, рождения детей;
- военный билет для мужчин младше 27 лет.
Если вы собираетесь оформлять ипотеку в банке, через который получаете заработную плату, предоставлять справку 2-НДФЛ не нужно — кредитная организация может самостоятельно проверить ваши поступления. Индивидуальные предприниматели подтверждают доход справкой 3-НДФЛ. Кроме того, они должны предъявить в банк:
- свидетельство о регистрации в ЕГРИП;
- налоговую декларацию за предыдущий год;
- копию балансового отчета;
- документы, подтверждающие выплату налогов в бюджет;
- выписку по расчетному счету.
Для учредителей организаций, адвокатов и нотариусов существуют отдельные требования к базовому пакету документов. Например, банк может запросить лицензию на деятельность, устав, штатное расписание и др. Такую информацию необходимо узнавать у консультантов кредитной организации.
Помните: один из главных критериев, который важен для кредитора — ваша платежеспособность. Если у вас несколько источников дохода, обязательно сообщите об этом банку. Предоставьте подтверждающие документы: договор аренды, если вы сдаете квартиру, выписку из банковского счета и др.
Если вы собираетесь предъявить в финансовую организацию справки или выписки, не забывайте про важный нюанс — срок годности таких документов составляет всего 30 дней со дня выдачи. Пропустите этот период — потребуется собирать справки заново, так как банк их не примет.
Кроме личных, потенциальному заёмщику придется подготовить пакет документов на недвижимость. Список будет зависеть от разных критериев: кредитной программы, разновидности жилья, где оно приобретается — на первичном или вторичном рынках. К базовому перечню документов относятся:
- справка из БТИ с планом дома;
- технический и кадастровый паспорт;
- документ на право собственности недвижимости;
- отчет независимой оценочной компании на объект.
Получение займа на приобретение недвижимости
Кредитование граждан – первостепенная задача многих коммерческих учреждений, несмотря на нестабильное финансовое положение в стране. Чтобы получить заемные средства для покупки жилья потребитель должен оценить свои материальные возможности:
- определить, сколько нужно для внесения авансового платежа;
- по сумме первого взноса рассчитать стоимость недвижимости;
- вычислить при помощи калькулятора выплаты по кредиту;
- учесть расходы на оформление страховки;
- оценить свой ежемесячный доход.
Размер первого взноса будет зависеть от разницы между рыночной стоимостью объекта и реальной ценой, которую установил продавец – для чего и нужна оценка квартиры (если объект приобретается на вторичном рынке). Банки для своего спокойствия требуют заемщика внести эту сумму самостоятельно.
Теперь можно переходить к следующим действиям:
- поиск квартиры, которая будет являться ликвидным активом для организации;
- выбор финансово-кредитного учреждения;
- обращение в банк, оценка недвижимости (если новостройка, скорее всего не потребуется);
- страхование ипотеки в соответствии с условиями коммерческой организации;
- подписание договора и графика перечисления ежемесячных взносов, заверение у нотариуса;
- внесение первого платежа;
- взаиморасчеты с продавцом квартиры, регистрация сделки;
- получение свидетельства на объект с обременением.