Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как досрочно погасить ипотеку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.
При досрочном погашении ипотеки нужно учитывать один важный момент. «Если заемщик вносит сумму, направленную на частичное досрочное погашение ипотеки, в дату ежемесячного платежа, то вся эта сумма уйдет на уменьшение так называемого тела кредита. А если позже хотя бы на несколько дней, то из этой суммы будут вычитаться средства за использование кредита», — говорит Векшина. К примеру, заемщик производит ежемесячный платеж 12-го числа каждого месяца. Он вносит сумму в 250 тыс. руб., которая полностью уходит на погашение тела кредита. Если же при частичном досрочном погашении клиент предоставляет эти средства, скажем, 16-го числа, то из этой суммы будут списаны проценты за использование кредита в течение четырех дней (с 12-го по 16-е число), а оставшиеся средства пойдут на выплату самого долга.
В таком случае заемщик подает в банк заявление о том, что он хочет досрочно погасить ипотечный кредит. При полном досрочном погашении ипотеки банк рассчитывает необходимую для этого сумму (вместе с процентами на дату погашения). Заемщик размещает на счете денежные средства, и в определенный день банк списывает сумму долга и закрывает ипотечный кредит. Обычно это происходит в дату очередного ежемесячного платежа.
Можно уменьшать срок и платеж одновременно
Третий вариант досрочного погашения — вносить досрочные платежи, выбирать уменьшение платежа, но продолжать платить обязательный платеж как в первый месяц. Платеж снижается, но вместо того чтобы платить меньше, человек вносит ту же сумму. Тогда удастся получить сразу две выгоды:
- уменьшение срока кредита;
- снижение рисков за счет уменьшения ежемесячного платежа.
Например, ежемесячный платеж — 15 975 рублей, вносим каждый месяц на пять тысяч больше — 20 975 рублей, но выбираем погашение с уменьшением суммы, тогда:
- срок кредита — 14 лет и 2 месяца;
- ежемесячный платеж — 15 975 рублей;
- дополнительный досрочный платеж — 5000 рублей;
- всего заплатим банку — 3 545 720 рублей;
- проценты — 1 505 720 рублей.
Виды досрочного погашения ипотеки
И даже здесь, как и во всем остальном в банковской системе, есть некоторые нюансы. Досрочно вы можете погасить кредит двумя возможными вариантами: полное и частичное погашение ипотеки.
Полное погашение подразумевает, что заемщик каким-то образом заполучил большую сумму и решил с ее помощью полностью избавиться от долга. Частичное погашение предполагает, что заемщик в течение определенного периода времени может себе позволить выделить для оплаты ипотеки сумму больше той, которая предусмотрена кредитным договором. Именно в этом случае заемщик выбирает, каким способом он будет погашать долг: уменьшать сумму или срок выплат.
Третий путь: уменьшаем платёж и сохраняем выгоду
Этот способ, как мне кажется, придумали самые смекалистые российские заёмщики. Ведь обходить систему – это буквально в крови у нашего народа. В данном случае можно и ежемесячный платёж уменьшить, и на процентах сэкономить. Просто сказка. Для этого потребуется каждый месяц вносить такой же по размеру платёж, как до его уменьшения. То есть гасить кредит досрочно, но небольшими частями. Рассмотрим на наших цифрах.
Для этого возвращаемся к нашей ипотеке на 3 000 000 рублей, взятой на 15 лет под 9% годовых. Обычный ежемесячный платёж – 22 821 рубль. После досрочного внесения 100 000 рублей, он составил – 21 804,04 рубля. В следующем месяце необходимо внести платёж по графику + разницу в 1 016,96 рубля. Так необходимо делать в течение всего срока кредитования.
Что из этого получится? Ипотека закроется в тот же день, если бы вы сделали частичное досрочное погашение в сторону уменьшения срока. При этом размер ежемесячного платежа будет становиться всё меньше и меньше. Это позволит снизить долговую нагрузку. То сеть уменьшить риски для себя.
Какие есть способы досрочного погашения ипотеки?
Предусмотрено два основных способа частичного досрочного погашения ипотеки:
- Сокращение срока кредита. В этом случае ежемесячные платежи останутся без изменений, а срок ипотеки сократится. Так получится расплатиться по кредиту раньше, чем изначально заявлено в договоре. Выбирайте погашение с сокращением срока, если вас устраивает нынешний размер платежей и вы уверены, что сможете без проблем вносить их по графику и дальше.
- Уменьшение ежемесячного платежа. При таком досрочном погашении срок ипотеки остается неизменным, а дополнительно внесенная сумма идет только на снижение будущих платежей. Так можно продолжать выплачивать кредит на более мягких условиях. Но закрыть ипотеку досрочно, только уменьшая платеж, не получится. Экономия на переплате по процентам при этом будет намного меньше, чем при сокращении срока ипотеки.
Варианты досрочного погашения ипотеки
Существует два варианта досрочного погашения кредита – полное и частичное. В первом случае клиент через определенное время после оформления кредита выплачивает всю его сумму с процентами, пересчитанными на конкретный момент. Благодаря этому общий размер кредита удается уменьшить, так как переплачивать большие проценты уже не нужно.
Еще один вариант – частичное досрочное погашение – означает, что клиент один или несколько раз вносит сумму, превышающую рассчитанный ежемесячный платеж. При этом можно как уменьшать срок, так и снижать ежемесячный платеж – заемщик может самостоятельно выбирать, какой вариант ему подходит больше. При уменьшении срока кредитования удастся сэкономить, так как размер процентов, которые необходимо переплатить, уменьшится. При снижении ежемесячного платежа размер процентов останется прежним. Однако такой способ досрочного погашения подойдет тем клиентам, которые не уверены в стабильности своего финансового положения.
Важно учитывать, что в каждом из этих случаев досрочные выплаты необходимо делать в обозначенный договором день. Если деньги будут внесены на счет позже (даже на несколько дней), из них будут высчитаны проценты за пользование ипотекой в это время. В результате сумма, необходимая для досрочного погашения, вырастет.
Не стоит забывать и о том, что у заемщика всегда есть возможность воспользоваться комбинированным вариантом. В этом случае клиент может уменьшить срок кредитования и также снизить ежемесячные выплаты.
Преимущества досрочной выплаты ипотеки
Сотня тысяч, вложенная в досрочное погашение ипотеки в первые годы выплат, дает экономию в десятки тысяч рублей. Никакая инфляция не способна свести на нет такую очевидную выгоду. Факты, которые нужно знать о досрочном погашении:
— более 90% всех ипотечных кредитов рассчитывается по аннуитетному принципу. Его суть состоит в том, что ежемесячный платеж весь срок займа остается неизменным, но меняется соотношение процентов и тела кредита в каждом платеже. Например, в первый год ипотеки при платеже в 22 000 рублей заемщик выплачивает около 12000 рублей за проценты и 10 000 рублей в счет погашения основного долга. В конце срока доля процентов может составлять 1-2000 рублей, остальная сумма пойдет на выплату основного долга. Более выгодный для плательщика вариант — дифференцированная система расчетов. При дифференцированном расчете сумма процентов уменьшается, а размер выплаты на погашение основного долга остается неизменным весь срок займа. У этого метода есть серьезный недостаток: первые годы платеж очень высокий, поэтому получить одобрение на ипотеку с дифференцированным платежом сложнее. Досрочное погашение при аннуитетном методе — лучший способ сократить расходы на обслуживание займа;
— при досрочном погашении ипотеки в первые годы кредита заемщик экономит в разы больше, чем несколько лет спустя;
— при досрочном погашении основного долга уменьшаются расходы на страховку. Сегодня страховая премия обычно выплачивается раз в год и составляет определенный процент от оставшегося основного долга. В результате снижения размера займа страховая премия пропорционально уменьшается.
В каком случае выгодно уменьшать срок
Досрочная выплата в 50-100 тысяч рублей позволяет сократить срок на несколько месяцев.
Если открыть кредитный калькулятор и просчитать все варианты, то при однократном досрочном погашении выгоднее все же уменьшение срока. Так как размер платежа в этом случае останется тот же, сумма переплаты банку по кредиту станет меньше.
Рассмотрим ситуацию, когда для покупки недвижимости взят заем под 12% (аннуитетный тип платежей) в размере 1 млн рублей. Выплаты начинаются 20 марта 2017 года. Например, в сентябре заемщик получает премию в 60 тысяч рублей и решает ей погасить часть ипотеки. Если он выбирает после досрочки уменьшение срока выплат, то получает выгоду от досрочного погашения в 39856.79 рублей.
Советы при досрочном погашении ипотеки
Выбирать, как лучше выплачивать ипотеку досрочно, надо исходя из ситуации: личной и семейной. Следует обратить внимание и на инфляцию в стране: будут ли обесцениваться деньги. При высокой инфляции советуют не спешить с досрочкой, а покупать товары, обустраивать квартиру.
Если ограничений на максимальные досрочные выплаты нет, подойдет любой вариант: экономически это практически одинаково. Хотя лучше согласиться уменьшать размер платежа, а затем каждый месяц вкладывать сэкономленные деньги в досрочку.
Если есть ограничения на досрочное погашение, то выгоднее — сократить срок. Это экономически более эффективно.
Если в семье возможно сокращение дохода в ближайшие годы, то лучше сократить платеж. Первое время «лишние» деньги можно вносить на досрочку, сокращая и сокращая платеж, а в сложное время выплачивать небольшой платеж.
Учтите свой характер. Если вы оптимист по жизни и не боитесь потерять работу, то после досрочного погашения сокращайте срок. Если ваш стакан всегда наполовину пуст — сокращайте размер выплаты.
В общем, нельзя однозначно сказать, что выгоднее при досрочном погашении ипотеки: сократить срок или платеж, надо подходить к каждой ситуации индивидуально и оценить личные приоритеты и финансовое положение.
Когда выгоднее уменьшать сумму долга ипотеки?
В случае, когда нагрузка на бюджет слишком велика, уместнее будет уменьшать сумму ежемесячного платежа. Это позволит чувствовать себя более свободным и улучшить качество жизни.
Возьмем ту же гипотетическую ситуацию, что и в предыдущем пункте. Сравним выгоду от досрочного погашения с уменьшением суммы применительно к платежам в разные сроки кредита.
| Основные параметры | Платеж через месяц | В середине срока | За два года до конца |
|---|---|---|---|
|
Общая сумма в руб. |
4, 472 млн |
4, 625 млн |
4, 708 млн |
|
Переплата в руб. |
1, 472 млн |
1, 625 млн |
1, 708 млн |
Стоит ли сейчас в кризис гасить ипотеку досрочно
Предсказать дальнейшее развитие ситуации не могут даже эксперты. Нестабильность показывает не только российская, но и мировая экономика.
Заемщикам рекомендуется в этой ситуации иметь определенный резерв средств, позволяющий не допустить просрочек даже в случае возникновения финансовых проблем. Эксперты рекомендует прежде, чем брать ипотеку создать себе резерв на 3-6 месячных расходов с учетом платежа по ипотеке, чтобы спокойно пережить кризис.
Если же ситуация с деньгами пока достаточно стабильная и резервы созданы, то часть средств можно и нужно направлять на досрочные выплаты по кредиту. При этом предпочтительнее деньги направлять на уменьшение сумму ежемесячного платежа. Если проблемы в будущем все же возникнут, найти деньги на меньший взнос будет проще.
Какую ипотеку взять выгоднее на будущее с точки зрения досрочного погашения
Брать ипотеку, которую планируется гасить досрочно нужно с учетом этого факта. При подборе условий по кредиту внимание нужно уделить следующим моментам:
- Комиссии и опции. Желательно, чтобы они отсутствовали. Например, опция снижения ставки часто не окупается, если выплатить долг за 1-2 года.
- Страхование. Если планируется быстро рассчитаться с долгом, желательно отказаться ото всех дополнительных и коллективных страховок, оставив только обязательное страхование имущества. Это поможет снизить расходы. Вернуть страховую премию часто невозможно. Но нужно оценивать риски, чтобы экономия не вышла боком.
- Правила частичной выплаты раньше срока. Лучше, если клиент может сам решать, в какой день гасить ипотеку досрочно. Это также поможет дополнительно сэкономить.
- Должна быть функция сокращения срока при досрочном гашении.
Заемщики имеют право по любому типу ипотечного договора вносить дополнительную сумму средств, не учтенную при плановом расчете платежей за использование кредита (включая проценты).
В этом банке допускается частичное и полное досрочное погашение. Для этого требуется написать уведомление, в котором указывают информацию о дате следующего перечисления средств, по которым не будут начислены проценты.
Заявление лучше подать за сутки. Согласно условиям, предъявляемым банковской организацией, направить уведомление клиенты обязуются до шести вечера за день до оплаты. Необходимо проследить за правильностью указанной даты, так как при наличии ошибки или в случае несоблюдения срока (главное – подавать бумагу за одни сутки) операцию не осуществят и, соответственно, проценты по долгу за досрочное погашение не учтут.
Что выгоднее – сократить срок кредитования или уменьшать сумму платежа?
Досрочное погашение ипотеки может происходить двумя путями: снижением ежемесячного платежа либо уменьшением срока кредитования.
При сокращении срока кредитования величина ежемесячного обязательного платежа меняться не будет. Эта схема хорошо подходит при аннуитетном варианте погашения с учетом того, что большая часть задолженности выплачена.
При досрочной выплате со снижением обязательного платежа выгода будет в том случае, если схема погашения дифференцированная, и речь идет о погашении задолженности в первые 5 лет. По мере сокращения обязательной суммы уменьшается финансовая нагрузка на бюджет.
Вне зависимости от схемы погашения, не стоит платить ипотеку заранее при отсутствии финансовой стабильности. Это особенно касается ситуаций, когда у заемщика есть другие кредиты или серьезные затраты на крупные покупки или лечение кого-то из членов семьи.
Досрочное погашение не выгодно при аннуитетном погашении в течение первых 5 лет. Это связано с тем, что в указанный период оплачиваются, прежде всего, проценты кредитору.
В основном финансовые специалисты сходятся на том, что выгода сокращения срока кредитования и уменьшения платежа для заемщика примерно одинакова. Финансовая нагрузка на него будет обратно пропорциональной: чем больший взнос совершает заемщик, тем меньшую сумму он должен будет внести в дальнейшем.
Погашение ипотеки досрочно – отличная возможность борьбы с кредитной нагрузкой. Однако это решение предполагает свои риски и подводные камни. Поэтому его выгода в каждом случае определяется индивидуально с учетом ряда факторов.