Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности продажи квартиры агентству недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основные продажи на рынке недвижимости происходят с помощью различных агентств. Среди них существует множество мошенников, которые могут оставить продавца не только без денежных средств, но и вовсе без жилья оформив его на себя. Для того чтобы обезопасить себя при проведении такого рода сделок необходимо в первую очередь проверить всю имеющуюся документацию. Среди основных документов у агентства должно быть разрешение, которое дает ему право работать с недвижимостью.
Плюсы и минусы продажи квартиры агентству
Прежде чем принять решение продать квартиру какому-либо агентству, необходимо понять плюсы и минусы такого шага.
Продавая квартиру агентству надо меньше документов
При продаже квартиры обычным способом в 85% случаев собственнику придется готовить дополнительные документы.
Документы для сделки с покупателем-ипотечником:
- паспорт
- Свидетельство и документ-основание
- выписка из домовой книги
- кадастровый и технический паспорта
- согласие супруга (при покупке квартиры в браке)
- справка на продажу
Документы для продажи квартиры АН:
- паспорт
- выписка из домовой книги
- Свидетельство и документ-основание
- согласие супруга (при покупке квартиры в браке)
- справка на продажу
Как вы заметили, покупая квартиру агентство недвижимости может не запросить у собственника кадастровый и техпаспорт (техплан). Потому что риэлторы при одном только взгляде поймут есть ли перепланировка или нет и можно ли ее узаконить при наличии.
Как выбрать агентство
Также необходимо посмотреть на стаж работы таких компаний, ведь если она получила документы недавно, то это должно насторожить и навести на мысль, что перед вами возможно мошенники. Основными моментами, на которые следует обратить внимание – это отзывы о компании от бывших клиентов, наличие юристов в организации и рекламная компания.
Cxeмa paбoты aгeнтcтвa нeдвижимocти пpи пpoдaжe квapтиp
Mнoгиe дyмaют, чтo пpи пpoдaжe нeдвижимocти aгeнт выcтyпaeт тoлькo кaк пocpeдник и eгo ycлyги нe тaк yж нyжны. Нo пocpeдничecтвo мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм — тoлькo мaлaя чacть paбoты.
Для нaчaлa нeoбxoдимo aдeквaтнo oцeнить cтoимocть квapтиpы, a тaкжe выяcнить, cкoлькo coбcтвeнник плaниpyeт выpyчить oт ee пpoдaжи. Пpoдaть пo цeнe cильнo вышe pынкa нe пoлyчитcя ни y oднoгo, дaжe caмoгo вocтpeбoвaннoгo, pиэлтopa, пoэтoмy ecли xoзяин нe coглaceн c нeзaвиcимoй oцeнкoй, нa coглacoвaниe цeны мoгyт yйти мecяцы. Пpoдaжa квapтиpы чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти aктyaльнa, ecли дeньги нyжны cpoчнo: cдeлкa пpoxoдит пo cнижeннoй цeнe, xoзяин пoлyчaeт 85% oт cтoимocти.
B cлyчae быcтpoгo coглacoвaния цeны, cpeдняя пpoдoлжитeльнocть пpoдaжи квapтиpы чepeз aгeнтcтвo — двe нeдeли.
Дaлee нeoбxoдимo пpoвecти юpидичecкyю экcпepтизy. Aгeнтcтвa paбoтaют c зaкpытыми бaзaми MBД и нaлoгoвoй, зaпpaшивaют инфopмaцию из opгaнoв чepeз cвoиx юpиcтoв. Oни мoгyт выяcнить, cкoлькo людeй пpoпиcaнo, нeт ли нa квapтиpy дpyгиx пpeтeндeнтoв, нe yчacтвoвaлa ли oнa в имyщecтвeнныx cпopax, нe нaxoдитcя ли в зaлoгe. Aгeнт coбиpaeт дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe пpaвo coбcтвeннocти влaдeльцa, бepeт нoтapиaльнoe coглacиe нa cдeлкy oт дpyгиx coбcтвeнникoв и гoтoвит пиcьмeннoe зaключeниe, кoтopoe пoтoм пoкaзывaeт пoкyпaтeлю.
Кoгдa цeнa coглacoвaнa и дoкyмeнты coбpaны, зaключaeтcя дoгoвop кyпли-пpoдaжи и пpoвoдитcя cдeлкa. Пoлyчить cвoи дeньги влaдeлeц квapтиpы мoжeт paзными cпocoбaми: пepeвoдoм нa peквизитaм, нa эcкpoy-cчeт или нaличными чepeз бaнкoвcкyю ячeйкy.
Пpи caмocтoятeльнoй пpoдaжe xoзяин нe тoлькo caм гoтoвит дoкyмeнты нa пpoдaжy и зaкaзывaeт oцeнкy нeдвижимocти, нo и тpaтит вpeмя нa oдoбpeниe кpeдитa, ecли cдeлкa ипoтeчнaя. B cлyчae paбoты c пocpeдникoм, aгeнтcтвo бepeт нa ceбя oфopмлeниe cдeлки и cвязaнныe pиcки.
3дecь нeт oднoзнaчнoгo oтвeтa. Цeнa oтличaeтcя oт видa ycлyги, гopoдa, тpeбoвaний клиeнтa и eщe мнoжecтвa фaктopoв, нo в ocнoвнoм oт цeны нa нeдвижимocть. И чacтники, и aгeнтcтвa бepyт зa cвoю paбoтy пpoцeнт oт cтoимocти нeдвижимocти: oт 1 дo 8%. Ocнoвнaя гpaдaция пo типy жилья и пoмeщeний кoммepчecкoгo иcпoльзoвaния: экoнoм, кoмфopт, бизнec и пpeмиyм-клacc. 3a дoпoлнитeльныe ycлyги тoжe пpидeтcя pacкoшeлитьcя: экcпepтизy юpидичecкoй чиcтoты жилья и пpaвoвoe coпpoвoждeниe в нeкoтopыx aгeнтcтвax oплaчивaют oтдeльнo.
Ecть кoмплeкcныe пpeдлoжeния зa фикcиpoвaннyю плaтy: нaпpимep в «Этaжax» ecть пaкeты зa пoиcк, пoкyпкy и oфopмлeниe кoммepчecкoй нeдвижимocти дo миллиoнa pyблeй. B этoм cлyчae вы плaтитe нe пpoцeнт, a тoлькo cyммy, кoтopaя oбoзнaчeнa в дoгoвope.
Нa caйтax кpyпныx aгeнтcтв c кaтaлoгaми жилья, нa cтpaницe интepecyющeй вac нeдвижимocти, чacтo yжe пpoпиcaнa цeнa зa ycлyги pиэлтopa. Oнa нe вceгдa oкoнчaтeльнaя, нo тaк opиeнтиpoвaтьcя нaмнoгo лeгчe.
3a пoмoщь в пoиcкe cъeмнoгo жилья пpидeтcя oтдaть cyммy paвнyю мecячнoй apeндe, нo в эти дeньги вxoдит и oфopмлeниe дoгoвopa.
Mнoгиe cчитaют, чтo aгeнтaм выгoднo пpoдaть квapтиpy кaк мoжнo дopoжe, чтoбы зaбpaть paзницy к ceбe в кapмaн. Этo нeпpaвдa: чacть oт пpoцeнтa пpoдaжи вce paвнo пoйдeт aгeнтcтвy, a ecли нeдвижимocть oчeнь дeшeвaя, тo oн пoлyчaeт фикcиpoвaннyю cyммy, нeзaвиcимo oт цeны oбъeктa.
Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?
Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:
- Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
- Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
- Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.
Как выбрать риэлторское агентство?
Чтобы не рисковать деньгами, при выборе риэлтора нужно обращать внимание на такие нюансы:
- Наличие регистрации в ЕГРЮЛ доверять свое имущество и денежные средства риэлторам, работающим неофициально опасно;
- Отзывы клиентов — в поисках квалифицированного агента может помочь «сарафанное радио». Нужно поинтересоваться у знакомых, которые недавно покупали или продавали квартиру, довольны ли они услугами риэлтора;
- Репутация — найти подходящее агентство недвижимости можно с помощью отзывов на различных форумах;
- Риэлтор числится в Федеральной службе судебных приставов в списке должников;
- Предоставление допуслуг — как правило, в агентство недвижимости сотрудничает с юристами, нотариусами. Клиенту не нужно самостоятельно искать этих специалистов.
Кто еще обладает правом пользования жильем
Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:
- Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
- Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.
Почему собственник продает квартиру
Поинтересуйтесь у продавца, почему он выставил жилье на продажу. Его ответ даст вам пищу для размышлений. Например, квартира досталась в наследство, но жить в ней продавец не собирается. Значит, покупателю надо проверить, нет ли других наследников, которые заявят права на недвижимость. Если продавец хочет продать свою однушку и с небольшой доплатой приобрести трешку, следует быть готовым, что сделка затянется, так как найти подходящий вариант продавцу будет непросто.
Даже молчание или неубедительные ответы дают некоторую информацию – с квартирой что-то не чисто. И что конкретно, придется выяснять покупателю. Это могут быть дефекты здания, буйный сосед-алкоголик за стенкой или еще масса причин.
Не лишним будет выяснить, как часто жилье меняло собственников (это указывается в выписке ЕГРН). Если квартира постоянно переходит из рук в руки, это говорит о мошеннической схеме или скрытых недостатках.
Основные этапы сделки
Проведение выкупа квартиры силами агентства мало отличается от стандартной сделки купли-продажи и подразумевает сходные этапы. Последовательность процедуры следующая:
- Поиск компании, готовой купить недвижимость на выгодных для обеих сторон условиях.
- Предварительная оценка.
- Выезд профессионального эксперта, который проведет тщательный анализ состояние жилья, поможет определить точную стоимость.
- Подготовка к продаже. Для этого клиенту стоит прислушаться к рекомендациям риелтора-специалиста.
- Подписание договора, содержащего права и обязанности обеих сторон. На этом этапе продавец получает задаток.
В завершение подписывается финальный договор, и владелец получает оговоренную сумму. После этого агентство занимается поиском покупателя.
Продажа недвижимости: «основы техники безопасности»
Не нужно быть специалистом в области юриспруденции, чтобы знать главные правила, которые уберегут продавца от серьезных проблем:
- Никогда не передавайте оригиналы документов третьим лицам без юридических оснований.
- Внимательно читайте все документы, которые подписывайте.
- Не передавайте деньги третьим лицам, покупателям, без документов, которые фиксируют факт передачи денежной суммы.
Обратите внимание! Процесс продажи недвижимости начинается с поиска потенциальных покупателей, сотрудничества со специализированными агентствами. Следует быть внимательным, подписывая договор на риэлтерские услуги.
Обращайте внимание:
- На личность потенциального покупателя;
- На вопросы, которые он задает;
- На особенности его поведения.
Важно! Убедитесь, что его интересует именно покупка вашей квартиры, а не имущество в ней.
Как распознать покупателя:
- Человек, заинтересованный в покупке, попросит ознакомиться с техническим планом.
- Потенциальный покупатель обратит внимание на состояние стен, пола, потолка, коммуникаций.
- Покупатель будет задавать вопросы, относительно того, кто владелец квартиры, каким образом теперешний владелец получил недвижимость.
- Покупателя будет интересовать вид из окна, соседи, особенности обслуживания дома коммунальными службами, инфраструктура района.
Как понять, что перед вами вероятный мошенник:
- Будет обращать особое внимание на вещи в помещениях.
- Не задаст вопросов, относительно непосредственно недвижимости.
- Не поинтересуется важными моментами: документацией, состоянием коммуникаций.
«Услуги агентства оплатит покупатель, вы свои $85 000 получите на руки»
Следующим позвонил опять-таки молодой человек. На этот раз собеседник отрекомендовал себя как Иван из агентства «Этажи». Узнав, что, по легенде, свою «двушку» мы продаем, чтобы переехать в «трешку», и что встречный вариант уже подобран, агент продолжил.
— Каким временем располагаете, чтобы не ушла та «трешка»? Продажа в течение полугода будет считаться успешной? — интересуется Иван.
— Это как-то многовато. Еще неизвестно, где будешь сам через полгода и доживешь ли вообще. А в чем дело? Почему вы такие сроки называете?
— Сроки могут быть разные. Все зависит от того, какая у вас задача: продать быстро или получить максимальную выгоду. Исходя из этого играет время.
— Хотелось бы и то, и другое, но я все равно не очень понимаю, к чему вы клоните.
— Конкретно я хочу сделать предложение, чтобы, используя то время, которым вы располагаете, получить максимальную выгоду.
— И как это сделать?
— Чтобы пояснить и рассказать, каким образом, я бы вам предложил встречу, где мы с вами смогли бы познакомиться и обсудить эти вопросы. Желательно в квартире, чтобы заснять ее и посмотреть на нее глазами покупателя.
При самостоятельном проведении сделки с недвижимостью могут возникать риски, которые вызваны:
- невнимательностью;
- наличием ошибок в документах
- незнанием законов;
- мошенническими действиями;
- игнорированием услуг профессионалов.
Основной риск – угроза потери жилья или полученных денег. Эта проблема возникает в процессе:
- проведения сделки;
- передачи денег;
- выполнения операций с документами;
- продажи жилья, приобретённого по ипотечному договору;
- если квартира покупалась в рассрочку;
- при проведении сделки с участием посредника.
Самым безопасным и надёжным способом является заключение договора купли-продажи. Другие варианты специалисты не рекомендуют использовать.
В процессе заключения сделки возникают следующие риски:
- неправильное составление договора, что делает его недействительным;
- невыгодные условия, которые можно упустить из-за невнимательности;
- фиктивность сделки, если у покупателя другие намерения;
- участие в процессе третьих лиц, возникновение проблем по их правомочиям.
Необходимо соблюдать следующие правила, чтобы избежать серьёзных проблем:
- Внимательно изучать все документы перед подписанием.
- Не передавать бумаги другим лицам.
- Не отдавать расписку или иные подтверждающие документы без получения денег.
Если сделка осуществляется с помощью посредника, есть вероятность нежелательных последствий:
- посредник берёт комиссию за своё участие, возможно не маленькую;
- может скрыться с полученными деньгами.
Продажа недвижимости обычно начинается с поиска покупателя или сотрудничества с риелторами. Необходимо очень хорошо изучить текст договора, составленный агентством.
При общении с будущим покупателем нужно обратить особое внимание на личность гражданина, его манеру поведения.
Настоящий покупатель заинтересуется:
- владельцем квартиры, вопросом как недвижимость получена в собственность;
- панорамами из окна;
- личностями соседей;
- инфраструктурой района;
- габаритами квартиры, состоянием стен, потолка, коммуникаций.
Если действует мошенник, его будут интересовать:
- имущество, которое находится в квартире;
- он не станет задавать вопросы о площади и состоянии жилья;
- не будет интересоваться документами.
Все ценные вещи, находящиеся на виду, необходимо убрать. Не показывать оригинальные документы. У потенциального покупателя стоит проверить паспорт.
Стоимость услуг агентства недвижимости
Купля-продажа квартиры через агентство подразумевает дополнительные затраты. Единого тарифа не существует. Размер вознаграждения зависит от разных факторов (гибкость агентства, желание обойти конкурентов, платежеспособность клиентов).
В среднем стоимость услуг составляет 3%–4% от суммы сделки. В Москве размер вознаграждения достигает 150–400 тыс. руб. В других регионах страны от 30 до 100 тыс. руб. Их приходится оплачивать нанимателю.
Иногда агентства недвижимости устанавливают фиксированные цены. Например, стоимость обычной сделки по типовой квартире в крупной компании составит 150–200 тыс. руб. Предприятие поменьше запросит 100–150 тыс. руб. Частный риэлтор – 70–80 тыс. руб. В стоимость услуг компании входит:
- полный комплекс агентских услуг («под ключ»);
- поиск новой или предоставление продаваемой квартиры;
- проверка юридической чистоты сделки;
- просмотры / показы, переговоры;
- составление договора купли-продажи;
- сопровождение сделки;
- организация взаиморасчетов;
- регистрация жилья в Росреестре.
Купля-продажа квартиры через агентство – допускает возможность для клиента не платить за весь пакет услуг, а выбрать какую-нибудь его часть.
Плюсы и минусы работы с риэлтором
От сотрудничества с риэлтором можно как проиграть, так и выиграть. Все зависит от того, куда обратится продавец квартиры и насколько надежным окажется агентство.
Плюсы от работы с риэлтором:
- быстрый поиск покупателя (как правило, в срок до 3-х месяцев);
- маркетинговый план по рекламированию квартиры;
- прием звонков от клиентов и организация просмотров;
- проверка всех документов перед сделкой.
Перед тем, как заключать договор с агентством недвижимости нужно тщательно проверить его репутацию, документы о регистрации, а также отзывы клиентов.
Минусы от сотрудничества с риэлтором:
- высокие комиссионные (до 5% стоимости квартиры);
- риск мошенничества (сговора с покупателем либо исчезновение после передачи аванса);
- потеря задатка за досрочное расторжение договора;
- медленная работа и минимум покупателей.
Времена «черных» риэлторов давно ушли в прошлое, но при работе с агентствами недвижимости могут возникнуть проблемы другого рода. Например, риэлтор может иметь очень небольшую базу клиентов и, заключив эксклюзивный договор с такой компанией, продавец или покупатель квартиры только зря потеряют время.
Возможны и случаи мелкого мошенничества, когда договор заключается только с одной целью – получить аванс. Далее недобросовестный агент просто отключает телефон либо имитирует деятельность без каких-либо результатов.
Советы: как выбрать агента, с чего начать?
- Поискать информацию и отзывы в социальных сетях, специализированных группах, сайтах.
- Уточнить срок работы на рынке недвижимости.
- Выяснить, имеется ли в компании собственная юридическая служба.
- Наличие в штате риэлторов с большим стажем.
- Участие в объединениях риэлторов. Проверить данные организации (можно в любом электронном справочнике юридических лиц).
- Проверить соответствие кодов ОКВЭД: деятельности агентства недвижимости соответствует код 68.3 «Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе».
- Узнать количество сделок. Если фирма существует 10 лет, но при этом сопровождает 1-2 сделки в год, это должно насторожить.