Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи земельного участка Украина 2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для проверки участка, перед заключением договора купли-продажи, вы можете зайти на кадастровую карту Украины и проверить целевое назначение земли. После этого следует изучить условия и ограничения на использование земельного участка. Сделать это можно в различных реестрах.
Если вы купили участок для строительства частного дома, то вам придётся пройти следующие этапы:
- Получить почтовый адрес
- Обратиться к обслуживающей организации по вопросу подключения коммуникаций
- Разработать проект будущего строительства
- Изготовить строительный паспорт на застройку земельного участка
- Зарегистрировать уведомление о начале строительных работ через ЦПАУ (ЦНАП). Необходимо проконтролировать, чтобы вашему уведомлению был сразу присвоен индивидуальный 13-значный код (2 буквы и 11 цифр). Запись должна появиться на сайте ГАСИ (Государственной архитектурно-строительной инспекции), или Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ), замість ДАБІ зараз починає роботу новий орган – Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ) в разделе “реєстр дозвільних документів”.
- Начать строительство
После того, как работы будут окончены, необходимо:
- Изготовить технический паспорт
- Подать декларацию об окончании строительства в ЦПАУ (ЦНАП)
После проверки полноты и правильности информации госорган ставит отметку в техническом паспорте и регистрирует декларацию.
После этого вы сможете зарегистрировать право собственности в Государственном реестре вещных прав. Для этого можно обратиться на выбор:
- К государственному регистратору
- К нотариусу
- В ЦПАУ (ЦНАП)
У 2023 році в Україні продовжує діяти будівельна амністія. Відповідно до пункту 9 розділу V Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», вона поширюється на об’єкти площею до 300 кв. м, що позиціюються класом CC1, збудовані у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015. Сюди відносяться приватні будинки, дачні, садові, господарські споруди, а також об’єкти с/г призначення, зведені не пізніше 12 березня 2011 року. Будівельна амністія означає, що легалізувати самобуд можна без сплати штрафу за особливою процедурою. Для цього повинні виконуватися наступні умови:
- будинок побудований на ділянці з відповідним цільовим призначенням;
- присутні документи на право користування чи володіння землею;
- ділянка має кадастровий номер;
- будівля зведена з дотриманням норм, що підтверджено фахівцем.
Какие риски при самостоятельной покупке дома
Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:
- Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
- Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.
Пакет требуемых документов
Необходимо приложить все нижеперечисленные документы и свидетельства, заранее удостоверившись в том, что правильно указаны все данные, что проставлены все требуемые подписи.
- Заявление от всех официальных участников сделки.
- Подтверждение факта оплаты государственной пошлины (оплачивается в банках или терминалах по заранее полученным реквизитам — чек, квитанция).
- Договор купли-продажи с указанием адреса и параметров дома, суммы сделки и подписями сторон участников сделки (в количестве не менее 3 штук).
- Свидетельство о праве собственности на данное имущество у продающей стороны (иное свидетельство о законности владения недвижимостью).
- правоустанавливающий документ на каждый объект недвижимости.
- Выписка из домовой книги( если дом имеет жилое назначение).
- Разрешительное письмо от органов опеки на продажу жилья в случае, если его собственниками являются также несовершеннолетние лица.
- Оригиналы паспортов участников сделки (предъявляются на месте в МФЦ), если документы подаются представителями-требуются нотариальные доверенности.
Изменения 2022. Что нас ждет с 1 января в сфере недвижимости?
В настоящее время регистрация права на земельный участок в ЕГРН – единственное доказательство существования этого права. Отсутствие регистрации существенно затрудняет владение, пользование и распоряжение участком.
Земельный участок, права на который не зарегистрированы, не может быть сдан в аренду, выступать в качестве залога при ипотечном кредитовании.
Трудности возникают и при продаже участка. Во-первых, при совершении сделки покупатель устанавливает законного владельца, руководствуясь сведениями ЕГРН. При их отсутствии он рискует стать жертвой мошенников или совершить сделку, которая в дальнейшем будет признана недействительной. Поэтому разумный покупатель от покупки такого участка воздержится. Во-вторых, для государственной регистрации перехода права к новому собственнику требуется сперва зарегистрировать право продавца на данный объект недвижимости. Отсутствие зарегистрированного права прежнего собственника как минимум затянет процедуру купли-продажи. Подобные трудности могут иметь место при совершении и иных сделок с землей.
Информация о правообладателе в ЕГРН, помимо частных лиц, используется органами государственной власти, нотариусами. Соответственно, проблемы, связанные с отсутствием регистрации прав, возникают и при изъятии, резервировании земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также при оформлении наследства, дарении объекта недвижимости.
Наличие сведений о праве лица в ЕГРН минимизирует риски мошеннических действий с земельным участком, поскольку удостовериться в наличии официально зарегистрированного права может любой желающий. Таким образом, госрегистрация защищает от выбытия участка из рук законного владельца. Никто не может посягать на зарегистрированные права на земельный участок.
Вместе с тем государственная регистрация ранее возникшего права в ЕГРН проводится по желанию правообладателя. Это означает, что права на объекты недвижимости, возникшие до 1998 г., признаются юридически действительными при отсутствии их регистрации в ЕГРН. Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на эту недвижимость, имеют такую же юридическую силу, как и записи в ЕГРН. Однако для совершения сделок с данными объектами государственная регистрация прав все же потребуется. Иначе переход права не зарегистрируют.
Регистрация права на объект недвижимости и государственный кадастровый учет связаны между собой.
Государственный кадастровый учет представляет собой внесение в ЕГРН сведений о земельных участках и иных объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования. Другими словами, при постановке на кадастровый учет подтверждается существование участка, который является уникальным, имеет свои индивидуальные характеристики. Ему присваивается кадастровый номер, который не может повторяться.
Государственный кадастровый учет и регистрация права на земельный участок могут проходить одновременно или по очереди в зависимости от обстоятельств (основания кадастрового учета и госрегистрации предусмотрены ст. 14 Закона № 218-ФЗ).
Налоговый вычет при покупке земельного участка
При регистрации имущества на себя важно помнить, что право собственности в связи с приобретательной давностью оформляется только через суд.
В случае когда прежний собственник имущества неизвестен, то есть нет спора о праве, то для признания права собственности надо обращаться в суд в порядке особого производства.
Вадим Ткаченко, юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube:
— Признание права собственности, например, на земельный участок на основании приобретательной давности происходит только в судебном порядке. Однако на практике это очень неоднозначный институт, который законодательно должным образом не урегулирован. Так, весной этого года Конституционный суд указывал, что приобретательная давность неприменима к самовольно занятой государственной земле. Суды зачастую встают на сторону администраций, не углубляясь в обстоятельства дела.
Существуют два вида земель, что могут быть куплены иностранцами:
- любые земельные участка на территории города (кроме сельскохозяйственных);
- земельные участки, которые находятся за пределами территории города, но при условии, что на них расположена недвижимость, которая принадлежит иностранцам (дом, цех, завод, склад и т.д.). Кроме сельскохозяйственных.
- Иностранец должен на законном основании находиться на территории Украины.
По общему правилу иностранцы имеют право беспрерывно пребывать в Украине 90 дней. Если этот срок необходимо продлить, то лучше оформить вид на жительство. О том, как это сделать мы писали в этой статье.
- Нужно иметь идентификационный код. Он выдается налоговой службой Украины. Срок оформления – 5 рабочих дней. О том как его получить читайте – тут.
- Государственная пошлина в размере 1% от суммы оценки земельного участка;
- Военный сбор — 1,5% от суммы оценки земельного участка.
- Налог с доходов физических лиц в 5% от оценки земельного участка (ВАЖНО!!! Платится только в случае, если земельный участок находится во владении собственника менее 3 лет или это уже вторая продажа земли в течение года).
- Оплата услуг нотариуса.
- Стоимость оценки земельного участка.
| Пн | Вт | Ср | Чт | Пт | Сб | Вс |
|---|---|---|---|---|---|---|
| « Янв | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 |
| 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 |
| 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 |
Конституцией Украины, а именно частью 1 ст. 26, все иностранные граждане и те, кто не имеет гражданства, но находятся на территории страны и это подтверждено законом, могут пользоваться теми же привилегиями и свободами, что и украинцы. Исключение составляют ситуации, оговоренные отдельными законами.
Согласно со ст. 374 Гражданского кодекса (ГК) Украины иностранцы или лица без гражданства имеют право на приобретение в собственность земельных участков. А если обратиться к ст. 377 ГК, иностранцы при приобретении частного дома автоматически получают права на землю, на которой он стоит. Целевое назначение при этом не меняется.
Особым объектом права собственности в Украине есть земля, которая является ценным природным ресурсом, основным компонентом окружающей среды и, одновременно, основным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, месту расположения производственной и социальной инфраструктуры, недвижимым имуществом в гражданско-правовых отношениях. Приобретение и реализация прав на землю и земельные участки обеспечивает существование человека как биологического и социального существа. Право собственности на землю является важной гарантией реализации экономических, социальных, рекреационных, эстетических прав и интересов лица.
Специфика правоотношений в сфере права собственности на землю на современном этапе обусловливается кардинальным изменением экономических, идеологических и правовых подходов к земли как объекта права собственности. Как известно, на протяжении советского периода на территории Украины была введена исключительная монополия государственной собственности на землю и другие природные ресурси1, поэтому одним из главных направлений земельной реформы, которая началась в Украине в 1990 году, стало введение многообразия форм права собственности на землю.
Как проверить частный дом перед покупкой в 2023?
Алгоритм того, как проверить дом при покупке, стандартный:
- Наличие сведений о владельце дома и зарегистрированном праве собственности;
- Анализ возможных осложнений при наличии прописанных жильцов или лиц на иждивении, несовершеннолетних и т.д. (обременение);
- Поиск данных по кадастровому номеру;
- Информация о введении в эксплуатацию;
- Отсутствие постановления о сносе аварийного здания, а также ведомости об аресте имущества.
Для удобства можно выделить несколько аспектов того, как проверить частный дом перед покупкой:
- проверить дом по кадастру, а также земельный участок, который к нему отнесен. Публичная кадастровая карта Украины дает возможность узнать, кому принадлежит земельный участок, при этом можно проверить дом по кадастровому номеру или по адресу. Чтобы найти участок по номеру, 19-значный номер вводят в строку поиска, система самостоятельно разделяет их двоеточием. Данная карта позволяет получить информацию о границах участка, его площади, форме собственности и назначении. В отдельных случаях участок может не иметь присвоенного номера: это характерно для документов на право собственности до 2004 года, но все же возможно проверить дом по адресу в кадастровой карте;
- проверить дом на обременение. Это ограничение на владение или продажу имущества, к примеру, наличие ареста, залога, совладельцев и т.д. Решением задачи, как проверить дом в залоге или нет, или проверить арест на дом, является запрос в Государственный реестр прав на недвижимое имущество, в котором указаны владельцы активов и сопутствующие обременения. Данный Реестр – не просто возможность проверить дом на арест, полученная информация избавит от многих неприятных моментов, к примеру, возможных претензий от прописанных родственников, которые отбывают наказание, являются недееспособными или просто имеют право собственности на недвижимость. Но не всегда такой способ, как проверить обременение на дом, является актуальным: если жилье после 2013 года не меняло своего владельца, оно может отсутствовать в базе. В таком случае стоит просмотреть документы на дом, обратиться за получением информации в Бюро технической инвентаризации, более известное как БТИ;
- проверить дом на снос. Это актуально для устаревшего жилого фонда, к примеру, домов 40-х и 50-х годов постройки, которые находятся в эксплуатации. Но в законе нет такого понятия как «устаревшая» или «ветхая» постройка, жилье можно лишь признать аварийным. А для этого работает большая комиссия с представителей разных ведомств, и ее решение переводит помещение в категорию нежилых. Информация, как проверить дом под снос, неактуальна, ведь продавать, перепланировать, приватизировать такие застройки, как и проводить их обмен, закон запрещает. Соответственно, такой договор купли-продажи будет признан недействительным. Возможность защитить свои интересы еще до подписания сделки – это обратить внимание на год постройки, а также визуально оценить состояние здания;
- узнать о введении постройки в эксплуатацию. Это актуально для новостроек, ведь частные дома также могут быть проданы еще на этапе строительства. В основе того, как проверить введен ли дом в эксплуатацию, – обращение к Госреестру имущественных прав. Но также стоит обратить внимание, что на такой дом невозможно оформить право собственности, ведь до этого он считается недостроенным объектом, что указано в документах. Продавать недострой как дом незаконно, и предусматривает юридическую ответственность. Знать, как проверить введен ли дом в эксплуатацию Киев, стоит заранее, чтобы избежать лишних беспокойств и задать актуальные вопросы продавцу.
Еще один важный нюанс – как проверить документы на дом. Для этого у продавца стоит просить:
- оригиналы официальных бумаг о праве владения;
- документы о технических характеристиках объекта;
- домовую книгу и т.д.
Среди основных правил того, как проверить документы на дом перед покупкой, – внимание к деталям, а также уверенность в том, что продавец должен показать бумаги еще задолго до подписания сделки.
Если покупатель никогда не сталкивался с тем, как проверить дом перед покупкой, и данная процедура является поводом для беспокойства, или же есть малейшие сомнения в неблагонадежности продавца, можно обратиться за помощью к юристу, который проведет проверку здания в Киеве или в регионах Украины.
Типичный порядок покупки недвижимости / договор / регистрация собственности / оплата
В присутствии нотариуса стороны подписывают договор купли-продажи недвижимости. Обычная практика при покупке недвижимости, в особенности жилья, предусматривает также заключение предварительного договора. Нотариус в обоих случаях заверяет договор купли-продажи.
Договор купли-продажи проходит регистрацию в государственном реестре. При этом происходит переход права собственности. При регистрации нотариус проверяет, были ли уплачены все необходимые сборы и пошлины, имеют ли стороны право заключать правовую сделку, распространяются ли на объект обременения или права третьих лиц.
Если не договорено иное, оплата, как правило, производится непосредственно в момент заключения договора. В основном, предлагаются такие возможности:
- Открытие инвестиционного счёта и перевод на этот счёт суммы в иностранной валюте из-за границы с последующей продажей иностранной валюты и переводом на инвестиционный счёт денежных средств в гривнах (UAH) для дальнейшего осуществления иностранной инвестиции;
- Непосредственный перевод валюты из-за границы на счёт в иностранной валюте продавца — резидента;
- Оплата наличными в банке и перевод на счёт продавца, так как оплата наличными разрешается только в сумме до 50.000,- грн. При этом следует обратить внимание, что необходимо предъявить свидетельство о происхождении денежных средств. Верхняя граница незадекларированных наличных средств иностранцев, ввозимых в Украину, составляет 10.000,- Евро.
В вопросах оплаты обязательно следует подключать юриста, знающего данную отрасль, так как процесс оплаты зачастую отличается от описанных законных положений.
После этого нужно зарегистрировать / перерегистрировать договора с коммунальными предприятиями (на электроэнергию, воду), об оплате за вывоз мусора и прочих коммунально-эксплуатационных расходах.
Перерегистрацией также может заняться представитель.
Необходимые документы: расширенный пакет
Чтобы миграционные службы начали рассмотрение запроса, необходимо предоставить:
- Заявление-анкету, заполненную на государственном языке.
- Оригинал и переведенную на турецкий язык копию загранпаспорта с указанным актуальным гражданством.
- Копию икамета (удостоверения иностранного гражданина), как подтверждение статуса ВНЖ либо копию действующей визы, если икамет (Kısa Dönem İkamet İzni) не оформлялся.
- Справку о составе семьи, если с основным кандидатом на гражданство претендуют его близкие родственники.
- 4 фото 3*4 см.
- Подтверждение финансовой состоятельности: справка о доходах, выписка с банковского счета.
- Справку о состоянии здоровья.
- Медицинский страховой полис.
- Справку об отсутствии судимостей, полученная на родине заявителя. Необходим заверенный перевод и апостилирование.
На что обратить внимание при покупке дома
- Уточните дату постройки и срок владения домом;
- Узнайте о планах развития территории;
- Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
- Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
- Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
- Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
- Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
- Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
- Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
- Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
- Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.
История реформы, существующие запреты и ограничения
Несмотря на начатую в 90–х годах земельную реформу по передаче земель государственной собственности в частную (паи земель колхозов и совхозов между их членами, индивидуальная приватизация, выкуп, др.), полноценное право на распоряжение землями сельскохозяйственного назначения ее владельцы до сих пор не получили.
Начиная с 2002 года был введен мораторий на отчуждение определенных видов с/х земель, который со временем претерпел существенных изменений, направленных на недопущение его обхода.
На сегодняшний день действие моратория распространяется на отчуждение земель следующих видов:
- земли товарного с/х производства;
- земельные участки, выделенные из земельных долей (паев);
- земельные доли (паи) и
- все земли с/х назначения государственной и коммунальной собственности,
что в комплексе составляет львиную долю всех сельскохозяйственных земель Украины.
Кроме того, запрещено и изменение целевого назначения упомянутых видов земель, находящихся в частной собственности.
Кто, когда и сколько сможет приобрести земельных участков с/х назначения
В период с 01.07.2021 по 31.12.2023 гг. разрешен оборот земель между гражданами Украины
В этот период отчуждение с/х земель частной собственности будет разрешено фактически между гражданами Украины из расчета не более 100 га в «одни руки». Консолидация с/х земель гражданином Украины в размере 10 000 га предусмотрена только с 1 января 2024 года.
Для юридических лиц будут действовать аналогичные условия действующего моратория. При этом приобретение в собственность юридическими лицами разрешенных видов с/х земель (например, земли для садоводства, земли фермерского хозяйства) будет возможным при условии соблюдения требований к корпоративной структуре таких лиц, их конечных бенефициарных собственников, о чем пойдет речь далее.
Начиная с 1 января 2024 – запуск рынка для юридических лиц с определенными ограничениями
Начиная с 1 января 2024 юридические лица, созданные согласно законодательству Украины, имеют право приобретать в собственность все виды с/х земли в пределах 10 000 га. Ограничение по консолидации также будет учитывать совокупный объем земли с/х назначения, которым обладают на праве собственности конечные бенефициарные собственники такого юридического лица.
Корпоративная структура юридических лиц, которые приобретают земли с/х назначения, должна быть прозрачной, не содержать никаких «промежуточных звеньев», и включать в своем составе только граждан Украины и/ или государство, и/ или территориальную общину.
Юридическим лицам (независимо от резидентности) прямо запрещено приобретать корпоративные права юридических лиц, которые владеют сельхоз землей на праве собственности. Эта норма может быть отменена по результатам референдума, что позволит более удачно структурировать агробизнес в соответствии с его собственными нуждами.
Как иностранцу купить землю в Украине?
Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:
- Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
- Подписывают договор на каждой странице;
- Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
- Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
- Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
- Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.
Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.
Скачать образец договора купле-продажи дома с земельным участком
С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.
Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.
Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.
Как получить налоговый вычет при покупке дома
- Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
- Независимая оценка стоимости дома (3-10 тысяч);
- Оплата госпошлин (до 2 тысяч).
Итого расходы составят ~ 10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора.
Сколько на самом деле стоят услуги риелтора
Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:
- Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
- Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.
Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.
- Наличный рынок
- НБУ
| 1 USD | 1 EUR | 1 RUB | |
|---|---|---|---|
| Купить | |||
| Продать | |||
Как гражданам Украины купить дом с землей в России?
Покупка дома с земельным участком требует оценки законности приобретения титула собственника на эти объекты.
Важно, чтобы и дом и земельный участок были оформлены в соответствии с требованиями ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»,
а именно:
1. земельный участок и жилой дом должны быть поставлены на кадастровый учет.
Каждому объекту недвижимости должен быть присвоен уникальный кадастровый номер ( не путайте с условным номером, смотрите пример кадастрового номера на картинке ниже).
Все земельные участки, поставленные на кадастровый учет, помечены на публичной кадастровой карте.
И вы легко сможете найти там свой земельный участок по адресу или просто ориентируясь на карте.
Не все жилые дома, поставленные на кадастровый учет, отмечены на публичной кадастровой карте.
Если жилой дом был поставлен на кадастровый учет ранее 01.03.2013 года, он может быть пока не помечен на карте.
Эта пометка будет сделана после проведения кадастрового учета изменений объекта, если таковой будет сделан собственником.
2. На земельный участок и жилой дом должно быть зарегистрировано право собственности и об этом должна быть сделана запись в ЕГРН.
Единственным доказательством зарегистрированного права собственности является наличие записи об этом в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Стороны сделки в праве решить, будут ли они составлять на дом и земельный участок отдельные договоры, или сделают один на два объекта недвижимости.
Так же за ними остается решение, будет ли это договор в простой письменной форме, либо они обратятся за услугой нотариуса.
В любом случае договор купли-продажи будет подаваться в Росреестр (через мфц) для регистрации перехода права.
Покупка дома с земельным участком- в некоторых случаях требуется обязательное удостоверение сделки нотариусом, а именно:
1. Продажа (отчуждение) недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным ( ст. 54 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»;
2. Продажа долей в праве собственности НЕ всеми ее участниками одновременно ( ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости).
-А как же покупка супругами в долевую собственность?
— Такая сделка НЕ требует обязательного удостоверения ДКП(договора купли-продажи) нотариусом, достаточно нотариального брачного договора (ст. 38 Семейного кодекса РФ).
Однако следует учитывать, если покупка жилого дома осуществлена только за счет средств государственной субсидии, имеющей целевое назначение, долевая собственность супругов возникает не на совместно нажитое имущество ( п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ) и не требует нотариального брачного договора, при этом на земельный участок оформляется общая супружеская доля.
Шаблоны договора купли-продажи дома с земельным участком, акта приема-передачи и расписки можно скачать тут (одним файлом, будет выложен на днях).
Покупка дома с земельным участком требует выполнения обязательных процедур.
Заключение договора купли-продажи(ДКП) сторонами сделки — это очень важный и ключевой ее момент.
Ведь ДКП вступает в законную силу после его подписания или удостоверения нотариусом (если этого требует закон).
Сроки подачи подписанного ДКП в Росреестр в законе не прописаны.
Можно это сделать и в другой день. НО! Не стоит затягивать с этой процедурой.
Если ДКП составлен в простой письменной форме, то продавец должен подать в Росреестр заявление о государственной регистрации перехода прав собственности на дом и земельный участок , подписав его самостоятельно или в лице представителя по нотариальной доверенности.
Заявления в Росреестр формирует в рабочей программе делопроизводитель (приемщик документов) мфц. Продавцу нужно только тщательно его проверить и подписать.
Если продавец уклоняется от подачи заявления о переходе права собственности, покупателю придется обратиться в суд. В качестве защиты своего права собственности можно наложить запрет на регистрационные действия на этот объект недвижимости, если есть риск недобросовестного поведения продавца и двойной продажи объекта недвижимости.
В случае оформления нотариального ДКП, у нотариуса есть обязанность подать документы в Росреестр для регистрации перехода прав к покупателю в электронном виде ( конечно если стороны сделки согласны на это — выписка из ЕГРН подтверждающая внесение в реестр сведений о новом правообладателе придет в электронном виде, на электронную почту).
Регистрация перехода права на дом с земельным участком на основании:
— ДКП в простой письменной форме — 10-12 дней( при подаче через мфц);
-нотариального ДКП — 3 дня, при подаче документов нотариусом в электронном виде — на следующий рабочий день.
ВНИМАНИЕ!
Регистрация перехода прав на земельный участок осуществляется в другом регистрационном отделе, поэтому необходимо подавать не менее 3-х экземпляров ДКП (на бумажном носителе).
Если вы усмотрели разногласия между фактической площадью индивидуального жилого дома и документов — нужно разобраться в причинах.
Возможно ни каких ошибок нет. Часть площади дома может не входить в общую площадь. Например, тамбур или подлестничное пространство, площадь занимаемая печью и т.д.
Вам нужно опираться на официальный документ. Таковым является :
ПРИКАЗ РОСРЕЕСТРА
от 23 октября 2020 г. N П/0393
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ТРЕБОВАНИЙ К ТОЧНОСТИ И МЕТОДАМ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КООРДИНАТ ХАРАКТЕРНЫХ ТОЧЕК
ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ТРЕБОВАНИЙ К ТОЧНОСТИ И МЕТОДАМ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КООРДИНАТ ХАРАКТЕРНЫХ ТОЧЕК КОНТУРА ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ ИЛИ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ, А ТАКЖЕ ТРЕБОВАНИЙ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ
ПЛОЩАДИ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ, МАШИНО-МЕСТА. Смотрите приложение № 2.
Скачать документ можно здесь.
Юридическое сопровождение покупки недвижимости нерезидентом
Иностранец может приобретать в собственность любое недвижимое имущество за исключением земельных участков сельскохозяйственного назначения, объектов коммунальной и государственной собственности. Договор купли-продажи недвижимости обязательно заключается в письменной форме и подлежит нотариальному заверению. Если иностранец намерен приобрести недвижимость лично, то ему нужно получить индивидуальный налоговый номер.
-
заранее предупреждаем о всех рисках;
-
полное сопровождение при предоставлении услуг;
-
предоставляем понятные консультации
-
отсутствие разрешительных документов на строительство;
-
поддельные правоустанавливающие документы;
-
несоответствие состояния недвижимого имущества обещанном