Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить договор купли-продажи: основные правила и советы юристов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.
Обязательные правила при оформлении ДКП
Договор купли-продажи (далее ДКП) заключается между продавцом и покупателем, подтверждая тем самым переход права собственности от одного к другому. После того, как стороны его подписывают, документ приобретает юридическую силу. А значит возможные ошибки, опечатки и скрытые нюансы – становятся узаконенными. Доказать потом их ничтожность будет сложно. Чаще всего пострадавшими выступают покупатели. Чтобы избежать негативных последствий, обязательно применяйте 7 главных правил при оформлении ДКП:
- Проверяйте документы на авто.
- Пробивайте машину на ограничения.
- Составляйте 3 экземпляра договора.
- Внимательно заполняйте информацию.
- Подписать договор должен собственник.
- Составьте акт приёма-передачи авто.
- Не занижайте стоимость автомобиля.
Не занижайте стоимость автомобиля
Часто продавцы уговаривают покупателей согласиться на снижение стоимости автомобиля в договоре. Таким образом они хотят максимально снизить сумму налога (13%), который им предстоит заплатить, если машина была во владении менее 3-х лет. Но такая схема очень опасна для покупателя и вот почему:
Допустим, вы купили машину за 2 млн руб, в договоре указали 500 тыс., а через год решили её продать за те же 2 млн. В налоговой инспекции видят, что вы заработали 1,5 млн руб. Поэтому попросят заплатить налог 13% (1 500 000 х 13% = 195 000 руб). Хотя фактически вы доход не получали.
Другой вариант – расторжение сделки. Если окажется, что машина пребывает в залоге у кредитной организации (таких историй бессчётное количество), то залогодержатель имеет право её забрать. Добросовестному покупателю ничего не останется, как требовать возврат денег с продавца. А согласно ДКП он вернёт всего 500 тыс. руб, прописанные в договоре.
Если продавец настоятельно просит оформить ДКП по заниженной стоимости, то просите его написать расписку на недостающую сумму. Эта бумага хоть как-то гарантирует полный возврат средств в случае расторжения сделки.
Если авто продано без ДКП
На вторичном рынке автомобиль часто покупают посредники, которые неохотно идут на официальное оформление сделки, предпочитая продавать ее новому владельцу от имени старого. Даже если деньги получены полностью и оформлена генеральная доверенность, причин для беспокойства остается немало. Будет ли начисляться налог на ТС, если машина при продаже снята с учета? Продадут ли перекупщики авто «по доверенности» или через ДКП?
Даже если авто снято с учета, законный владелец не перестает быть его собственником. Если перекупщикам доверили продать машину в течение полугода, то, возможно, они такое отчуждение и произвели, представив в ГИБДД какой-то договор, заключенный «представителем» владельца. Транспортный налог рассчитывают до даты, указанной в договоре. Если с продажи владелец прибыли не получал, то и налог со сделки платить не должен. Основание для начисления налога – регистрация ТС. Информацию о собственниках налоговая получает из баз данных ГИБДД. Снятая с учета машина должна автоматически исчезать и с ее баз. Даже если договор продажи был в устной форме, пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ не предполагает прикладывания к декларации каких-то документов, разве что при выездных проверках.
Как избежать возможных проблем?
Чтобы покупателю и продавцу избежать возможных проблем при реализации авто не по договору купли-продажи, надо придерживаться рекомендаций:
- после реализации авто, продавцу необходимо договориться с покупателем посетить отделение ГИБДД для постановки машины на учет. Если новый владелец авто отказывается уладить формальности, обратиться в Госавтоинспекцию можно самостоятельно;
- требовать от покупателя переоформления купленного транспорта на себя. Если человек отказывается переоформлять документы, продавец имеет право подать иск в суд и доказать незаконность сделки. По закону новый владелец обязан пройти процедуру переоформления в течение 10 дней после покупки;
- чтобы сделка реализации машины не по договору купли-продажи была действительной, стоит проводить ее в присутствии нотариуса.
Чтобы избежать проблем, лучше осуществлять реализацию машины по договору купли-продажи.
При продаже авто без договора купли-продажи у реализатора и покупателя появляются риски лишиться денег или транспорта, даже если процедуру будет сопровождать нотариус. Поэтому лучше подписывать договор о купле-продаже в двух или четырех экземплярах.
Подводные камни и риски
С одной стороны, конечно, провести такую сделку очень легко, но существует ряд опасностей, которые могут впоследствии возникнуть:
- В случае нарушений новым автовладельцем правил дорожного движения все штрафы будут приходить прежнему владельцу. Продолжаться это будет до тех пор, пока покупатель не переоформит на себя все документы.
- При подаче налоговой декларации (если возникнет необходимость) продавцу нечем будет подтвердить сумму сделки.
- Продавец в любой момент (без объяснения причин) может отозвать свою генеральную доверенность или написать еще одну на другое лицо – в итоге покупатель может лишиться и денег, и автомобиля.
- В случае смерти продавца действие доверенности автоматически прекращается, право распоряжаться машиной переходит к наследникам.
- В случае смерти покупателя доверенность также аннулируется, а все права на транспортное средство не переходят к его наследникам, а возвращаются обратно к продавцу.
Можно ли предоставлять разовые услуги без заключения договора?
Цитата (ГК РФ, часть 1):Статья 432. Основные положения о заключении договора
1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Статья 433. Момент заключения договора
1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Статья 434. Форма договора
1. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.
2. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
3. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.
…
Статья 438. Акцепт
1. Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.
Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
2. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон.
3. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Особенность услуг состоит в том, что они не оставляют материального результата, поэтому к оказанию услуг применить порядок приема-передачи результатов работ невозможно.
Отношения между субъектами экономической деятельности основываются на нормах гражданского законодательства. Если мы обратимся к Гражданскому кодексу РФ, то увидим, что возмездное оказание услуг регламентируется главой 39 ГК РФ.
Правила этой главы применимы к многочисленным видам договоров возмездного оказания услуг: информационных, консультационных, аудиторских, бухгалтерских, туристических, услуг связи, обучения и т.д.
Так вот, в этой главе Гражданского кодекса акт об оказании услуг даже не упоминается. Нет и указания на способ приемки и передачи услуг.
Гражданское законодательство России не содержит требования о составлении акта об оказании услуг.
Законодательство о бухгалтерском учете вообще не привязывает оформление хозяйственных операций к конкретным первичным учетным документам.
Сказано лишь, что каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом, а вот каким именно — в законе не расшифровывается, так как документальное подтверждение исполнения обязательств по договору определяется сторонами договора.
А у каждой из сторон договора — локальным положением об учетной политике, в приложении об утвержденных формах первичных учетных документов.
Таким образом, ни гражданское законодательство, ни законодательство о бухгалтерском учете не содержат требования о составлении акта об оказании услуг.
Налоговый же кодекс требует оформлять акт, только если речь идет об услугах производственного характера, расходы на которые учтены заказчиком, применяющим метод начисления, по подп.
6 п. 1 ст. 254 НК РФ.
С точки зрения специалистов министерства финансов России, акт оказанных услуг необходим только в случае, если составление его обязательно по гражданскому законодательству или по условиям договора (письма Минфина от 30.04.04г. №04-02-05/1/33, от 13.11.2009г. №03-03-06/1/750, от 20.08.2007г. №03-03-06/1/576).
- Таким образом, акт об оказании услуг обязателен в следующих случаях:
- если в налоговом учете заказчика затраты на соответствующие услуги отражены как материальные расходы на основании подп. 6 п. 1 ст. 254 НК РФ (независимо от условий договора);
- если договор об оказании услуг между заказчиком и исполнителем прямо предусматривает составление акта (независимо от того, по какой статье затрат отражены соответствующие расходы в налоговом учете заказчика).
Если ни одно из этих условий не выполняется, оформлять акт об оказании услуг необязательно.
Но для чего же стороны составляют акт оказания услуг?
Ответ на этот вопрос кажется очевидным: с целью зафиксировать тот факт, что обязательства по договору выполнены стороной исполнителя услуг.
Кто должен платить налоги и взносы при заключении договора между физическими лицами?
Если заказчик по гражданско-правовому договору или работодатель по трудовому договору является субъектом предпринимательской деятельности (организацией или ИП), то он должен выполнять обязанности налогового агента по НДФЛ. Это означает, что при выплате заработной платы или вознаграждения он должен удержать из этой суммы 13% — подоходный налог с доходов работника (исполнителя). И не только удержать, но и перечислить в бюджет не позднее следующего дня (статья 226 НК РФ).
Обычные физические лица при заключении договора с другим физическим лицом налоговым агентом не являются, т.е. не несут ответственности за то, уплатил ли исполнитель налоги со своих доходов. За свои доходы он должен отчитаться сам по декларации 3-НДФЛ и заплатить подоходный налог.
Кстати, даже несмотря на сдачу декларации 3-НДФЛ и уплату налога, физическое лицо, постоянно оказывающее услуги или работы не в статусе ИП, может быть обвинено налоговыми органами в ведении незаконной предпринимательской деятельности.
Теперь что касается страховых взносов за работника или исполнителя при заключении договора между физическими лицами. Здесь закон для обычных физических лиц исключений не делает. Если обратиться к положениям статьи 5 закона № 212 «О страховых взносах», то среди страхователей мы увидим и «физических лиц, не признаваемых индивидуальными предпринимателями». Названы обычные физические лица страхователями и в статье 6 закона от 15.12.01 № 167-ФЗ «О пенсионном страховании».
Разовая купля продажа без договора
ВАЖНО! В указанном постановлении сформулирована важная правовая позиция о том, что по поставке без договора подлежит взысканию сумма основного долга, а договорная неустойка взыскана быть не может, поскольку договор не имеет места.
В 90-е годы позиция президиума ВАС о разовых сделках была подтверждена в последующих судебных актах: В 2000-е годы судебная практика по подобным ситуациям значительно расширилась, распространившись в т. ч.
и в судах общей юрисдикции (апелляционное определение Оренбургского облсуда от 08.10.2014 по делу № 33-5904/2014).
В 2019 году практика арбитражных судов по поставке без договора касается следующих моментов: Как было указано, судебная практика по поставке товаров без договора складывается не только в арбитражных, но и в судах общей юрисдикции. Отметим некоторые моменты: Если стороны не заключали договор поставки, но возник спор из разовой сделки купли-продажи, то принципиальным является доказывание самого факта поставки.
Какие документы требуются для заключения договора купли-продажи?
Правильно подготовленный ДКП – залог быстрой и беспроблемной регистрации авто. К такому документу не придерутся сотрудники ГИБДД и страховой компании.
При заполнении бланка используются данные из ПТС, СТС, паспорта собственника и покупателя. В отдельных случаях требуется нотариально заверенная доверенность с ксерокопией паспорта доверителя (также заверяется нотариусом).
ДКП заключается между частными лицами, юридическим и частным лицом либо юридическими лицами. Во втором и третьем случае документ заверяется печатью. При взаимодействии рядовых граждан в этом нет необходимости.
Определенные договоры сопровождаются актами приема-передачи и дополнительными соглашениями. Они регламентируют обязанности сторон, подтверждают действия, связанные с передачей денег, транспортного средства, сопутствующих элементов.
Возврат товара надлежащего качества между юридическими лицами
А43-15575/2016). На налоговых аспектах отношений, связанных с поставкой без договора, остановимся подробнее. Судебная практика по налоговым аспектам поставки без договора Поставка при отсутствии договоров привлекает внимание налоговых органов, что приводит к судебным спорам, в которых принципиально следующее:
- отсутствие подтверждения поставки свидетельствует о необоснованной налоговой выгоде (постановление Арбитражного суда ЗСО от 26.08.2016 № Ф04-4006/2016 по делу № А27-25749/2015);
- поставка без договора дает основания для применения к отношениям положений налогового законодательства о налоге на имущество юридических лиц (постановление Арбитражного суда МО от 23.11.2015 № Ф05-16259/2015 по делу № А41-17667/15);
- разовый характер сделки не может сам по себе служит основанием для признания налоговой выгоды необоснованной (п.
Консультантплюс:форумы
НК РФ установлено, что налоговые вычеты, предусмотренные статьей 171 НК РФ, производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг). При этом вычетам подлежат только суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации: — после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг); — (и) при наличии соответствующих первичных документов.
Таким образом, Налоговым кодексом получение вычетов по НДС не ставится в зависимость от наличия договора купли-продажи (поставки). Покупатель вправе заявить к вычету НДС, предъявленный продавцом товаров, приобретаемых для перепродажи, на основании: — счета-фактуры продавца; — товарной накладной унифицированной формы ТОРГ-12; — документа, подтверждающего принятие товаров к учету.
Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник. Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.
To, чтo имyщecтвo cтoялo нa мecтe пepeд пoдпиcaниeм cдeлки, нe oзнaчaeт, чтo oнo ocтaнeтcя нa мecтe пocлe тoгo, кaк вы пocтaвитe пoдпиcи. Bы впoлнe мoжeтe пpийти в пycтyю квapтиpy – и xopoшo, ecли oбoи и выключaтeли ocтaнyтcя нa мecтe. Ecли в дoгoвope никaк нe oбoзнaчeнo, чтo oбcтaнoвкa и бытoвaя тexникa былa включeнa в cтoимocть квapтиpы, a знaчит oплaчeнa вaми, пpидeтcя cмиpитьcя c пepeплaтoй – y вac нeт ocнoвaний пoтpeбoвaть oт пpoдaвцa, чтoбы oн вepнyл вce нa мecтo.
Чтoбы избeжaть пoдoбныx нeпpиятнocтeй, нyжнo включить в дoгoвop кyпли-пpoдaжи и aкт пpиeмa-пepeдaчи пyнкт, гдe oпиcaны вeщи, ocтaющиecя в квapтиpe и вoшeдшиe в цeнy дoгoвopa — c yкaзaниeм мapки, цвeтa и пpoчиx oпoзнaвaтeльныx пpизнaкoв.
Eщe oдин cпocoб, cвязaнный c зaключeниeм пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — oфopмлeниe пo дoгoвopy нe aвaнcoм, a зaдaткoм. B cooтвeтcтвии c cтaтьeй 380 ГК PФ зaдaткoм пpизнaeтcя дeнeжнaя cyммa, кoтopyю пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy в cчeт cтoимocти квapтиpы кaк дoкaзaтeльcтвo cвoиx нaмepeний зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи. И ecли в кoнeчнoм итoгe cдeлкa нe cocтoитcя пo винe пpoдaвцa, oн дoлжeн бyдeт вepнyть пoкyпaтeлю пoлyчeнный зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. A ecли винoвaтым oкaжeтcя пoкyпaтeль, зaдaтoк ocтaнeтcя y пpoдaвцa.
Нeкoтopыe пpoдaвцы пoльзyютcя нeзнaниeм пoкyпaтeлeй и cпeциaльнo oфopмляют пpeдвapитeльный дoгoвop c зaвeдoмo нeвыпoлнимыми ycлoвиями. И вмecтo aвaнca, кoтopый пpи нecocтoявшeмcя дoгoвope пpocтo вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, бepyт зaдaтoк.
Ocoбeннo oпaceн тaкoй вapиaнт, ecли вы плaниpyeтe пpиoбpecти квapтиpy в ипoтeкy, и бaнк eщe нe oдoбpил вaш выбop. Чтoбы yбepeчьcя, oбязaтeльнo oбpaщaйтe внимaниe нa фopмyлиpoвки. Пoдпиcывaйтe дoгoвop тoлькo c aвaнcoвым плaтeжoм и в cлyчae c ипoтeкoй дoпoлнитeльнo oгoвapивaйтe, чтo ecли бaнк нe дacт oдoбpeния нa пoкyпкy имeннo этoй квapтиpы, пoкyпaтeль cчитaeтcя нeвинoвным в нecocтoявшeйcя cдeлкe, пoлyчaeт oбpaтнo вce пepeдaнныe в aвaнcoвый плaтeж дeньги и нe нeceт никaкoй oтвeтcтвeннocти пepeд пpoдaвцoм.
Можно ли предоставлять разовые услуги без заключения договора?
Цитата (ГК РФ, часть 1):Статья 432. Основные положения о заключении договора
1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Статья 433. Момент заключения договора
1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Статья 434. Форма договора
1. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.
2. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
3. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.
…
Статья 438. Акцепт
1. Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.
Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
2. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон.
3. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.