Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор безвозмездного пользования и его недостатки при аренде квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Относительно необходимости составления передаточного акта однозначной практики не сложилось. Так что стороны могут составить акт приемки-передачи жилья в виде приложения к договору, а могут включить положения передаточного акта в текст самого договора.
Обязательный пункт — срок сдачи жилья. Если он не указан, то будет считаться, что квартира передана на неопределëнный срок.
Стороны должны договориться перед заключением сделки и о том, как именно будут распределены расходы на текущее обслуживание квартиры. Обычно ремонт и коммунальные услуги берёт на себя ссудополучатель. Однако может быть и так, что капитальный ремонт обязуется сделать собственник, а ссудополучатель будет оплачивать коммуналку только по счётчикам.
Кстати, если ремонт ссудополучатель сделал без согласования с собственником, то последний может потребовать вернуть всё в первоначальный вид. Тем более недопустимо делать без согласования перепланировку жилья.
Также нужно зафиксировать состояние квартиры. После окончания срока аренды могут возникнуть трудности в определении нанесëнного жилью ущерба. Так что лучше сразу указать, что диван был порван, а дверь в спальню не закрывалась.
Условия договора безвозмездного пользования
На первый взгляд, договор безвозмездного пользования может показаться достаточно простым, основанным на доброй воле собственника передать свою вещь во временное бесплатное пользование. На деле же, кроме основной договорной обязанности передать имущество в пользование, ссудодатель несет и другие обязанности, например, возместить убытки ссудополучателя. Но обо всем по порядку.
Существенным условием договора безвозмездного пользования является только предмет договора. Описывать передаваемое имущество надо так же подробно, как в договоре аренды. Если это имущество имеет индивидуальные признаки, например, безвозмездно передается в пользование транспортное средство, то указывают его государственный регистрационный и идентификационный номер, марку и модель, номер двигателя.
Рекомендуется указать в предмете договора и денежную стоимость передаваемого имущества. Во-первых, это потребуется бухгалтеру ссудополучателя для того, чтобы учесть это имущество на забалансовом счете, во-вторых, в случае повреждения или утраты вещи сторонам не придется спорить о сумме возмещения.
Ссудодатель должен гарантировать в договоре, что передаваемое имущество принадлежит ему на правах собственности, оно не находится под залогом или арестом, на него не имеют права третьи лица.
Заключить договор безвозмездного пользования можно на оговоренный срок или без его указания. Если договор срочный, то ссудополучатель может в любое время отказаться от него, сообщив об этом ссудополучателю за месяц до этого (или за другой срок, указанный в договоре). Ссудодатель же не имеет права отказаться от срочного договора, если в нем такое условие не оговорено. В то же время отказаться от договора, который заключен бессрочно, может любая из сторон, о чем она должна уведомить другую сторону за месяц или в другой, указанный в договоре, срок.
Договор безвозмездного пользования может быть также расторгнут досрочно по следующим основаниям:
- ссудополучатель использует вещь в нарушение договорных условий или не по назначению;
- ссудополучатель не создает условий для поддержания вещи в исправном состоянии;
- в результате пользования состояние вещи существенно ухудшается;
- ссудополучатель без согласия ссудодателя передал вещь другому лицу;
- обнаружены недостатки вещи, не позволяющие ее использование, о которых ссудополучатель не знал на момент заключения договора;
- если сложились обстоятельства, за которые ссудополучатель не отвечает, в результате которых вещь окажется в непригодном состоянии.
Если же срок договора истек, а ссудополучатель продолжает пользоваться вещью, против чего ссудодатель не возражает, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Дополнительно сторонам стоит предусмотреть в договоре безвозмездного пользования и другие важные условия. Например, согласовать вопрос возмещения расходов ссудополучателя на неотделимые улучшения имущества, полученного в пользование.
Передача предмета ссуды
Вещь, которая передается по договору безвозмездного пользования, должна быть исправна и находиться в том состоянии, в котором она будет годна к использованию. Вместе с вещью передаются ее принадлежности и документы, к ней относящиеся (техпаспорт, инструкция и др.). Факт передачи имущества в безвозмездное пользование оформляется актом, в котором описывается состояние вещи на момент передачи.
Если вещь не была передана в срок, указанный в договоре безвозмездного пользования, а ссудополучатель понес из-за этого реальные убытки, то он может потребовать от ссудодателя возмещения своих расходов.
Имущество, которое передается в безвозмездное пользование, необходимо осмотреть при передаче. При обнаружении недостатков вещи, которые не позволят использовать ее по назначению, ссудополучатель вправе потребовать от ссудодателя:
- устранить недостатки;
- возместить расходы, которые получатель имущества понесет на устранение его недостатков;
- досрочно расторгнуть договор и возместить ущерб, если он был причинен в результате неисправности передаваемой вещи.
Ссудодатель может также заменить неисправную вещь на аналогичную, без недостатков.
Возврат ссудополучателем имущества тоже оформляется актом, с описанием его состояния на момент возврата. Вещь должна находиться в том же состоянии, в котором была получена, с учетом нормального износа или в состоянии, которое стороны согласовали в договоре.
Договор безвозмездного пользования жилым помещением
В юридической практике часто встречается договор безвозмездного пользования жилым помещением. В чём его отличия от обычного арендного договора? Многим людям непонятно его предназначение, ведь по его условиям происходит передача помещения без ежемесячной платы. Однако и такой документ иногда нужен в различных ситуациях. Разберёмся, в каких.
Юридический смысл договора на право пользования жилым помещением заключается в том, что собственник предоставляет бесплатно другому человеку жильё.
При этом имеет значение состояние данного помещения, поскольку по окончании срока договора оно должно быть неизменным.
Важно отметить, что по договору не облагается платой только само проживание, но это не значит, что с проживающего будут сняты другие расходы, например, коммунальные платежи.
Кто может заключить договор безвозмездного пользования
Сторонами заключаемого соглашения являются ссудодатель и ссудополучатель. Согласно статье 690. Гражданского кодекса Российской Федерации ссудодателем является собственник жилья или иное лицо, уполномоченное на то самим собственником или законом.
Коммерческие организации не могут передать свою собственность, будь то ее часть, своему учредителю или руководителю. Так, банк не может совершить передачу собственности руководству. Хотя подобные случаи практиковалось с регулярностью – генеральный директор строительной компании сам себе выдавал квартиру, президент банка – безвозмездный кредит.
Если говорить о ссудополучателе, по закону жилье могут получить дети-сироты, инвалиды и нуждающиеся. Точный перечень граждан обычно определяется законодательством определенного региона.
Что такое договор безвозмездного пользования квартирой?
Договор безвозмездного пользования квартирой или жилым домом является документом, по которому владелец квартиры принимает на себя обязательство предоставить для проживания принадлежащий ему объект недвижимости какому-либо другому лицу, а это лицо обязуется в нем проживать. При этом владелец жилой недвижимости называется ссудодателем, а жилец –ссудополучателем.
Особенность договора заключается в том, что жилье предоставляется на безвозмездной основе. То есть, имеется в виду, что именно за проживание в квартире платить не нужно. Это не избавляет ссудополучателя от обязанностей вносить ежемесячные коммунальные платежи, если это будет установлено договором.
Договор обязует жильца вернуть полученное помещение его владельцу по окончанию срока действия договора, либо при расторжении этого соглашения. Возвращается оно в таком же состоянии, в котором было получено при заключении соглашения.
Относительно таких соглашений есть непонимание – зачем нужен такой договор? Если хотите кому-то предоставить право проживания в квартире или доме и не брать за это денег, так сделайте это так, без всякой бумажной волокиты. Ведь его, наверно, еще придется регистрировать? Что касается последнего вопроса, то относительно него существуют некоторые заблуждения, но об этом поговорим ниже. А пока остановимся на самом смысле подобных договорных отношений.
Зачем нужен договор безвозмездного пользования
К собственнику жилья обратился знакомый, брат, сват, не родственник, посторонний человек, да кто угодно с просьбой: «Пропиши меня у себя в квартире, ну очень надо». Собственник скрепя сердцем согласился оформить прописку, в случае чего выписать-то можно гражданина только через суд, и пришли они в паспортный стол (МФЦ). Принесли паспорта, документы на право собственности, а паспортистка и спрашивает: «А на основании чего вы будете оформлять постоянную регистрацию по месту жительства?» И вот этот вопрос может повергнуть в изумление кого угодно. Так что же за основания могут быть и какое выбрать?
Прежде всего начнем с того, что такое право собственности. Это право состоящее из трех равновеликий прав:
- Право владения — господское хозяйство над вещью.
- Право распоряжения, тут все понятно и так.
- Право пользование — извлечение полезных свойств из вещи. Проживание в жилище, это и есть право пользования жилищем. Можно ли передать право пользования жилищем другому лицу, не собственнику? Да, можно.
Зачем оформлять письменно, если живут бесплатно
Основная задача контракта – закрепить официально договоренности по проживанию в квартире, обосновать право временного пользования тех людей, которые не являются собственниками жилья, возложить определенные обязанности на бумаге.
Основой договора безвозмездной аренды является типовое соглашение о передаче квартиры во временное пользование. Стандартными являются обязанности ссудополучателя оплачивать в полном размере потребленную электроэнергию, иные коммунальные услуги, стационарное подключение телефонной линии.
Также оговаривают в тексте договора безвозмездной аренды жилого помещения, пользуясь типовым образцом:
- запрет на проживание посторонних лиц;
- разрешение занимать только часть общей площади, пользоваться определенным оборудованием;
- ответственность при затоплении, в иных аварийных ситуациях;
- срок действия договора безвозмездной аренды.
В качестве таковых выступают:
- Ссудодатель. Это лицо, которое передает квартиру или дом во временное пользование. Как правило, в качестве ссудодателя выступают собственники или владельцы жилища, а также лица, которые прямым указом уполномочены совершать подобное юридическое действие. В некоторых случаях квартиру бескорыстно передают на временное пользование арендаторы на основании соответствующего соглашения.
- Ссудополучатель. Это лицо, которое получает жилплощадь во временное пользование. Таковым может выступать любой гражданин страны. Как правило, это родственник, друг или знакомый ссудодателя.
Фактически, заключить подобную сделку могут все физические лица. Если же владелец жилплощади зарегистрирован в ЕГРЮЛ в качестве юридического лица, то на него накладываются определенные ограничения. Согласно статье 690 ГК РФ, он не имеет права безвозмездно предоставлять помещение своему руководителю, члену органа управления или контроля деятельности.
Срок действия договора
В этом вопросе действует тот же регламент, что и в случае с договором об аренде – стороны самостоятельно определяют срок, в течение которого ссудополучатель может на безвозмездной основе проживать на временно выделенной ему жилплощади.
Если же в договоре не указаны сведения о сроках, то он считается действенным на неопределенный период времени. Условием для прекращения его действия будет желание одной из сторон.
В тексте соглашения можно также предусмотреть право сторон продлить договор после истечения оговоренного срока действия. В этом случае жилец наделяется преимущественным правом на его пролонгацию. Если соглашение не будет расторгнуто по волеизлиянию одной из сторон, после окончании срока действия оно будет автоматически продлено на новый срок, который считается неопределенным.
Договор безвозмездного пользования жилым помещением
Предметом сделки по договору безвозмездного пользования жилым помещением могут быть квартира, комната, дом. Главным условием выступает обособленность помещения. Соглашение заключают в письменном виде и составляют к нему акт приема-передачи, в котором указывается список вещей, находящихся в помещении, и описание текущего состояния квартиры.
В документе о безвозмездном пользовании жилым помещением в обязательном порядке указываются сроки и порядок его расторжения, прекращения. Это выступает гарантией для обеих сторон. Ссудополучатель будет уверен, что не останется без крова весь указанный период, ссудодатель получит гарантию, что жилье не останется без присмотра.
Во избежание спорных ситуаций в соглашении рекомендуется указать, какая из сторон и в какой ситуации несет ответственность за порчу жилого помещения собственника и соседних с ним помещений. Также необходимо определить право или его отсутствие на вселение и проживание третьих лиц.
Справка. Регистрация соглашения о безвозмездном пользовании жилым помещением в Росреестре не предусмотрена законодательством.
Для чего нужен договор безвозмездного пользования?
Договор безвозмездного пользования жилым помещением позволит зарегистрировать проживающих в нем лиц.
Договор безвозмездного пользования является основанием для взыскания материального ущерба с виновного лица, если проживающие в квартире, испортят мебель, нанесут урон ремонту в квартире или причинят вред жилому помещению.
Договор безвозмездного пользования жилым помещением заключается в следующих целях:
- Временная регистрация граждан, проживающих в квартире, но не являющихся ее собственниками;
- Опровержение факта незаконной «скрытой» аренды;
- Гарантия судебной защиты при недобросовестном использовании жилого помещения знакомыми или родственниками;
- Исключение споров и недоразумений при пользовании жилым помещением.
Не рекомендуется использовать данный договор при сдаче квартиры в аренду, так как он не позволяет взыскать в суде денежные средства, оговоренные в устной форме.
Важные пункты договора
- срок действия соглашения может быть установлен при заключении. Если это не предусмотрено, то договор считается заключенным на неопределенный срок;
- проживать в квартире может только жилец и его члены семьи, заранее согласованные со ссудодателем. В ином случае владелец жилья может расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать возмещения убытков;
- если по завершении срока соглашения ссудополучатель не планирует покинуть жилье, а ссудодатель не против, то договор считается пролонгированным на прежних условиях и на неопределенный срок;
- если жилец проводит улучшения, которые можно отделить от жилья, то при выселении он может их забрать. Если осуществлялись неотделимые улучшения, но без согласия владельца, то жилец не вправе требовать возмещения стоимости мер по улучшению.
Комментарий к ст. 689 ГК РФ
1. Наименование рассматриваемого договора отражает его основные характеристики, в первую очередь безвозмездный характер, согласно которому обязанной является одна из сторон, а вторая лишь уполномочена на принятие передаваемых ей вещей.
Передача вещи носит временный характер, т.е. по истечении установленного срока данная вещь подлежит возврату собственнику. Совершение рассматриваемой сделки обусловлено потребностью ссудополучателя в использовании индивидуально-определенной вещи. Получение данной вещи сопряжено исключительно с согласием ее собственника на заключение договора и совершение сделки без получения встречного возмещения.
Истечение срока действия договора или иного определенного сторонами периода использования переданной вещи свидетельствует о возникновении у ссудополучателя обязанности возвратить ее собственнику в том же состоянии с учетом нормального износа в процессе использования.
В отношении произведенных ссудополучателем улучшений вещи в период ее эксплуатации действуют общие правила ГК РФ.
2. Договор безвозмездного пользования характеризуется рядом общих черт с договором аренды. Основным их отличием является наличие (отсутствие) встречного возмещения. Договор аренды носит возмездный характер, настоящий договор — безвозмездный. В остальной части данные договоры сходны в своем правовом регулировании, на что указывает п. 2 комментируемой статьи, отсылая к общим положениям о договоре аренды в части:
— определения объекта договора;
— срока действия договора;
— порядка использования переданного по договору имущества;
— определения юридической судьбы улучшений вещи в процессе ее использования;
— приоритетного права арендатора (ссудополучателя) на заключение аналогичного договора на новый срок.
3. ФЗ от 22.10.2014 N 315-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» конкретизировал, что к договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются также правила, предусмотренные ст. 609 ГК РФ.
4. Судебная практика:
— Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2014 по делу N А12-6768/2014;
— Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 по делу N А57-18236/2013;
— решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.07.2014 по делу N А65-9373/2014;
— решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.07.2014 по делу N А32-17900/2014;
— Определение Верховного суда Республики Тыва от 22.07.2014 по делу N 33-849/2014;
— Определение Забайкальского краевого суда от 02.07.2014 по делу N 33-2534/2014.
Можно ли расторгнуть договор преждевременно?
И ссудополучатель, и собственник могут реализовать свое право преждевременно расторгнуть договор. До расторжения необходимо предварительно известить об этом контрагента, отправив ему письмо хотя бы за месяц.
Основаниями для преждевременного превращения действия договора по инициативе ссудодателя считаются:
- ссудополучатель эксплуатирует жилплощадь не по назначению;
- не соблюдаются условия по обслуживанию помещения и поддержания его надлежащего вида;
- действия жильцов приводят к ухудшению состояния квартиры;
- жильё предоставляется на временное или постоянное проживание третьих лиц.
Ссудополучатель тоже может требовать расторжения сделки безвозмездного пользования на таких основаниях:
- жилплощадь непригодна для использования по назначению, о чем не было предупреждения до заключения сделки;
- обнаружены серьёзные дефекты, делающие эксплуатацию жилого помещения обременительной;
- ссудодатель не выполняет свои обязательства по передаче помещения.
Условия договора должны соблюдаться обеими сторонами. Если на каком-либо этапе у вас возникнут вопросы, обратитесь за юридической помощью.